文/谢逸枫

3月17日，一组统计部门数据显示，2025年前2月，新建商品房销售面积1.0746亿平方米，同比下降5.1%，降幅比2024年全年收窄7.8%。其中住宅销售面积下降3.4%，降幅比2024年全年收窄10.7%。

2025年前2月，新建商品房销售额1.0259万亿元，同比下降2.6%，降幅比2024年全年收窄14.5%。其中住宅销售额下降0.4%，降幅比2024年全年收窄17.2%。2025年前2月销售数据降幅有所收窄，房地产市场整体仍处于企稳修复过程中。

目前部分核心城市的成交热度或将带动低能级城市销售回暖。3月-4月为传统房地产成交旺季，房企推货规模和质量提升后，加上地方新一轮政策加码及落实收储商品房库存和收回房企的闲置土地，有望推动成交放量，加快止跌企稳进程。

当前全国房地产市场的“回稳”具有明显的结构性特征，根基尚不稳固，巩固回稳成效仍需政策持续发力。结构性回稳主要体现在以下三方面，一是销售回稳集中在高能级热点城市，一线和强二线城市率先复苏。

市场交易总体平稳。2024年四季度以来，房地产交易逐步改善，今年1-2月份市场交易总体平稳。从监测的40个重点城市来看，2025年前2个月新建商品房销售面积和销售金额同比分别增长了1.3%和7.1%。

政策效果向低能级城市传导仍需时间，低能级城市库存去化仍面临较大压力。二是新房与二手房市场存在分化。新房价格复苏强于二手房，二手房交易量虽有所回升，但价格仍处于下跌区间，说明市场仍在“以价换量”寻找底部。

三是房企销售改善差异显著。国有房企销售回暖更为明显，非国有房企若销售未能有序企稳，仍将面临较大的流动性压力。一方面是交房问题，影响到入市信心。另一方面是白名单覆盖范围有限。

目前全国房地产市场走势，已经释放出6个积极信号。一是二手房成交持续走强。2024年2季度来，随着下行压力加速释放及逆周期调节加码，居民购房负担能力改善，二手房成交回升，2025年有望增长到两位数。

二是城市分化。分化是筑底的前奏。2024年下半年来，一线及部分强二线城市住宅需求明显强于其他城市。70城一、二线城市新建商品住宅房价环比分别于去年11、12 月止跌回升，新房价格上涨城市数量达到两位数。

三是土地市场出现“磨底”早期迹象。2025年前2月全国土地购置费同比下降0.3%，降幅较去年同比下降8.7%，收窄8.4%。同时土地成交结构改善，城投拿地占比显著下行，少数高能级城市占比跳升。

民营开发商参与率反弹，土地供给质量提高、溢价率回升、热点城市土地单价报道创新高、地王不断出现，这些变化均显示土地市场的真实需求或已筑底。但是考虑到城投、国企、央企的总占比高，土地市场依然处于止跌筑底阶段。

四是房价下降12个月后，同比首次上涨。2月70城一二线城市新房价环比持续为正，但一线城市二手房价环比转跌。五是一线城市及重点区域租金降幅收窄，对应通胀预期企稳。六是重点库存去化加速，本轮地产供给端经历了一定的调整。

目前即使包含过去3年-4 年去化不力（即需求难以恢复）的库存，一线城市去化周期已降至18.1 个月，而少数热点城市（如深圳、杭州等）的去化周期已低于 12 个月。由于商品房库存大量在三四线城市，去化压力依然大。

后续房地产市场止跌回稳的进程，需重点关注两方面政策进展。一是回储政策的优化调整和专项债资金的支持力度。 在收购存量土地和商品房方面， 给予城市政府更大的自主权，涵盖收购主体、价格及用途等关键环节。

这一举措为各地因城施策提供了更大空间，有助于破解收储价格分歧、房源限制及租金回报率不足等政策堵点。截至2024年9月末，央行创设的3000亿元保障性住房再贷款余额仅为162 亿元，商品房收储落地进展较为缓慢。

今年安排的4.4 万亿元专项债额度，各地将在推动经济发展与解决存量问题之间寻求平衡.2 月广东已率先发行304亿元土储专项债用于收回闲置土地，其他多地已公示拟回储土地清单或面向社会征集回储意愿。

专项债资源能在多大程度上向房地产相关政策倾斜，以改善市场供需格局，仍有待进一步观察。一方面是4.4 万亿元专项债额度，有多少是用于收回闲置土地。另一方面是如何打通专项债收回闲置土地的堵点。

2025年前2月，新建商品房销售面积1.0746亿平方米，同比下降5.1%，跌幅为2022年-2024年来（2022年同比下降24.3%、2023年同比下降8.5%、2024年同比下降12.9%）来最小的跌幅。说明目前房地产行业正在积极的改善，延续止跌回稳的趋势。

市场指标跌幅收窄，其中投资额、施工面积、新开工面积、竣工面积、商品房销售面积、销售金额、房企土地购置面积和土地购置费用、房企到位资金九项指标呈现降幅收窄的改善积极向好趋势。商品平均价上涨、景气指数改善。

第一是投资额，跌幅收窄。2025年前2月全国房地产开发投资1.0720万亿元，同比下降9.8%，降幅比2024年收窄0.8%。其中住宅投资8056亿元，同比下降9.2%，降幅比2024年收窄1.3%。办公楼投资492亿元，同比下降14.9%。商业营业用房投资782亿元，同比下降12.35。

2025年前2月全国房地产开发投资1.0720万亿元，同比下降9.8%，比2024年全年收窄0.8%，但比2024年前2月全国房地产开发投资11842亿元，同比下降9.0%的降幅扩大0.8%。同比累计连续下降3年2个月（38个月），跌幅有所收窄，呈现边际改善、底部修复态势。

2025年前2月，住宅投资8056亿元，同比下降9.2%，降幅比2024年收窄1.3%，但比2024年前2月住宅投资8823亿元，同比下降9.7%的降幅收窄0.5%。说明跌幅有所收窄，呈现边际改善、修复的效应，政策传导到投资恢复缓慢。

2025年前2月房地产开发投资产生积极的变化，相比较2024年全年，降幅已经收窄了0.8%，供给端企稳的积极信号。透露出房地产市场情绪已经有了一定程度的稳定和改善，整体开发投资总额已经回到2018年-2019年同期水平，低开的态势看，总体风险可控。

主要原因是土地购置金额、土地购置面积及新开工面积的跌幅收窄、融资协调机制推进，其次2023年以来的“三大工程”，成为未来房地产开发投资企稳的有效支撑。其中城中村改造借款已授信超过万亿元，保障性住房、平急两用的公共基础设施建设的推进加快。

按照分区域来看，开发投资跌幅最大的为东北地区，同比下降21.4%。其次是东部地区，同比下降11.4%。中部地区，同比下降8.7%。最后是西部地区，同比下降3.3%。按照物业类别看，开发投资跌幅扩大是因为住宅、商办投资跌幅大。

第二是供应端。2025年前2月，房地产开发企业房屋施工面积60.5972亿平方米，同比下降9.1%。其中住宅施工面积42.1351亿平方米，同比下降9.7%。办公楼施工面积2.6444亿平方米，同比下降4.1%。商业营业用房施工面积5.3578亿平方米，同比下降8.6%。

2025年前2月，房地产开发企业房屋施工面积60.5972亿平方米，同比下降9.1%，比2024年房屋施工面积73.3247亿平方米，同比下降12.7%的降幅收窄3.6%，比2024年前2月房屋施工面积66.6902亿平方米，同比下降11.0%的降幅收窄1.9%。

2025年前2月，房地产开发企业房屋施工面积60.5972亿平方米，同比下降9.1%，连续下降3年2个月（38个月），施工面积呈现边际改善、修复的效应，恢复缓慢，主要是新开工面积收窄和库存上升及竣工面积的收窄。

2025年前2月，房地产开发企业住宅施工面积42.1351亿平方米，同比下降9.7%，比2024年住宅施工面积51.3330亿平方米，下降13.1%的降幅收窄3.4%，比2024年前2月住宅施工面积46.6636亿平方米，下降11.4%的降幅收窄1.7%。

2025年前2月，房地产开发企业房屋新开工面积6614万平方米，同比下降29.6%。住宅新开工面积4821万平方米，同比下降28.9%。办公楼新开工面积217万平方米，同比下降31.4%，商业营业用房新开工面积412万平方米，下降31.4%。

2025年前2月，房屋新开工面积6614万平方米，同比下降29.6%，比2024年全国房企房屋新开工面积7.3893亿平方米，同比下降23.0%的降幅扩大6.6%，比2024年前2月房屋新开工面积9429万平方米，同比下降29.7%的降幅收窄0.1%。

2025年前2月，房屋新开工面积6614万平方米，同比下降29.6%，同比累计连续下降4年2个月（50个月），呈现边际改善、修复的效应，恢复缓慢。主要受季节性因素影响，销售疲弱，企业现金流压力未缓解，拿地面积下降有直接关系。

过去几年的集中供地中接近半数土地被城投所拿，城投本身开工率较低，一定程度拖累了新开工的修复。目前房企的工作重心在于商品销售和去库存，导致新开工数据跌幅扩大，和过去几年房企购地面积、金额的数据下行是有直接关系的。

2025年前2月，住宅新开工面积4821万平方米，同比下降28.9%。比2024年住宅新开工面积5.3660亿平方米，同比下降23.0%的降幅扩大5.9%，比2024年前2月住宅新开工面积6796万平方米，同比下降30.6%的降幅收窄1.7%。

2025年前2月，房屋竣工面积8764万平方米，下降15.6%。其中，住宅竣工面积6328万平方米，下降17.7%。办公楼竣工面积280万平方米，同比增长1.9%，商业营业用房竣工面积638万平方米，下降13.9%。

2025年前2月，房屋竣工面积8764万平方米，下降15.6%。比2024年全国房企房屋竣工面积7.3743亿平方米，同比下降27.7%的降幅收窄11.9%，比前2月全国房屋竣工面积1.0395亿平方米，下降20.2%的降幅收窄4.6%。

2025年前2月，房屋竣工面积8764万平方米，下降15.6%，同比连续下降1年2个月（14个月），2023年表现亮眼连续增长12个月的竣工面积未能延续增长势头，在2024年开始一直下降，表明房企因库存、资金紧张，保交房压力大。

2025年前2月，住宅竣工面积6328万平方米，下降17.7%。比2024年全国房企住宅竣工面积5.3741亿平方米，下降27.4%的降幅收窄9.7%，比2024年前2月住宅竣工面积7694万平方米，下降20.2%的降幅2.5%。

竣工面积同比降幅收窄，仍处于2012年以来同期最低水平。 2025年前2月商品房竣工面积8764万平方米，同比下降15.6%，降幅虽然较2024年12月收窄了14.8 %，但从绝对量来看，处于2012 年以来同期的最低水平。

从竣工端来看， 2021年下半年以来新开工明显缩量，同比持续出现双位数负增长，按照2年-3年的工程进度来计算，竣工将延续周期性的缩量， 预计2025年竣工面积将持续出现较大幅度的负增长。

前期房企拿地减少、库存规模仍然较高等情况并未出现实质性改善，当前房企多以销定产， 2025年新开工和投资预计将持续回落，但降幅会略微收窄。能否出现真正修复的关键在于货币化旧改推进进度、盘活闲置存量土地的开展等。

目前房地产开发投资延续下探，新开工面积、竣工面积持续萎缩。2025年房地产开发投资复苏预计滞后商品房销售，房企拿地面积和费用、开工面积仍将承压，同时保交房高峰已过叠加过去3年商品房销售下滑，竣工面积亦面临下探压力。

第三是土地端。2025年前2月全国房土地购置面积、土地购置费底部运行，跌幅收窄，土地购置面积累计同比下降6年4个月，连续下降74个月。自2023年开始，全国房土地购置面积、土地购置费的数据再没有公布出来。

2025年前2个月，全国土地购置费累计同比小幅下降0.3%，较2024年全年同比下降8.7%，降幅明显收窄8.4%。结构上看，城投拿地占比下降、一线及高能级二线城市及民营开发商占比上升、以及土地溢价率回升，都显示土地市场底部正在渐渐形成过程中。

2010年全国房企购置土地面积3.99亿平方米、增长25.2%。2011年4.43亿平方米、增长10.9%。2012年3.56亿平方米，负增长19.5%。2013年3.88亿平方米，增长8.8%。2014年3.33亿平方米，负增长14%。

2015年2.28亿平方米，负增长31.7%。2016年2.20亿平方米，负增长3.45%。2017年2.55亿平方米，增长15.8%。2018年2.91亿平方米，增长15.2%。2019年2.58亿平方米，负增长11.4%。

2020年2.55亿平方米，负增长1.1%。2021年2.15亿平方米，负增长15.45%。2022年1.00亿平方米，负增长53.4%。2023年-2024年预计房企土地购置面积0.9亿平方米、0.8亿平方米，同比下降超过20%、超过10%。

第四是需求端。2025年前2月，全国新建商品房销售面积1.0746亿平，同比下降5.1%。其中住宅销售面积9207万平，同比下降3.4%，降幅收窄10.7%。办公楼销售面积189万平，同比下降29.5%。商业营业用房销售面积585万平，同比下降15.8%。

2025年前2月新建商品房销售面积1.0746亿平方米，同比下降5.1%，降幅比2024年全年新建商品房销售面积收窄7.8%，连续下降3年2个月（38个月），降幅环比扩大了4.6%。表明政策效果逐渐减弱，销售动能下降，企稳的基础不牢固。

考虑到历年3月前是传统销售淡季，较2024年12月降幅扩大4.6%，是在预期之中，销售动能确实继2024年10月以来有所下滑。毫无疑问，当前市场的“回稳”具有明显的结构性特征，根基尚不稳固，巩固回稳成效仍需政策持续发力。

2025年前2月，住宅销售面积9207万平，同比下降3.4%，降幅比2024年全国商品住宅销售面积收窄10.7%，连续3年2个月下降（38个月），降幅环比收窄。表明商品住宅销售面积边际改善的积极效果，但销售动能下降，企稳的基础不牢固。

2025年前2月，销售数据降幅有所收窄，房地产市场整体仍处于企稳修复过程中，部分核心城市的成交热度或将带动低能级城市销售回暖。3-4月为传统地产成交旺季，房企推货规模和质量提升后，有望推动成交放量，加快止跌企稳进程。

单月数据看，连续下降38个月，说明处于止跌筑底阶段，企稳基础不牢固。数据有所下滑是正常的，主要是去年同期销售基数比较高，预计房企调整价格，政策持续不断利好，改善性的需求释放，销售下降幅度会收窄。

按照地方区域来看，2025年前2月东、中、西、东北部销售面积同比增速分别为下降7.3%、 下降0.7%、 下降5.9%、下降3.0%， 东部与西部地区同比降幅较2024年12月扩大3.1%、 1.3%，中部地区同比增速较2024年12月下降12.5%。

2025年前2月，新建商品房销售金额1.0259万亿元，同比下降2.6%。其中住宅销售金额9160亿元，同比下降0.4%。办公楼销售金额247亿元，同比下降25.5%，商业营业用房金额551亿元，同比下降19.8%。

2025年前2月，新建商品房销售金额1.0259万亿元，增速较2024年12 月环比下降 5.0 %。同比下降2.6%，降幅比2024年全国新建商品房销售额收窄14.5%。表明房地产市场边际改善效果的积极效果，处于止跌、筑底、底部修复趋势。

2025年前2月，住宅销售金额9160亿元， 增速较2024年12月环比下降6.7%。同比下降0.4%，降幅比2024年住宅销售额收窄17.2%。表明此次政策刺激延续性较强，楼市止跌回稳的效果将逐渐显现，行业整体处于在止跌、探底、调整趋势。

第五是库存端。2025年2月末，全国商品房待售面积7.9891亿平方米，同比增长5.1%。其中住宅待售面积4.3174亿平方米，同比增长6.6%。办公楼5241万平方米，同比增长2.5%。商业营业用房1.4524亿平方米，同比增长0.6%。

2025年2月末，全国商品房待售面积7.9891亿平方米，同比增长5.1%，比2024年末全国商品房待售面积7.5327亿平方米，同比增长10.6%，说明新增加商品房待售面积高达4564万平方米，但是同比增幅收窄5.5%。

2025年2月末，全国商品房待售面积7.9891亿平方米，超过2015年7.1853亿平方米，达到天花板，创1987年以来历史最高纪录。因此，7.9891亿平方米大部分是现房库存，部分期房，多为待交付与卖不出去的房屋。

2015年7.1853亿平、2016年6.9539亿平、2017年5.8923亿平、2018年5.2414亿平、2019年4.9821亿平、2020年4.9850亿平、2021年5.1023亿平、2022年5.6366亿平，2022年6.7295亿平，2023年6.7295亿平、2024年7.5327亿平。

在销售改善的带动下，商品住宅库存量与去化周期环比均下降，总库存面积来看，依然为历史最高，去化压力大。其中商业库存去化周期超过36个月，商业库存去化压力依然较大，库存规模已经超过2014年的水平。

现房住宅库存压力明显加大， 现房住宅库存处于2016年8月以来的最高位水平。从全国商品住宅广义库存面积（住宅累计新开工面积-住宅累计销售面积）来看，截至 2025年2月末，商品住宅广义库存面积为17.5亿平方米。

环比2024年12月末下降 1.2%，同比下降14.4%。按照全国商品住宅广义库存面积去化周期来看，（广义库存面积/过去六个月住宅销售均值）26.3个月，环比增长0.3个月，同比下降3.9个月。

从全国现房库存（已竣工未销售）来看，截至2025年2月末，住宅现房库存面积（住宅待售面积）约4.32亿平方米，环比增长10.5%，同比增长6.6%。从绝对值来看，现房住宅库存处于2016年8月以来的最高位水平。

现房去化周期为23个月（由于1-2 月现房销售未公布，采用2024年7-12月销售均值计算） ，环比2024年12月末提升2.2个月，同比下降3.4个月。住宅现房库存占全国住宅广义库存面积的比重为 24.7%，环比提升2.9 %，同比提升4.9%。

商品房去化周期达23个月，均突破历史高点。由于商品房库存量继续上升，销售回款逐渐下降，导致部分房企资金周转问题非常严峻，现金流告急，债务集中到期，部分房企选择二次或多次债务重组，面临较大的债务风险。

商品房库存创历史新高，说明房子的供应多。与过去的高库存不同的是，这三年房企投资拿地的萎缩状态有关系，同时与保交楼的政策有关。由于保交楼的政策推进，部分现房没有按时交付，或者出现退房情况。

第六是价格端。2025年前2月全国商品房销售均价9547元/平米，同比上涨2.6%，较2024年12月环比下降7.5%。2025年前2月全国住宅销售均价9949元/平，同比上涨3.1%，较2024年12月环比下降8.1%。从绝对值来看，房价回落至2024年9月政策前的水平。

2025年前2月全国商品房销售均价9547元/平方米，环比下降7.5%，同比上涨2.6%，比2024年全国商品房销售均价9935元/平米，环比上涨0.51%，同比下降4.8%，环同比分别为止涨下跌、止跌上涨，说明房价累计房价实现逆转，与结构性、季节性、口径变化有关。

2025年前2月全国商品房销售均价9547元/平方米，同比上涨2.6%，前2月全国住宅销售均价9949元/平方米，同比上涨3.1%，意味着全国商品房、商品住宅平均房价连续下降1年（12个月）后、跌幅连续收窄数个月后，首次迎来上涨，数据上来说，说明全国房价正式见底。

2025年前2月全国住宅销售均价9949元/平方米，环比下降8.1%，同比上涨3.1%，比2024年全国商品房住宅销售均价10419元/平，环比上涨1.6%，同比下降7.0%，环同比分别为止涨下跌、止跌上涨，说明房价累计房价实现逆转，与结构性、季节性、口径变化有关。

前2个月商品房销售均价同比上涨2.6%，主要是与结构性、季节性、口径变化有关。其中结构性的因素占比大，地区差异大，东部、中部、西部区域的商品房销售均价分别为同比上涨5.6%、 下跌1.6%、上涨 2.0%。另外是市场高价楼盘大量集中成交，结构性的上涨。

目前全国各地房价调整幅度大，其中中部、东北部地区“以价换量”的情况较为明显，房企以价换量的趋势依然是主流。目的是为更好去库存和提振销售，快速收回销售额，应对债务到期，说明房价总体依然处于下降、筑底、调整的止跌底部运行阶段。

第七是房企到位资金。2025年前2月，全国房地产开发企业到位资金1.5577万亿元，同比下降3.6%，比2024年末同比下降17%，跌幅收窄13.4%，已经累计下降3年2个月（38个月），说明房企资金状况呈现边际改善，有所好转。

随着房企销售保持平稳，一二线城市销售呈现止跌回稳积极态势，带动部分房企开发经营和回笼资金改善。总的来看，今年以来市场总体平稳，继续向着止跌回稳的方向迈进。部分地区房地产市场仍然处在调整之中，市场回稳还存在压力。

房企到位资金跌幅大幅度的收窄，背后主要原因是国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款的跌幅大幅度收窄。其中销售面积、销售金额的回暖中定金及预收款跌幅收窄至0.9%，自筹资金跌幅收窄至2.1%。

但是房企资金压力依然大，首先是债务，房企大量的到期债务，因销售回款大量减少，销售下降，缺乏流动性，债务出现多次违约现象，或者多次重组现象，或者出现资不抵债现象。毫无疑问，房企目前债务、交房、库存风险未出清。

目前房企各项资金来源降幅均有所收窄。资金来源中个人按揭贷款降幅较大，预示居民购房首付比例有所提升，当前市场环境下加杠杆动力不足。毫无疑问，继续降低房贷首付、利率依然是主要的政策方向。

前2月国内贷款2954亿元，同比下降6.1%，与2024年末同比下降6.1%持平，已经累计下降4年2个月（50个月）。一定程度上反映房企国内贷款环境没有完全改善，资金压力是房企缩减投资的主要原因之一。

利用外资1亿元，下降90.6%，比2024年末同比下降26.7%，跌幅扩大63.9%，连续4年2个月（50个月）下降，与季节性有关系。自筹资金5233亿元，下降2.1%，比2024年末同比下降11.6%，跌幅收窄9.5%，与资产处置等改善有关。

定金及预收款4577亿元，下降0.9%，比2024年末同比下降23.0%，跌幅收窄22.01%。个人按揭贷款1945亿元，下降11.7%，比2024年末同比下降27.9%，跌幅收窄16.2%。主要是商品房销售面积好转、改善有关。

受融资环境改善、销售未根本性好转影响，国内银行贷款收窄、定金及预收款和个人按揭贷款跌收窄，这三项指标代表的是房企从银行贷款能力和发债、现金流能力的改善。银行贷款未全放开、销售回款缓慢影响房企现金流和正常经营。

资金压力是房企缩减投资的主要原因。房企资金改善不明显，主要原因是国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款占房企到位资金大，前期同比下降幅度大，销售回款缓慢和债务到期及融资限制未全放开，导致房企资金紧张。

支撑房企资金流的主要是销售回款，包括定金及预收款、个人按揭贷款，已经连续下降36个月。反映出金融机构对房企风险担忧加大，销售回款非常缓慢影响房企现金流。房地产市场处于继续止跌阶段，风险压力依然存在。

第八是国房景气端。2025年2月末，全国房地产开发景气指数，简称国房景气指数为93.80，环比增长1.02，已经连续3年1个月（37个月）跌破100，同比增长1.67%，国房景气指数跌幅连续8个月收窄。

表明房地产市场的景气、活跃、信心、繁荣度有所好转，总体处于止跌筑底的阶段，企稳的基础不牢固，呈现出市场持续边际修复趋势，继续刷新2016年初以来国房景气指数最低水平，主要是房地产依然在深度调整中，与季节性有关。

国房景气指数自2022年1月破100后，一直呈现持续下跌过程，到2024年6月国房景气指标开始边际修复，但是速度非常缓慢。值得注意的是国房景气指数是判断房地产市场是否景气、活跃、信心、繁荣的指标之一。