文/谢逸枫
2025年3月9日，住建部门透露，近期正在组织编制《好房子建设指南》、修订《住宅项目规范》，其中一项是将住宅的层高标准提高到“不低于3米”。层高不低于3米的层高标准意见，一瞬间点燃市场热议。
层高不低于3米，最早来源于住建部门2022年公布的《住宅项目规范》征求意见稿中就拟定“新建住宅建筑的层高不应低于3.0米”。遗憾的是这一条的拟定，征求意见稿至今未落地实施，在2023年、2024年一样引起争论。
层高是指从本层地板到上层地板的距离。2011年版的《住宅设计规范》规定要求，住宅层高宜为2.8米。该规范从2012年8月开始实施，直接影响了此后10多年的各地住宅项目规划工作，称为2.8米层高天花板。
净高是指住宅建筑实际使用高度。2005年版《住宅建筑规范》、2011年版的《住宅设计规范》，都有不应低于2.4米的强制性要求。层高与净高是两个不同的概念，净高是强制性的要求，层高是一般强制性要求。
笔者认为，层高、净高的同时增高，才是好房子的核心指标，才是真正享受住宅建筑带来的空间感、美化感、舒适感、幸福感。《住宅设计规范》最应该同时修订净高和层高，分别为净高不应低于2.8米，层高不应低于3米。
层高，2011年版的《住宅设计规范》规定要求，住宅层高宜为2.8米。具体到项目操作的实施层面来看，根据不同城市的居住密度和项目容积率，房屋层高基本在2.8米-3.2米之间，但达到3米及3.2%的非常少。
笔者认为，住建部门2022年公布的《住宅项目规范》征求意见稿中就拟定“新建住宅建筑的层高不应低于3.0米”，最后无法落地实施的原因，关键是层高不应低于3.0米，首先是与90/70的政策相冲突。
90/70的政策，户型小，原来的土地容积率低。其次是层高不应低于3.0米，与房企开发利润的预期不符合，会增加投资开发成本、增加材料使用成本、增加税费成本。再次是市场需求，刚性需求占主导位置，并且大部分的城市以增量为主。
其中有一个非常特殊的因素就是房地产市场上存在限购、限贷、限售、限价、限签、限企、限离、限商住和土地市场上存在限配建、限自持、限售价、限现房等大量的限制政策，影响房屋交易、流通。
关键是房地产市场、土地市场大量的限制政策，直接影响房子价格上涨空间、影响项目的开发利润预期，影响房企对于层高不应低于3.0米的尝试，影响“层高不应低于3.0米”意见落实，影响好房子的建设目标。
另外是高地价，高价得地的土地出让规则和出让模式，是影响层高不应低于3.0米落地的非常特殊因素之二。按照过去10年的成交土地来看，大中城市的土地要建成好房子的标准难度大，因为土地容积率已经规定好了，况且项目开发成本大。
最后是层高不应低于3.0米，与地方土地出让容积率和土地出让计划及目标的规定有矛盾、与已经出让的土地容积率调整难度大有关系，这是地方一直愿意执行2011年版的《住宅设计规范》规定要求“住宅层高宜为2.8米”的背后原因之一。
笔者认为，能否打破住宅建筑层高不低于3米的魔咒，取决于五个因素，首先是好房子的标准建设指南，具有强制性、约束性。其次是住宅项目规范的修订，获得通过。再次是允许地方或房企自行调整土地容积率，并且不额外增加费用。
再其次是取消楼市、土地市场剩余的限购、限贷、限售、限价、限售价、限现房销售等限制政策，让房价回归市场、交易自由，并且出台层高不低于3米、好房子的相关配套政策。
最后是取消90/70政策，再允许地方或房企自行调整土地容积率，并且不额外增加费用，增加地方或房企的建设好房子积极性。毫无疑问，住宅项目规范的修订成功、好房子的强制标准、层高不应低于3.0米的配套政策是打破魔咒的关键。
目前少部分城市的部分项目已能做到“3米层高”，意味着市场逻辑正在变化。随着过去两年市场对改善型住宅需求的提升，一些高品质住宅的层高已经上调到2.9米以上的高度，有些会要求至少达到3.1米的高度。
在项目实际建设中，一些房企在此次标准提出之前，已经在部分项目上做了类似的尝试。按照3米的高度测算过成本，成本会有所增加。但增加的成本幅度总体可控，由于限价限签、限自持、限购等政策限制房价上涨空间，产品溢价有限。
当务之急是取消场上的限价、限签、限自持、限购等政策限制房价上涨空间，避免严重抑制产品溢价，影响层高突破2.8米天花板的限制、影响好房子的建设标准。按照新的好房子标准体系，可能对已经建造好的项目造成一定冲击。
今年3月5日的工作报告中，首次提出”好房子”的表述，这是对好房子的肯定、非常重视、支持投资开发的态度。正如媒体所说，当前房地产市场供求关系已经发生重大转变，人们的住房需求从“有没有”，转向“好不好”。
好房子标准体系，三个有利，有利起到结构性的需求引导作用，激发改善型购房需求、卖一买一、高品质的第三套需求；有利于促进住房交易的快速循环，促进二手房市场交易更加活跃；有利适应供求关系已经发生重大转变的市场变化。
笔者认为，目前市场上的好房子，普遍的价格高于周围同类型产品25%-35%，一定程度上反映出好房子的高价格，而高价格的背后就是建设好房子的高成本，特别是在规划设计、投资开发、施工建设、用工材料、土地价格方面成本比较高。
要让市场上出现更多的好房子，关键是好房子的规划设计、投资开发、施工建设、用工材料、土地价格的成本下降的同时，取消市场上剩余的楼市限制措施，在贷款、税费方面给开发好房子的房企优惠政策，并且出好房子的配套政策。
好房子（安全、舒适、绿色、智慧），是未来发展高品质居住的目标，是未来中高收入人群的需求目标，是房企打造产品的市场需求目标，是增量到存量市场，是改善供需关系并重塑行业格局，从总量匹配向结构性匹配演进的关键因素。
上述标2011年版本的标准，已经执行至今已经很长时间了。从居住品质、市场需求、房企产品战略、产品的吸引力、改善供需关系、得房率提升、小区共享空间升级、行业发展来看，给房子的“身高”标准调一下，是大势所趋、心之所向。
