文/谢逸枫

按照目前美国的说法，在之前已征收的20%和34%关税基础上，再额外征收50%的关税，使美国对中国商品征收的总关税达到104%，并且在北京时间今天12点01分正式生效。

应对美国104%关税的最简单、直接有效的措施，就是迅速启动内需市场。一是给服务性行业大力的补贴，把出口企业的退税补贴全部投入给服务行业，而服务行业可以容纳大量的就业。

二是大规模、大力度刺激房地产，全力促进市场止跌回稳，是内需循环的破局点。如何快速让房地产复苏上涨，关系到经济稳定、老百姓的财富增长、地方财税增长、57个相关产业发展、金融信贷稳定、就业等稳定。

与此前几次关税博弈有所不同，此轮国内系有备而来， 有诸多底牌未出。 一方面是房地产行业已经经历了深度调整，2024年房地产销售面积较高峰累计降幅达46%， 新开工房屋面积较高峰累计降幅达67%。

房地产开发投资较高峰累计降幅达32%， 过去几年房地产的软着陆意义重大， 为当下的大国博弈提供了底气。一方面是去年9月24日以来， 稳楼市稳股市态度明确， 政策力度不断加码。预计后续经济和股市有诸多储备政策可以期待。

目前关税的影响，刺激外需转向内需以稳定经济发展大局的必要性显著提升，房地产作为内需的重要抓手，将成为主要刺激方向。从时间节点来看，4月底的会议将是政策加码的关键时间点之一。

“对等”关税政策出台后，短期国内出口面临冲击，稳经济稳增长背景下，需要消费和投资更多发力，而住房消费为最大的消费、房地产投资是投资重要组成。目前短期住房消费、投资尚未企稳背景下，需要更多政策提振。

进入二季度，政策加码时刻已经到来。一季度的经济和典型城市商品成交数据已出现季节性回落，步入传统的政策窗口期的同时，又迎来美国关税超预期。此时出台房地产增量政策，具有较强的可能性和迫切性。

最大内需是房地产，当务之急是加大房地产政策刺激规模、力度。从手段来看，降准降息、打通城中村改造与收储堵点、一二线城市限制措施取消、松绑公积金和商业信贷首付和利率及税收、加大购房补贴和以旧换新及调整公积金等政策。

一是专项借款的城中村改造规模授信1万亿元扩大至2万亿元，加快打通堵点，加快政策落地。2024年以来城中村改造专项借款的银行授信超过1万亿元，其中投入到项目的资金仅三分之一。因此，加快打通政策堵点，加快方案落实是重点。

二是货币化安置方式的297个城市100万套城中村改造、危旧房改造扩大到200万套。按照35城、297城总资金需求为3万亿元-9万亿元。2024年以来落实货币化安置城中村改造的资金不到100亿元。因此，加快打通政策堵点，加快方案落地。

三是保障性住房再贷款下收储存量商品房用作保障性住房、人才房、安置房、学校宿舍规模3000亿扩大到2万亿元。2024年以来保障性住房再贷款仅仅使用金额为六分之一不到。因此，加快打通政策堵点，加快方案落地。

四是4.4万亿元的专项债，收回存量闲置土地比例占比由10%扩大到30%，由4400亿元资金规模扩大到1.32万亿元。2024年以来专项债收回存量闲置土地的拟落地资金仅仅为500亿元。因此，加快打通政策堵点，加快方案落地。

五是商品房库存超过24个月的城市，暂停2年-3年新增住宅用地供应、暂停新建配售型保障房、暂停新建保障性住房（经适房、共有房、限价房、人才房，廉租房、公租房、保租房）、安置房、宿舍，通过收回、收储化解库存。

六是降准、降息、降低房地产项目资本金比例。

七是降低住房公积金贷款利率、降低住房商业贷款利率、降低存量房贷利率。

八是降低住房公积金和商业贷款二套首付比例，为15%，放开第三套房贷限制。

九是统一延长住房公积金贷款期限，由25年延长为30年-35年；统一延长住房商业贷款的贷款期限，由30年延长为35年-40年。

十是加大一手房契税、印花税、二手房转让增值税、个人所得税的免减力度。

十一是全面取消北京、上海、深圳和海南等城市限购、限贷、限售、限价、限签、限离、限企、限商住等限制措施。

十二是扩大房地产项目白名单规模，由4万亿元扩大到8万亿元，全面保覆盖项目交房；保函置换商品房预售款；加大支持资产管理公司入股待交房的项目。

十三是三道红线制度、房地产贷款集中制，由短期的住房金融审慎管理制度转为长期的住房金融审慎监管制度，亦称“金融风险监管”、“金融风险监督”。也可以暂停3年-5年三道红线制度、房地产贷款集中制的考核，也可以放松考核指标。

十四是银行放开对房企的增量贷款，包括开发贷（流动资金贷款、土地开发贷款、商品房开发贷款、住房开发贷款）、保证贷款、抵押贷款和质押贷款、短期贷款‌、中期贷款‌、自营贷款；包括房地产非标融资，包括委托贷款和信托贷款。

十五是目前房企境内债券、境外债券重组困难。六大国有银行各出资5000亿元，持有房企到期的境内债券、境外债券、商票，期限为5年，用公司股权和土地及房屋等资产作为担保或质、抵押；统一对房企金融债务展期，期限为5年。

2025年房企债务到期规模达到5257亿元，三季度是偿债高峰，达1574亿元。若销售长期低迷，已经实现债务重组的房企面临再次违约。2024年房企债券到期规模达4828亿，发行规模仅有2158亿，房企无法通过“借新还旧”覆盖到期债务。

十六是降低商业地产（办公楼、商业营业用房、商住房）的商业贷款首付比例，首套为50%降至30%，二套为60%降至40%；降低首套、二套商业贷款利率，下降利率幅度为80基点-100基点。

十七是降低公司购买商业地产的契税‌、增值税‌、印花税‌、房产税‌、城镇土地使用税‌；取消个人限制购买商业地产，降低个人购买商业地产的契税、印花税、增值税、个人所得税；统一延长商业地产贷款期限，由10年延长为15年-20年。

十八是设立10万亿元-20万亿元平稳房地产基金。截止2024年底，全国未销售房地产库存（商品房待售库存、土地待开发库存、商品房和土地已施工未竣工）价值达到93万亿元。因此，平稳房地产基金规模占未库存价值的10%-20%多一点。

十九是组建30万亿元-50万亿元的国家住房银行（国家政策性住房金融机构）。黄奇帆先生曾提出，尽快组建住房银行，国家拿出50万亿到70万亿元，集中采购闲置库存房屋，利用这个时间窗口，建设类似于新加坡的组屋、廉租房制度。

目前全球主流的住房金融制度大致有三类，住房抵押贷款制度、公积金制度和住房储蓄制度。住房抵押贷款显商业性和资本性，对贷款人有收入要求。公积金主要面向有稳定工作的城镇居民，并具有一定强制性。

住房储蓄制度，称为住房银行，是一种政府扶持的公益性融资体系，主要为低收入、无房者提供低息贷款，去购买商品房、保障性住房。性质来看，住房银行属于社会保障体系，为不同收入和不同居住需求的人都提供了购房融资渠道。

住房银行模式，全球有三种模式。第一类是美国的“两房”模式。“两房”指的是房利美和房地美，全美最大的两家住房抵押贷款公司。“两房”模式最大的特点是“次贷+政府兜底”。美国政府授权下，“两房”能将优质的住房抵押贷款。

通过打包成金融资产（如债券）拿去市场流通，回笼资金后再放贷，称ABS资产证券化。好处是政府信用背书，房贷流动性提高。“两房”有政策性金融属性为低收入群体和少数族裔提供抵押贷款。“失控”的时候，是2007年的次贷危机。

第二类是法德储蓄银行模式。法德储蓄银行的资金池为居民自愿缴纳，具有互助性质，政府为低收入者提供补贴。住房银行除了为储户提供超低息贷款，还有社会保障房、城市更新项目等公益性投资，且资金基本只在机构和储户之间流动。

德国最大住房储蓄机构施威比豪尔银行，房屋贷款利率为2.15%，存贷利差长期稳定保持在2%，这使得超过1/3的德国居民参与到项目中。相当于国内的房贷利率，可谓是非常低，大大的提高房贷流动性和使用及覆盖更多的人群。

第三类是新加坡中央公积金模式。1955年新加坡建立中央公积金制度，1968年用于住房。相比法德储蓄模式的“自愿”，它的特点则是“强制”。居民和其雇主强制缴纳而形成的资金池，大头用于保障房（组屋）的建造和为购房者放贷。

组屋只面向中低收入者，10%的公积金用于首付，剩余贷款再用公积金还。在“中央公积金制度+组屋”的住房银行模式下，新加坡公民住房自有率高达90%，实现了“居者有其屋”。这是非常值得中国借鉴的，即首付10%。

尽管中国目前并无严格意义上的住房银行，早在2009年，业内学者便提出过类似设想。2014年，国开行设立了住宅金融事业部，发行住宅金融专项债，用于支持棚改和城市基建，这被视为住房银行首次尝试。

2015年，住建部有人撰文称“国家住房银行成立的条件已经基本成熟”，一度引发热议。在之后，2015年-2018年，偶有建议和相关支持文件，但大都没了下文。一直到2022年，业内学者纷纷提出建立国家住房银行。

二十是长期来来看，扎实有序推动房地产行业转型，加快构建房地产发展新模式（之前叫房地产发展长效机制、推动构建房地产发展新模式），有序搭建相关基础性制度（之前叫完善相关基础性制度）。

贸易战、关税战对中国楼市的影响颇为微妙，首先对宏观经济、实体经济、出口企业的影响大于楼市，宏观经济的拖累抑制住房需求、影响房地产市场止跌回稳的速度，地方财政压力影响土地市场。

其次是加快中国进一步降息、降准，降低房企融资成本、购房者房贷压力。再次是抗风险城市的房地产区域分化，热点城市抗风险能力强，高端住宅成交加快。抗通胀的高端住宅、核心、热点城市的改善住宅交易量将上涨。

最后是中国正推动经济从外向型向内需驱动转变，通过“内循环”战略抵消外贸、关税给经济带来下滑影响。若内需提振成功，楼市作为重要经济支柱受益，因为房地产是最大的内需，涉及57个相关产业，是经济增长的火车头、引擎器。