文/谢逸枫

当前全国房地产正在逐渐复苏回暖，最为可见的是房地产的各项指标发生积极的变化，房价、商品住宅销售额出现止跌上涨，呈现市场升温好转、逐步企稳的迹象，但是房地产市场总体没有明显的起色。

一组国家统计部门的2023年前2月全国房地产数据显示，投资额、施工面积、新开工面积、土地购置面积与购置金额、商品房销售面积与销售金额、房企到位资金八项指标跌幅大幅度收窄，说明全国房地产市场修复加速。

前2月房地产开发投资额由去年最高跌幅10%回落到下降5.7%，收窄4.3%，实现大逆转。其中住宅投资额下降4.6%，按照目前房地产市场复苏的节奏，楼市政策放松、落实的速度看，二季度实现正增长的可能性加大。

背后的根本原因是前2月全国商品房与住宅的施工面积、新开工面积、竣工面积的跌幅大幅度收窄到个位数，分别下降4.4%、9.4%。而房企的土地购置面积与购置金额的跌幅大幅度收窄，出现投资升温的现象。

房地产市场的区域分化严重。由于经济、产业、人口、资金、资源的越来越集中大中城市，地区、城市群、城市、区之间的分化最为明显。加上楼市政策放松力度不同，东北地区前2月实现销售增长2.6%、东部地区实现销售额增长2.1%。

前2月全国商品房销售面积跌幅下降3.6%、住宅销售跌幅下降0.6%，而商品房销售金额跌幅下降0.1%的跌幅收窄到零点一，商品住宅销售额增长3.5%，预示着房地产市场企稳、复苏加快的信号。

商品住宅销售面积的升温、住宅销售额的由负转正增长，最根本的原因是疫情特殊时期抑制了部分需求，现在获得集中释放。其次是去年以来的系列政策放松，还有后面的住房需求刺激政策，叠加效应。

再次是房企积极主动的加大商品住房供应量，调整营销、推广、销售策略，价格的调整成为销售回升的杀手锏。最后是惯性的小阳春因素，季节性的购买集中放量。其他的因素是不排除网签、产品结构性。

房企到位资金跌幅下降15.2%，由去年的最高跌幅25.9%回落到2023年前2月15.2%，收窄10.7%，可谓是非常的不容易。房企到位资金的好转，与销售成交的升温、融资的好转、市场的信心增强有关。

最值得关注意的是2023年前2月全国的国房景气指数、商品房竣工面积、住宅竣工面积、商品住宅销售额、房价的止跌反弹，意味着楼市触底反弹越来越明显。相信，2023年楼市小阳春再现。

判断房地产市场复苏的指标，国房景气指数终于止跌反弹，意味着房地产市场最寒冷、最低迷的时刻已经过去。2023年2月国房景气指数为94.67，比1月94.45，提高0.21，正式结束连跌13个月。

商品房、住宅竣工面积止跌上涨，完成触底反弹。前2月全国房屋竣工面积1.3178亿平方米，增长8.0%。其中住宅竣工面积9782万平方米，增长9.7%。主要原因是房屋交付加快、房企资金好转、融资不断输血。

商品住宅销售额止跌上涨，完成触底反弹。2023年前2月全国商品住宅销售额增长3.5%，结束连跌12个月。住宅销售额出现同比的小幅上行，却是高于2020年、2022年同期。随着政策的持续加码，市场有逐渐企稳的迹象。

全国房价止跌上涨，平均单价重新回到万元区间，完成触底上涨。2023年前2月全国商品房平均价10208元，环比（上月10050元）上升158元，上涨1.54%。同比（2022年前2月9844元）上升364元，上涨3.56%，结束连跌12个月。

释放出全国楼市指标触底反弹，市场企稳加固、基本面修复加速的强烈信号。预计2023年一、二季度全国房地产市场部分指标将率先止跌转正增长，实现见底复苏，正式结束下行周期，迎来新一轮房地产平稳周期。

商品房待售面积创2018年以来历史最高，达到6.5528亿平方米，同比增长14.9%。其中住宅待售面积3.2699亿平方米，同比增长15.5%，办公楼4717万平方米，同比增长21.0%，商业营业面积1.3935亿平方米，同比增长12.1%。

目前市场上囤着大量没有卖出去的商品房，主要是房贷处于低位、政策放松与市场复苏缓慢、逾期交房与债务违约的负影响、信心没有完全恢复。严重积压着房企的资金，影响资金链、供应链、信用、新开工、交房等系列问题。

全国商品房待售面积在2015年创历史最高，2016年开始逐渐下降，到2020年下降到4.9850亿平方米。历年数据显示，2013年4.9295亿平方米、2014年6.2169亿平方米、2015年7.1853亿平方米。

2016年6.9539亿平方米、2017年5.8923亿平方米。2018年5.2414亿平方米、2019年4.9821亿平方米、2020年4.9850亿平方米、2021年5.1023亿平方米、2022年5.6366亿平方米，2022年回到5亿平方米以上。

如何化解巨大的商品房库存量，关系到房企生死存亡、土地市场复苏、交房等一系列问题。最好的办法就是棚改货币化安置、购买商品房转公租房、保租房，同时取消全部楼市限制城市，税费、利率、首付三低重回2008年、2014年。

值得注意的是金融16条措施、三支利箭利好政策落实缓慢，三道红线与房地产贷款集中值的过渡期没有落实到位，影响房企的融资、债务、交房、拿地、新开工，同时影响到市场信心恢复，楼市复苏回暖的节奏。

决定市场趋势的关键就是政策。笔者15年前就说过的政策决定房地产市场趋势，短期看政策，中期看政策，长期看政策。不管是短期的限制措施，还是房住不炒，长效机制，是决定房地产走势的关键。

房地产市场短期波动不稳，长期平稳上涨。因为房地产业涉及到57个相关产业，影响到民生、金融、经济、财政、税收等。房地产的稳定发展，是短中期政策的目标，这就是房地产业最特殊的地方。

过去15年，笔者一直强调房地产业趋势的一个逻辑与核心思想，就是房地产走势的决定因素，短期看政策、中期看政策、长期看政策。因为房地产市场是政策市，决定着住房、土地、货币的供应、供需、价格。