1 东莞楼市要见底了？ 就算不去市场观察，从数据上也能看出东莞楼市寒冷。近期贝壳网公布的数据，东莞10月二手成交有2088套，看着不错，实际很惨淡。 从今年2月开始，东莞二手成交一路小涨，伴着各种刺激打鸡血，在8月达到最高潮，成交量突破了3000套，让不少多军欢呼雀跃，感觉楼市小高潮要来了。 但随后金九银十，东莞利好政策逐渐淡化，看空成为绝对主力，买房观望越来越多，价格一跌再跌，市场似乎成了无底洞。 早前无论买新房或二手，都被割了韭菜。 尤其到了现在，市场悲观情绪普遍蔓延，不少卖家急切抛盘，降价卖房。 这让不少买家坚信房价会继续下跌，继续等待，成交更是一泻千里。 这个年底，东莞市场绝对是个寒冷的冬天。 但我坚信，市场不可能一直跌，再跌下去就直接腰斩，这个后果很可怕。 而就在这几天，很多风向都开始变了。社会面，防疫优化20条，看看石家庄的动作。还有地产政策转向，救市16条发布，杭州救市，地产股飙涨。 接下来，只要给点刺激，相信劳动人民，不会选择躺平，还是会撸起袖子加油干，明年楼市一定会好于今年。 我之前也说了，最惨的时候，反而是机会。 这一轮东莞楼市在接近触底，现在不是绝对底部，但已是相对底部，能以近三年的最低价格，买到房子。 总体判断，今年底到明年上半年，就是这轮东莞楼市的最后黄金期。 2 东莞新政，不是随意降价，是为了稳房价，合理定价 这次新政，有三条核心逻辑。 一是讲到楼盘首次备案价，不能高于本镇街同类产品均价，但也不能低于90%。意思很明确，新盘首次备案，要正常价，不要搞暴跌价。 这是为了避免开发商，首次备案就打响价格战，让片区价格直接崩了。 二是给你足够的降价空间。新盘网签价，从原来备案价9折，下调到85折。首次备案之后，给你15%的降价空间，自由发挥。但不要给我超了。 三是拖延大幅降价时间。拿证之后，满180天方可下浮调整备案价。虽然下浮幅度不限，但需要半年时间。这是为了拖延时间，不让你马上调价。等半年之后再大跌吧。 虽然ZF初心是好的，但说句实话，市场下行期，政策没什么用。 现在情况是，不少新盘实际成交价和备案价，相差不仅是15%，已经相差20%，甚至30%以上，还有愈演愈烈的情况。 这不是行政能控制住的了。 只有等市场真正好转，信心扭转的时候，才能止住这波降价潮。 3 南城二手房跌破指导价了 潮水褪去，谁在裸泳一清二楚。南城在上轮行情中，涨幅50%甚至翻倍的二手盘，数不胜数。 但如今行情下行，脱离爆炒水分，楼盘回归正常价值，不少二手盘也跌落神坛了。 比如说CBD的金域华府，一期77平3房，高峰期成交价冲高到510万，如今炒作氛围一过，价格接连下降，年初挂盘价跌到430万，现在市场爆出笋盘，跌到了390万。 除了金域华府，南城的老破旧就更惨了。中信新天地，82平2房最新挂盘价跌到240万，单价只要2.9万，比指导价还低了2000元一平。 除了这些，南城宏远的汇龙湾、江南第一城，白马的恒大御景，西平的景湖春晓、金地格林小城、未世界花园等等，多达10个小区接近甚至跌破指导价了。 那么很多人就会问，现在南城二手还会继续跌吗？现在能不能接盘？这个要具体分析，关键看个盘，不能一概而论。 4 年底了，东莞新盘开启了残酷竞争 比如说万江某项目，地价已经去到2万，推出的工抵房，价格跌到2.4万起，只比地价高4千一平。更惨的是，寮步某项目，地价去到2.3万，特价房最低只要2.4万，都快贴近地价了。 当然，这只是市场爆出的一部分。最近我统计了东莞100余个新盘发现，至少90%的新盘，都出现了不同程度的下跌。 尤其塘厦凤岗虎门等新房重灾区，基本都大降价了。例如凤岗某项目，原来卖4万多，现跌到3.2万。虎门某项目原来3.8万，最近降价到3.1万。一套房子总价跌了100万！ 新盘挤掉水分，跌出机会来了吗。现在能买新房吗？个人觉得只要地段产品还可以，真的价格促销力度很大。对于上车刚需，有自住需求，在年底，不乏是个出手时机。 5 东莞买房路上，有些镇街真不要碰了 下面这四大镇街，真没太大价值，是一定要避开的坑。 简单说一下吧。第一东部临惠区：谢岗桥头。这里没产业、没人口，没任何重大规划，自身购买力太差，加上旁边惠州有大量便宜的商品房，房价根本涨不起。 第二莞北临惠区：石龙、石排、企石。和谢岗桥头差不多。 第三东南临深区：清溪、樟木头。相比凤岗塘厦。清溪、樟木头距离深圳更远，享受辐射更少。而且还部分挨着惠州，更是严重的打击，房价基本没戏。 第四临广区：麻涌、中堂、望牛墩、洪梅。麻涌靠近的是广州郊区，房价也才2万多，没任何性价比，广州人不会外溢过来了。 而这几个镇距离城区也太远了，不能很好的做睡城。之所以没有把道滘放进去，就是因为道滘距离城区更近，还是能充当个睡城。不 仅在前面几年拖垮涨幅，在以后也不会翻身。要远离。 6 本人有道滘富盈wO城一套房，是不适合现在卖？想置换到城区 答：现在市场行情差，如果现在卖出，肯定要降价卖。但这个时间点，买房价格同样低。如果说卖掉之后，想考虑立刻买，还是等等再买。 我觉得，可以等等年底或明年初，有些盘价格还会跌一跌。对明年楼市预判，我觉得年底到明年上半年，会是相对底部。后面看，包括经济刺激，房地产刺激，和YQ的动作。 如果YQ真松动了，对市场信心会有很大提振，楼市形势也可能会扭转。 总之，卖掉这套是可取，毕竟同样能低价置换城区。只要不是楼市上行期，买的价格都会较低。 城区优质房产，投资保值性，5-10年长周期，绝对跑赢镇街。还有一点，考虑总价600+，建议优先打新。