三月份刚刚过去,很多人期待的小阳春终究还是没能大面积到来,而二手房的价格不出意料的保持了全面下跌,当然官方统计局数据还没公布,目前能看到的是诸葛找房数据研究中心的数据,而从这个数据来看,二手房目前还是是探底的阶段,以价换量还是当下的主旋律,而且政策期还是这些二手房出货套现的窗口期。
就在3月29号,根据诸葛数据研究中心显示,3月百城重点二手住宅均价为1.47万一平,环比下跌了0.88%,跌幅较上个月扩大了0.43个百分点;而同比跌幅更是达到了5.5%,跌的扩大了0.75个百分点。所以不管是同比还是环比,3月的二手房价都出现了下跌,而且从跌幅来看,松绑政策并没有止住这个跌幅,反而让业主更加疯狂的继续降价。而且从环比趋势来看,从去年11月到今年2月,跌幅是有所收窄的,而到了今年3月,跌幅重新扩大到近0.9%的幅度,可以看出很多业主都变聪明了,或者说大家都清楚留给自己套现的机会越来越少了,每一次的楼市重磅松绑都是一次出货的机会,小阳春就是卖房的春天,而不是再买入的春天,主动降价获取客户的看房,落袋为安是这些人现在最想做的事情。
而按具体城市来看,3月一线城市二手均价为5.69万一平,环比跌幅1.09%,同比跌幅扩大到了2.74%,已经实现了五连跌,推算一下,从9月一线松绑政策之后的几个月,一线二手业主就觉醒了,并且开始了降价之路;而二线城市均价为1.77万一平,环比下跌1.11%,同比跌幅6.84%,已经连续下跌了13个月,从去年2月小阳春跌到现在,二线业主也觉醒了,但是似乎晚了一点;而三四线均价则为9332元一平,环比跌幅0.44%,同比跌幅4.71%,连续下跌时间达到了24个月,已经跌到尘埃了,只能坐以待毙了。
所以大家从价格和下跌持续时间来看,现在的三四线是非常惨的,当然还不是最惨的,因为三四线底下还有县城和农村房产,这些才是最底层的资产,比如农村的房产,基本没有人去接盘了,也很难统计到正常的价格,县城后续的房子也是步这个后尘,然后才是三四线,现在能够阴跌说明还有一点成交数据,最怕的是连一套成交都没有了,那就成了僵尸市场了。而对二线来说,现在还没有到跌幅最高潮的时期,因为才跌了一年而已,后续还是一段比较漫长的阴跌期,大家要做好心理准备;
而对一线而言,现在还是初步期,因为一线政策都没出完,没出完政策就不要谈到底,香港都可以降税30%,内地的一线降价30%也存在这个可能性的,只是说要把时间拉长,每月跌1%的话,其实也就是2年半的时间而已,这就是温水煮青蛙的操作,让大家感觉不到快速的下跌,就不会难受了。而如果一线完全释放完了政策,那利好的尽头其实反而就变成利空了,如果市场抬头了,政策可以适度收回,如果市场还是照旧甚至更跌的话,那也可能出现恐慌性的抛售场面,当然,房地产税没出之前,大家应该还不会这么做,所以后续的政策节奏也非常重要。
大家也都看到了,这就是今年3月小阳春的开局,价格的下降已经是板上钉钉的事情了,当然有人说二手的销量和新房的数据还没出,其实不用等数据出都大概能判断出来,如果是环比销量肯定是上涨的,因为2月是春节,能买房的人是非常有限的,而新房层面也是一样,销量的上涨,价格大概率还是阴跌的。而如果同比数据的话,肯定是不如去年的,去年小阳春是靠疫情之前挤压的数据,今年没有这个背景了,所以必然很难达到去年的高度了。
大家从统计局的数据也可以看出来,今年1-2月房地产销售面积下滑20.5%,新开工面积下跌29.7%,很明显,开局就是冷清的,这也是为什么各地从3月后又在积极出台松绑政策,其实还是数据导向和市场导向,客户现在不吃挤牙膏式的这一套了,如果不继续出政策,那就只能接受市场继续冷清的局面,就像一个人萎了,只能电击一下动一下,不电的话就不动了。
当然,我觉得一线出政策后只能刺激销量,还没办法达到刺激价格的地步,因为量在价先,而且价格上涨还是要底部老破小或者刚需的持续出货才行,如果光靠改善和有钱人买入的话,是没办法持续让销量提升的,也就自然没办法让价格上涨了,楼市成交的链条需要循环打开,而不是单一的一层客户拉的通的。举例来说,要买一线的人需要把省会的房子卖掉,而买省会的要卖掉三四线的房子,想买三四线的要卖掉县城的房子,以此类推,只有县城的刚需还有人接盘,上面的房子才能流通起来,不然的话,就变成现在的堰塞湖了,二手形成堰塞湖,新房同样如此。
而房企为什么一直被债务困扰,其实还是资金回流出了问题,手上新房没办法出货,自然而然没办法赚钱了,只有不断亏钱和付出成本的份了。你如果想跳过这些刚需,直接让有钱人买入,那必须要有足够吸引的权益加持才可能,不然的话,这些人根本不缺房,也不缺投资的标的物,买房对这些人来说并不是最有价值的投资品。而现在很多中产和普通工薪族的收入和稳定性还是不够的,体制外的都担心自己失业,就这种状态,谁敢堵上三十年的房贷去买一套可能贬值的房子呢,万一失业断供了,不仅房子没了,连首付也会亏没了,甚至让自己家庭破产,就跟现在很多房企暴雷是一个局面,当然企业可以破产,普通人没有破产一说,反正就是背负一辈子债务了。
所以大家要懂得,小阳春至少3月是扑空了,4月会不会来还要看后续的政策力度了,后续的力度还会继续加大,大家如果想卖房的一定要抓住机会和窗口期,因为现在的时机越来越少了,如果一旦没抓住,后续确实没啥机会了,而市场要企稳还是不能从单一政策层面了,而是要更多考虑大家的工作收入、稳定性和保障体系,只有把周边的这些做好了才可能让市场回暖,只有普通工薪族能买得起房了,愿意买房了,这个市场才有希望,不然的话,也就是有钱人左手倒右手的自娱自乐的自嗨了。
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