今天福州2023年六批次土拍太好看，有高潮，有悬疑，有惊奇，堪称是一部大片，这是我们的感受。

本次土拍热度明显升温，已有联发、国贸、保利、厦门建发、中海、首开、绿城、武夷、榕发等实力房企报名竞拍，核心原因主要有：

1、土地质量优质

鼓楼高工和屏西、台江北江滨等核心板块供应，区位成熟。

2、土地利润空间较大

部分地块成交价对比周边在售新房均价，整体地价未有明显上涨，有利润保证。

3、政策对地产支持

这几个连番组合拳，给国企拿地提供便利。

4、国企自身优势

国企在资金、融资成本、运营等方面，具有很强竞争力

另外，也有意想不到的事：有底价，有流拍。

1、

湖北隽达竞得台江北江滨新兴路西侧出让地块，占地5.31亩，住宅用地，楼面价：约23810元/㎡。

保利竞得鼓楼屏西小区旧改出让地块二（占地49.8亩，住宅、商服用地），楼面价：28677元/㎡，需配备商业，商业面积不超过3000㎡。

保利竞得鼓楼屏西小区旧改出让地块四（占地17.63亩，住宅、商服用地），楼面价：23962元/㎡，需配备商业，商业面积不超过2000㎡、社区综合服务中心（含长者食堂）。

点评：本次屏西大小两个地块竞争很激烈，但是保利在鼓楼北片区经营许久（有保利天悦一期和二期项目），纳入以上两个地块，符合企业利益，预测还会沿用“保利天悦三期”作为推广。另外，虽然屏西大地快土拍价格达到28677元，与昔日保利天悦二期楼面价差不多，但是售价达到4.5万。所以即使2.8万以上土拍价格，后期销售还是有利润保证。

2、

2023-47号（东二环泰禾广场南侧地块）没有成功出让。

点评：目前晋安湖周边库存大，加上本地块又不能看湖，特点并不突出，起始楼面价20013元/㎡，也没啥性价比。

福州建发竞得南湖旧改项目出让地块一（占地111.2亩，住宅、商服用地），楼面价：约18333元/㎡，需配备商业，商业建筑面积不超过25000㎡。

点评：南湖地块底价有福州国企取得，令人大为意外，这个楼面价甚至比2015年首融府地价还要低。被戏称二内晋的代表地块，居然比不上屏西两个地块？

这个地块其实很好，只是因为这几年供给太多，无论是刚需、刚改和再改的在售和存量面积，都相当多。这估计影响开发商判断，屏西周边是没有在售项目，而且这些年入市项目并不多，存在累积的改善需求。

厦门建发竞得高工小区旧改出让地块（占地36.99亩，住宅、商服用地），楼面价：约38524元/㎡，需配备商业，商业面积不超过3000㎡。

点评：建发如愿拿下该地块，对比昔日阳光城鼓楼龙庭路地王（4.5万）还是有差距，毕竟这是一个带有潜在学区基因的地块，周边阳光城白金翰宫二手房要6万（划片一附小十一中），但是一个地块改变不了福州行情，只能说鼓楼yydy！

厦门建发竞得汽车南站周边旧改造地块（占地33.41亩，住宅、商服用地），楼面价：约28734元/㎡，需配备商业，商业建筑面积不超过6000㎡。

点评：这个地块对面可是国货路小学划片福州八中，另外这个片区纯商大社区入市，上一次可以追溯到2008年福晟钱隆天下。

建发本次的地块，共同点：断供多年的核心区，稀缺。

至于安商地块，没啥可点评！

总的来说，土拍回归主城，核心也在分化，鼓楼王者！符合行情！

3、

本次土拍，对于买房人有如下启示：

眼下的福州，已逐步进入了城市发展的后期阶段，当城镇化率超过六七成时，速度必将放缓。这个阶段特点是：旧城更新，向内优化，而非继续向外摊大饼。

对比市区外围板块那些正在建中的断头路、马路上缺失的交通灯、零星营业的社商，无不说明一个问题：一个板块从新兴到成熟，不是短短的几年、甚至十几年，就能换来的。

未来福州周边的新区，也许还会继续规划，但发展趋势变了：不是求城市空间规模，而是求城市空间质量。

而今，福州主城积累着最多的城市资源，交通发达，出行便利，基础配套设施和商业配套设施齐全等，这些稀缺的优点资源，都是新兴板块所无法比拟的。

对于买房人，买房还是首选二环内或周边建成区，配套优先。你本次土拍，这些开发商买土地都是精挑细选，首选也是核心区域。这就叫，买房跟着土拍走。