文/谢逸枫
房地产市场继续下行，下行幅度超预期，国家、部委为遏制下行过快、防止市场过冷、避免预期与信心崩溃，2023年7月下半月、8月初进行频繁的稳房价、稳市场、稳预期政策救市集中喊话。
看看7月房价、销售成交、土地成交、房企销售、房企拿地的数据，房地产市场的下行幅度超预期，房企债务、逾期交房、市场销售、土地市场、房企业绩恶化趋势不变，必须尽快落实已出政策并且出新的强有力一揽子房地产政策。
一是中指数据显示，7月百城新建住宅平均价格为16177元/平方米，环比下跌0.01%，跌幅与6月持平，同比下跌0.17%。从涨跌城市数量看，35个城市环比上涨，45个城市环比下跌，20个城市持平。
7月百城二手住宅平均价格为15685元/平方米，环比下跌0.39%，跌幅较上月扩大0.14%，同比2.04%，跌幅较上月扩大0.29%。从涨跌城市数量看，4个城市环比上涨，96个城市环比下跌。
从市场表现来看，7月新建住宅重点城市整体推盘量较6月减少，多数城市楼市交易呈持续疲软态势，百城新建住宅价格亦延续下跌趋势。部分城市二手房挂牌量仍处高位，业主主动降价以促进成交，二手房价格持续下行。
二是CRIC数据显示，7月30个重点城市成交面积为1104万平方米，创5年来同期新低，环比下降33%，同比下降37%。前7月累计同比上涨9%，增幅较上月收窄9%，出现成交季节性如期回调。
事实上，按照往年规律，6月年中放量后7月都会迎来一波小幅下探。今年因行情低迷，供应下降。3月放量后已经迎来四连跌，且7月环比降幅仍有扩大趋势，整体市场行情不容乐观。
按照城市分级看，一线城市7月预计整体成交196万平方米，环比下降28%，同比下降34%。跌幅略低于二三线，前7月累计同比仍增11%。26个二三城市整体成交908万平方米，同环比分别下降37%和34%，前7月累计同比涨幅收窄至9%。
三是克而瑞数据显示，7月份截至25日，300城经营性土地总成交1560幅，同比下降16%，降幅较上月显著缩小，环比增长约5%。考虑到6月份有接近一半的土地预计出让时间在7月份最后几天，土地成交规模环比增幅可能进一步扩大。
诸葛数据显示，7月主要地级市土地成交441宗，成交规划建筑面积为3208.71万㎡，同比下降46%，环比下降27%。成交楼面价为5825元/平，同比下跌8%，环比下跌17%；土地出让金1869.13亿元，同比下跌51%，环比下跌40%。
四是克而瑞数据显示，100强房企1月-7月累计商品房销售金额同比下降5.9%，较前6月同比降幅进一步扩大。其中7月单月商品房销售金额为0.38万亿元，环比下降约36.7%，同比下降37.2%，较6月降幅扩大9.6%。
销售面积为0.23亿平方米，环比下降约28.1%。1月-7月100强房企实现销售额3.84万亿元，同比下降5.9%，前6月下降0.4%），实现销售面积2.16亿平方米，同比下降17.0%，前6月下降13.9%）。
五是中指数据显示，1月-7月100强房企拿地总额降幅继续扩大，城投托底拿地力度降低，长三角地区拿地金额领跑全国。100强企业拿地总额6946亿元，拿地规模同比下降13.4%，降幅较上月扩大3.2&。
100强房企门槛值为20亿元，较上年同期下降4亿元。其中招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为59.3%。拿地金额位居前五的企业为华润置地、保利发展、建发房产、中海地产、绿城中国。
基本上可以判断为新一轮房地产宽松政策已经来临，就等落实。国家、部委的一系列政策调整方式、政策范围的框架，实际上就是一揽子范地产救市政策的组合拳，取消卡脖子的政策，增加存量政策为主。
从目前已经出台的国家层面、地方层面政策看，落实非常缓慢，规模、力度、范围有限。一方面是全国性促进购房政策没有出台，地方以一城一策为主。另一方面是刺激性的房地产政策没有出台。
值得注意的是去年的金融16条措施、四支利箭与三道红线、房地产贷款集中制延期执行的政策，地方、银行等部门没有全面落实、执行到位，导致市场下行预期、房企债务与交楼形势恶化。
2023年出台的国家层面房地产政策过于抽象性、指导性、口头性、概念性、笼统性，缺乏实际性、可操作性的具体政策，既要房住不炒又要因城施策，既要看供需关系又要看不同需求还要看不同区域。
地方、银行对国家、部委提出的适时调整房地产政策、二降一减免一认房不认贷、房企融资、保交楼的政策，在落实、执行存在摇摆不定。因为国家、部委对政策执行、如何落实，缺乏明确的规定。
值得关注的是即时强调适时调整房地产政策、二降一减免一认房不认贷、房企融资、保交楼的政策，只要卡购房者、银行、房企脖子的购房、放贷、融资限制政策不取消或调整，利好政策的效果难言乐观。
7月10日-31日，国家、部委频繁释放出房地产救市大招信号，出台一揽子政策，只差落地。在7月10日、14日、19日、21日、24日、27日、28日、31日表述要实施稳风险、稳预期、稳市场的一揽子救市政策。
涉及央行、金融监管总局的金融16条措施，开发、保交楼贷款的延期，央行、国新办的支持刚性和改善性住房需求，发改委31条民营房企企融资，国常会的超大特大城市的城中村改造政策、证监会的继续保持房企资本市场融资渠道稳定。
7月14日国新办表示，部分房企长期“高杠杆、高负债、高周转”经营，资产端土地、工程、多元化经营资产无节制扩张，成了高额负债。其中7成是个人预收房款和上下游企业垫款，金融负债占比大约为31%。
2021年下半年以来，加大保交楼支持力度，保持房地产重点融资渠道稳定，加快推动行业风险出清。加大金融支持保交楼，配合推出两批共3500亿元保交楼专项借款、设立2000亿元保交楼贷款支持计划。
稳定债券和股权等重点融资渠道。去年11月以来，在“第二支箭”框架下，累计为民营房企约260亿元债券发行提供增信支持。证监会优化房企上市融资政策后，已有多家企业获得股权融资支持。
推动行业转型发展，人民银行、金融监管总局拟定《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，为住房租赁提供多元化、全周期的金融服务。1000亿元租赁住房贷款支持计划在稳步推动，已经落地济南、郑州等试点城市。
去年以来，因为非金融负债收紧，开发贷款需求明显增加，商业银行开发贷款投放力度加大，今年上半年累计新增4200多亿元，同比多增约2000亿元，促进了开发商加快项目施工建设，有利于保障项目的交付。
个人住房贷款发放和同期商品房销售规模直接相关，还款则是来自于借款人的收入或者其他资产的配置调整。今年上半年，个人住房贷款累计发放3.5万亿元，较去年同期多发放超过5100亿元，对住房销售支持力度明显加大。
今年以来房地产市场整体呈现企稳态势，但部分房企长期积累的风险仍然需要一段时间才能逐步消化。下一步坚持房住不炒的定位，做好保交楼、保民生、保稳定工作，满足行业合理融资需求，继续为行业风险有序出清创造有利金融环境。
考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续出台的政策存在边际优化空间，金融部门将积极配合有关部门加强政策研究，因城施策提高政策精准度，更好地支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
还有中政局的适时调整优化房地产政策，住建部的二降一减免、认房不认贷的一揽子房地产救市政策，国院的超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署，发改委的关于恢复和扩大消费的措施，支持刚性和改善性住房需求。
还有国常会的支持刚性和改善性住房需求。要调整优化房地产政策，根据不同需求、不同城市等推出有利于房地产市场平稳健康发展的政策举措，加快研究构建房地产业新发展模式。这和之前中政局所提出的政策支持方向一脉相承。
值得注意的是截至7月31日，已有41个城市出台了各类稳楼市政策，多为提高公积金贷款额度、购房补贴、落户宽松、人才购房等政策。而一线城市相继表态，将适时优化房地产政策，向市场释放出更加积极的信号。
一线城市北深广上分别在7月29日、30日、30日、8月1日表述，响应中政局、住建部提提出的支持刚性与改善性住房需求，出台降首付与新房贷款利率、税费减免、认房不认贷、存量房利率下降、普通住宅标准调整的一揽子救市政策。
8月1日、2日、3日、4日，国家部委继续频繁释放出房地产救市大招信号，出台一揽子政策，只差落地。央行表示，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
央行、外汇局表示，落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限。因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。
央行召集8家民营房企开会说，要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求。推进民营企业债券融资支持工具（“第二支箭”）扩容增量，强化金融市场支持民营企业发展。
再次明确强调实施差别化住房信贷政策，未来政策方向为：一是房价持续下跌的城市，阶段性放宽首套商贷利率下限。二是当前首套及二套房贷首付、利率加点较高的城市迎来优化。此外，未来二套房商贷利率下限存在调整预期。
发改委、财政部、央行、税务总局联合发布会，发改委说持续谋划研究一批针对性更强、力度更大的储备政策，根据形势变化及时分批出台实施。在更好满足居民刚性和改善性住房需求、积极扩大有效投资等方面加强政策储备，不断释放超大规模市场潜力
发改委说，推进超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，防范化解重点领域风险。稳妥处置化解房地产、地方债务、金融等领域风险隐患，延续实施支持“保交楼”工作阶段性政策。
央行说，支持房地产市场平稳运行。要因城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行。落实好“金融16条”，延长保交楼贷款支持计划实施期限，保持房地产融资平稳有序，加大对住房租赁、城中村改造、保障性住房建设等金融支持力度。
联合会的透露出，各政策部门当前正紧锣密鼓地制定出台政策，并将涵盖购房、住房租赁、城中村改造、保障房等多个领域，支持力度大、覆盖面广。近期可能出台各类融资利好政策，新一轮融资窗口的开启。多管齐下，下半年楼市有望走出低迷状态。
