文/谢逸枫

今日，4月70城最新房价出炉了。按照国家统计部门的数据显示，2022年4月房价跌势放缓，呈现一线城市微涨，二三线城市下跌的市场格局。值得注意的是深圳二手房的房价已止跌上涨。

一线城市作为中国楼市的风向标，调整最快，率先反弹。4月北上广深房价环比分别上涨0.7%、持平、上涨0.1%、跌0.1%，意味着北京、广州已经由跌转涨，上海止跌，深圳微跌。

4月70新房房价环比下降0.3%，同比下降0.1%。二手房价环比下降0.3%，同比下降1.6%，跌幅扩大。说明房价拐点正式确立。70城房价时隔六半后首现同比下跌，预计未来稳房价政策加强。

4月70城新房房价自2015年12月以来首次同比下跌，房价下跌预期增强。目前政策面到市场面的传导不稳定，楼市未呈现全面复苏态势，房价下行的压力持续存在，市场信心处于筑底回升阶段。

截至5月18日，全国已有超过140个城市不同程度对房地产政策进行了调整。整体来看，受疫情等因素影响，政策效应传导至市场尚不明显，楼市仍处于调整期。

市场格局：一线微涨，二三线下跌。

数据的变化，基本上印证笔者的判断，是正确的，符合市场预期的趋势。即新房的房价环比、同比跌幅收窄，下行趋势放缓，上涨的城市数量增多，意味着房价没有见底，未全面回暖。

短期内，70城房价继续延续下降、分化、放缓的趋势，一线城市率先回暖上涨。可以负责任的讲，目前房价至今没有走出市场低谷的徘徊期，预计年内3、4季度才会逐渐走强、上涨。

按照1月、2月、3月、4月新房、二手房的房价环比走势、同比形势看，基本可以排除未来短期之内房价出现报复性的反弹。值得注意的是4月一线微涨，二三线未走出低谷的下降趋势未变。

数据证实：中国房价五个不变的规律。

其一是一线城市的房价，涨、跌最先开始。

其二是房价上涨容易，下跌更难。

其三是房价上涨周期，比下跌周期更长。

其四是房价上涨的幅度，比下降的幅度大几倍。

其五是政策决定房价走势，压时，跌，救时，涨。

4月广东：广州新房房价止跌回涨。

1月、2月广州新房房价连续两个月环比上涨之后，3月止涨下跌，4月止跌上涨，上涨的幅度为0.1%。广州新房的房价历经去年下半年8-12月的“跌跌不休”后，2022年前四月涨跌不稳定。

1月广州新房环比上涨0.5%，同比上涨4.5%。2月环比上涨0.6%，同比上涨4.2%。3月环比下降0.1%，同比涨3.0%。4月环比上涨0.1%，同比上涨2.0%。意味着受疫情、结构性影响大。

更令人惊讶的广州二手房价表现，可谓是强势回调。2022年1月广州二手房价环比下跌0.2%，到2月房价环比上涨0.6%，3月房价环比上涨0.3%，4月房价环比上涨0.5%，涨幅由收窄转反弹。

4月广东：深圳新房房价止涨下跌。

4月深圳二手住宅销售价格在连降11个月后转为上涨，幅度为涨0.5%。深圳一手住宅在连涨两个月后又转下跌，且是唯一一个下降的一线城市。价格虽然有所下降，但住宅供应量有所加快。

1月深圳新房环比上涨0.5%，同比上涨3.5%。2月环比上涨0.4%，同比上涨3.8%。3月环比上涨0.8%，同比涨4.5%。4月环比下降0.1%，同比上涨3.9%。意味着受疫情、结构性影响大。

更令人惊讶的深圳二手房价表现，可谓是强势回调。2022年1月深圳二手房价环比下跌0.5%，到2月房价环比下降0.2%，3月房价环比下降0.3%，4月房价环比上涨0.5%，涨幅由收窄转反弹。

4月70城新房房价环比：跌幅扩大，下降压力大。

新房的房价环比延续下行放缓趋势，跌幅扩大。

4月70城新建商品住宅价格指数环比下降0.3%，同比下降0.1%。3月环比下降0.1%，同比上涨0.7%。2月环比下降0.13%，同比上涨1.2%。1月环比上涨0.01%。同比上涨1.7%。

环比连续下跌4个月（去年9月-12月），1月回涨后，连续3个月下降，并且出现跌幅扩大的趋势。4月新房房价环比来看，成都、贵阳上涨涨幅0.8%，领跑全国，北京（0.7%）处于涨幅第三位。

从房价环比下跌态势看，跌幅扩大，政策产生的市场效果差。从同比下跌态势看，首次由涨转跌。房价环比在努力挣扎走出下跌通道，短期目前有难度。

4月70城新房房价环比：一线涨，二三线跌。

按照2022年4月新房商品住宅房价环比数据显示， 延续下降趋势、城市分化，涨跌分明，一二三线城市房地产的未来基本格局，为一线涨，二三线跌。总体看一线城市房价率先上涨，市场率先复苏回暖。

1月一线城市新房商品住宅房价环比由2021年12月的下跌0.1%转为上涨0.6%。北、上、广和深分别上涨1.0%、0.6%、0.5%和0.5%。

2月一线城市新房商品住宅房价环比0.5%，比1月上涨0.6%，收窄0.1%。其中北、上、广和深分别上涨0.6%、0.5%、0.6%和0.4%。

3月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，涨幅比2月回落0.2%。其中北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.8%，广州下降0.1%。

4月一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1%。其中北、上、广和深分别上涨0.7%、0.0%、0.1%和下降0.1%。

1月二线城市新房商品住宅房价环比由2021年12月的下跌0.3%转为上涨0.1%。2月二线城市新房商品住宅房价环比上涨0.1%。

3月二线城市的新建商品住宅销售价格环比0.1%，连续3个月涨幅持平。4月二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.1%，总体看二线城市下降压力依然存在。

1月三线城市新建商品住宅房价环比下降0.2%，比上月收窄0.1%。2月三线城市新房价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1%。

3月三线城市新房价格环比下降0..2%，收窄0.1%。4月三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.6%，降幅比上月扩大0.4%。说明二三线城市房价处于下降通道，未走出低谷，房价依然是爬坡期。

4月70城房价同比：77个月后首现下跌。

4月70座大中城市新建商品住房价格同比下降0.1%，3月0.7%，2月1.15%，1月1.65%。值得注意的是，这是自2015年12月份以来（77个月后）首次出现新房价格同比下跌态势，信号意义强烈。

同比连续上涨77个月（6年半）之后，2022年4月房价同比首次止涨下跌，市场进入探底阶段。同比因过去环比下跌拖累，出现首次下跌。

从同比上涨城市看，4月银川上涨6.2%，位居涨幅首位，其次重庆上涨6.1%。基于去年的基数高，同比现首次下跌，总体看房价正式确认拐点。

说明新房房价降势未减，未到底部，同比首次下跌，表明市场总体弱。房价首次出现拐点，即同比首次下跌，说明房价基本面出现恶化，需要警惕。

虽然部分政策在落实中，需要有发酵的过程，但要警惕房价跌幅继续扩大的现象。房价上涨的城市减少，这一系列变化表明，年初以来发布的松绑政策成效差。

目前房价拐点已至，预计接下来松绑调控的城市将会继续扩围，市场将会持续修复。

4月70城房价同比：一二线涨，三线跌。

按照2022年4月新房商品住宅房价同比数据显示， 延续下降趋势、城市分化，涨跌分明，一二三线城市房地产的未来基本格局，为一二线涨，三线跌，总体看一线城市涨幅回落。

1月一线城市新建商品住宅房价同比上涨4.4%，涨幅与上月相同。2月，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨4.4%，涨幅与上月相同。其中北京、上海、广州和深圳同比分别上涨5.5%、4.1%、4.2%和3.8%。

3月一线城市新建商品住宅价格同比上涨4.3%，涨幅比上月回落0.1%。其中北京、上海、广州和深圳同比分别上涨5.7%、4.1%、3.0%和4.5%。总体看一线城市房价率先上涨，市场率先复苏回暖。

4月一线城市新建商品住宅价格同比上涨3.9%，涨幅比上月回落0.4%。其中北京、上海、广州和深圳同比分别上涨5.8%、3.8%、2.0%和3.9%。总体看一线城市房价保持上涨，但是涨幅回落。

1月二线城市新建商品住宅房价同比上涨2.5%，涨幅比上月回落0.3%。2月，二线城市新建商品住宅同比上涨2.1%，涨幅比上月分别回落0.4%。

3月二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.6%，涨幅比上月回落0.5%。4月二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.6%，说明二线城市呈现涨幅持续回落。

1月三线城市新建商品住宅销售价格同比上涨0.5%，涨幅比上月回落0.4%。2月三线城市新建商品住宅销售价格同比由1月上涨0.5%转为下降0.1%。

3月三线城市新建商品住宅价格同比下降0.6%，降幅比上月分别扩大0.5%。4月三线城市新建商品住宅价格同比下降1.5%，降幅比上月扩大0.9%。说明三线城市房价非常寒冷，连续下降3个月。

4月70城房价城市数量：房价探底未结束

按照2022年4月新房商品住宅房价环比、同比，城市上涨数量、下跌个数的数据显示，70城房价总体仍然处于下跌的态势，新房的房价依然在探底，不少的城市房价下降的压力依然存在。

1月70城新房商品住宅房价环比下降的城市为39个，比2021年12月减少11个。同比下降的城市为20个，比2021年12月增加3个。2月环比下降的城市为40个。同比下降的城市为24个。

3月环比下跌城市38个，较上月减少2城。同比下降城市为29个。4月环比下降城市47个，较上月增加9个。同比下降城市为39个，较上月增加10个。

1月70城新房商品住宅房价环比上涨的城市为28个，比2021年12月增加13个。同比上涨的城市为50个，比2021年12月减少3个。2月环比上涨的城市为27个，同比上涨的城市为46个。

3月环比上涨为29个，较上月增加2城。同比上涨城市为40个，比上月减少6个。4月环比上涨为18个，较上月减少11城。同比上涨城市为30个，比上月减少10个。

1月环比持平的城市为3个，比2021年12月减少2个。2月环比持平的城市为3个。3月环比持平城市3个，4月持平城市5个。与2月、3月一致，4月同比持平城市为1个。

4月70城二手房价环比：跌幅扩大，下降压力大。

二手房环比下降趋势减速，由于去年基数高的原因，环比跌幅扩大，总体看房价下降压力大。二手房的房价环比下降，说明未触市场的底部，跌幅扩大，说明二手市场总体处于下降通道，非常寒冷。

4月二手住宅销售价格指数环比下降0.3%，3月下降0.2%、2月0.3%、1月下降0.3%，连续下跌9个月（2021年8月-2022年2月），跌幅扩大0.1%。环比涨幅在低谷进行挣扎，但要反弹确实有阻力。

4月成都（0.7%）、北京（0.6%）和昆明（0.6%）位居涨幅前三位。太原（-1.6%）、扬州（-1.2%）和哈尔滨（-1.1%）三个城市位居跌幅前列。仅长春、上海、吉林、牡丹江和三亚5个城市与上月持平。

4月70城二手房价环比：一线涨，二三线跌。

按照2022年4月二手住宅房价环比数据显示，一二三线城市房地产的未来基本格局，为一线涨，二线跌，三线跌，总体看一线城市进入见底回升的趋势，二三线城市未触市场底部。值得注意的是深圳连续2个月下跌。

1月一线城市二手住宅环比上涨0.1%，涨幅与上月相同，其中北京、上海分别上涨0.5%和0.6%，广州、深圳分别下降0.2%和0.5%。

2月一线城市二手住宅环比上涨0.5%，涨幅比上月扩大0.4%，其中北京、上海和广州分别上涨0.7%、0.9%和0.6%，深圳下降0.2%。

3月一线城市二手住宅环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.1%。其中北京、上海和广州分别上涨1.2%、0.4%和0.3%，深圳下降0.3%。

4月二手住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅与上月相同。其中北京、上海和广州、深圳分别上涨0.6%、0.0%和0.5%、0.5%。一线城市的价格涨幅比较平稳，深圳实现上涨。

1月二线城市二手住宅环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1%。2月二手住宅环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.1%。

3月二手住宅环比下降0.1%，降幅比上月收窄0.2%。4月二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月扩大0.2%。

1月三线城市二手住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月均收窄0.1%。2月二手住宅销售价格同比下降1.3%，降幅比上月扩大0.6%。

3月三线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅比上月均收窄0.1%。4月二手住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同。

4月70城二手房价同比：房价延续下跌趋势，跌幅扩大。

4月同比下降1.6%。3月同比下降0.9%、2月下降0.3%，1月上涨0.3%，同比房价连续3个月下降。其中一线城市已经脱离下跌的趋势，二三四线城市处于恢复期。

同比下跌的跌幅继续扩大。同比涨幅受此前环比下跌影响，还有进一步收窄甚至转负的可能，总结来看，房价指数偏冷，要防范后续继续降温的风险。

4月70城二手房价同比：一线涨，二三线跌。

按照2022年1月二手住宅房价同比数据显示， 延续下降趋势、城市分化，涨跌分明，一二三线城市房地产的未来基本格局，为一线涨，二三线跌，总体看一线城市房价率先上涨，市场率先复苏回暖。

1月一线城市二手住宅同比上涨4.1%，涨幅比上月回落1.2%。2月一线城市二手住宅同比上涨3.5%，涨幅比上月回落0.6%。

3月一线城市二手住宅销售价格同比上涨2.8%，涨幅比上月回落0.7%。其中北京、上海和广州分别上涨7.2%、4.6%和2.7%，深圳下降3.4%。

4月一线城市二手住宅销售价格同上涨2.4%，涨幅比上月回落0.4%。其中北京、上海和广州分别上涨6.5%、3.7%和2.0%，深圳下降2.8%。

1月二线城市二手住宅房价同比上涨1.0%，涨幅比上月回落0.5%。2月二手住宅销售价格同比0.3%，涨幅比上月回落0.7%。3月二手住宅同比由上月上涨0.3%转为下降0.2%。4月二手住宅销售价格同比下降1.0%，降幅比上月扩大0.8%。

1月三线二手住宅同比由上月持平转为下降0.7%。2月二手住宅同比下降1.3%，降幅比上月扩大0.6%。3月三线城市二手住宅销售价格同比下降1.9%，降幅比上月扩大0.6%。4月三线城市二手住宅销售价格同比下降2.5%，降幅比上月扩大0.6个%

受二手房连续9月的环比下跌影响，同比涨幅撑不住了，进一步说明二手房下行的压力较大。这是2015年10月份以来二手房价格指数同比首现下跌态势，即77个月以来连续3个月下跌，市场压力确实比较大。

4月70城房价城市数量：房价探底、徘徊期未结束

按照新房的房价同比数据、房价上涨城市的个数来看，4月70城房价总体仍然处于下跌的态势，但已经到了底部的迹象。随着货币、信贷、房贷、税收、购房等政策的调整，建议在率先上涨、平稳的一二线典型的城市，自住需求可以考虑买房了。

2022年4月二手住宅房价环比、同比城市上涨数量、下跌个数的数据显示，70城二手房价总体仍然处于下行的趋势，二手房的房价未达到市场的底部。

1月70二手住宅房价环比下降的城市为55个，比2021年12月减少8个，同比下降城市为30个，比2021年12月增加4个。2月70二手住宅房价环比下降的城市为57个，同比下降城市为39个。

3月70二手住宅房价环比下降的城市为45个，比上月减少12个，同比下降城市为47个。4月70二手住宅房价环比下降的城市为50个，比上月增加5个，同比下降城市为56个，增加9个。

1月70二手住宅房价环比上涨的城市为10个，比2021年12月增加4个，同比上涨的城市为39个，比2021年12月减少24个。2月70二手住宅房价环比上涨的城市为10个，同比上涨的城市为31个。

3月二手住宅房价环比上涨的城市为21个，较上月增加11个，同比上涨的城市为21个。4月二手住宅房价环比上涨的城市为16个，较上月减少5个，同比上涨的城市为13个，比上月减少8个。

1月环比持平的城市为5个，比2021年12月增加4个。2月环比持平的城市为3个。3月持平城市4个，较上月增加1个。3月同比持平2个。4月持平城市4个。4月同比持平0个。