一：简要点评

核心卖点：开发商靠谱稳定、低密度、产品不错、交付早

楼盘问题：处于炼油厂下风向、西侧受到菜鸟物流园影响、中学不确定

二、具体信息

说片区：

雪山片区一直是争议比较大的片区，有的人感觉这里距离市区近，感觉片区环境不错，教育资源还可以，也有的人说这里是睡城，这里没有产业，缺地铁，还有炼油厂的污染，以及未来会受到飞机航道的影响。再讨论雪山房子能不能买的问题上，一直褒贬不一。但是这个片区的房子一直卖的不错，从之前的龙湖到后来的中建、融创、旭辉，到现在在售的绿城和万科和中海，这里是近些年济南流量最高的刚需刚改置业片区~

上边说的这些优势和劣势都是雪山，也都是客观的评价，每个片区都有优劣，我们需要做的更多是在有限的预算内买到相对适合自己的片区和房子。

雪山楼盘近些年的销量一直很好，吸引客户最大的点就是:这里距离高新区比较近，到汉峪金谷/软件园周边大概六七公里左右，绝大多数年轻人都是按点上班的，每日的通勤必然是最重要得考量因素；此外这个片区相对于竞品片区工业北那边，自然环境更好，学校也相对靠谱，这也是很吸引人的地方。除此之后很重要的点是，这个片区的开发商普遍自带流量，融创、中建、龙湖、万科、龙湖、中海，做的盘一直都是片区的热点盘，加上它们在雪山操盘的楼盘体量都挺大，自然受到更多人的关注的。

说的是“睡城”也是确实的，雪山明显是个依附性区域，片区缺乏产业，在这居住的人普遍都是高新那边上班的，当然这个也是很多片区的问题，雪山这个片区预计等开发完后约9.5万户，每户按照3-4个人计算，大概就是35万人了，人口密度确实相对大些；人口多的同时，自然容易聚成商业，后期这个片区的商业配套是能完善的。比较大的问题就是缺乏地铁了，因为人口多，加上雪山中部世纪大道没有地铁，上下班高峰期难免会比较拥堵些。至于飞机航道影响这个看个人吧，个人感觉影响不大。

说楼盘：

位置：中海雪山境位于雪山片区西北部，鑫都紫宸府南侧，这个位置在雪山算是比较一般的位置，个人认为雪山比较好的地方是要么是交通方便/配套成熟的世纪大道以南区域，要么是环境好的蒋山和韩仓河周围。不过好的位置大都早早开发结束，多盖了品质较差的房子。

产品：

项目容积率仅为2.1，比较低密，规划了798户，17栋楼，其中5栋小高层和12栋洋房，小高层是138平的三居和三居，洋房是145平的四居和170平的四居。洋房价格主要在1.8-2万左右，小高层主要在1.5-1.7万之间。这个价格还是比较有性价比的。车位配比1：1.2，一体两户，小高层公摊在23%左右，洋房公摊在19%左右，精装（中央空调、新风系统），2025年12月份底交付。项目配建幼儿园和小学（预计签约历城二中教育集团），中学就近划片。小区周边的社区商业相对成熟，距离在建设的雪山万达（预计明年开业）约1.8公里，距离2号线地铁口鲍山站约1.2公里，距离蒋山公园约1.1公里，距离鲍山公园约1公里。小区完成人车分流。样板间为145平的。

楼栋分布：

户型图：

在售情况：

项目于昨天4.6日首开，采用线下摇号开盘，1号楼135的，11/15/19号楼145的，还有9号楼170的，不过2/3号楼135的也顺势推出。据了解，昨天首开认购破百，宣传的是销售量135套左右。（我有这个楼盘首开的价格，具体的价格，感兴趣的可以私信，不方便发在这。）

这个首开销量是非常棒的，好久没看到这样热热闹闹的首开了。卖的好的原因除了产品比较给力，预算200出头的苦没有好房久已，再就是首开价格比较合适，当下的市场市场透明，购房者比较理性，各种吹嘘，但是没有实在的价格，购房者是不会买账的；另外还有分销的加持，中住和贝壳两家分销巨头首开销售约60套，非常给力。

三、总结：

中海雪山境是一个楼盘优劣相对鲜明的楼盘。

楼盘的最大优势源于自身。开发商中海央企。资金雄厚，不差钱，现在工地盖的热火朝天，现在首开，明年底就能交付，中海的实力就此可见一斑；中海近几年开发的偏改善类住宅交付的都挺好，低调务实，该项目是绿建二星标准。容积率仅为2.1，小高层/洋房产品，居住舒适度不错；2025年底精装交付，精装不错，交付时间早；雪山片区相对成熟，到汉峪/高新通勤近。此外，楼盘价格相对合适。

劣势呢？最大的劣势是项目西侧是菜鸟物流园，货车挺多，对西侧的楼栋会有些许噪音影响，这个需要实地去看；该项目处于炼油厂下风向，到炼油厂烟筒直线距离约2公里；项目配建幼儿园和小学，中学没确定上哪个，希望教育确定或者希望能上好学校的那可能不适合；项目东侧是中建新悦城的高层，30层左右，部分楼座上午会受到侧遮。

大概就是这样。有问题的欢迎交流。