《调查清样》—撰文 | 文一刀

“五年前，屯门大兴村皇宫大酒楼门口的停车档开张大吉，我和弟兄们雄心壮志，谁知道开张还不到半个月，就平均每天被扫荡1.3次，一年内死了六个兄弟...”，电影《无间道》开场，曾志伟扮演的韩琛对着一众即将被安排进警察部做内鬼的手下先讲了一段惨痛经历，言外之意是：不管干什么，上面没人就会挨戳。

虽然站在韩琛面前这一溜碎份子心里很清楚，身为黑社会却要一脚踏进警队就意味着经年累月颠倒黑白的命运，眼前看似有许多路实则却根本没得选。比如就在当下，即使他们不信，但仍不得不装出很感动的样子听这个矮冬瓜“秀仗义”：“算命的说我是一将功成万骨枯，不过我不同意。我认为出来混的，是生是死要由自己决定，你们跟着我的日子最短，底子最干净，路怎样走，你们自己挑好了”。

碎娃们无言以对，默默端起酒杯，任由其人生的操纵者在给他们开启无间道之前送上不知是福是祸的祝愿：“祝你们在警察部一帆风顺，干杯，各位长官!”。

《无间道》是许多人每隔一段时间就会重温一遍的经典，尤其在怀旧情绪涌动、烂片疯狂肆虐的时期更是如此，这开场几分钟不仅浓缩了之后剧情的所有线索也时常唤起现实的共鸣。虽然现实远不如电影那样戏剧化和黑白分明、善恶清晰，但从江湖到庙堂却处处都闪烁着无间道的轮廓，各行各业都离不开操纵与掌控，利益就诞生在算计之间。

2017年的西安，如果要选出一个年度词汇，估计唯一可以与“烟头”对决的就是“房价”。西安房价虽然起步较晚，但驱动房价的一股股力量之波云诡谲堪比神秘驱蛇人的笛声，搅乱房价运行的谎言和煽惑之花样迭出胜过夜总会的热度，而在翻滚的房价背后上演的无间道也是步步惊心、层层升级。

有规矩之处必有操纵，操纵是用表面上的遵守完成实际的逾越，限制与监管越多，操纵产生的效益越大，这是无间道的原理。而对于此原理的运用，在房地产这个典型“蠢者勿入”领域，如今已是登峰造极。比如那些新进西安的大型房企，最为擅长的就是收购几个濒临烂尾的城改项目，结合一点儿给玉米棒子打个蝴蝶结就当芭比娃娃的晃眼手法，匆匆将之卖出一个个高价。

随着沉寂多年的西安房价突然一年翻番，2017年也成为西安楼市调控最密集的一年，连续多次的限购、限售不断加码，并且在9月下旬重新恢复了商品住房价格公示制度，号称要360度无死角全方位打击炒房、遏制开发商“坐地起价”行为。

尽管监管与调控的规则之网现在看起来是织得越来越细密，但利益之下操纵无所不在，对于那些习惯于任性行事者来说，有时候表面上对某些规则的遵守却成为实际对另一些规则逾越的阶梯。比如日前出现的西安首例新房源价格备案“一月两变”事件的前后过程，就让外界再次感受到那“操纵永不眠”的力量。

12月18日，西安实施商品房价格申报备案制度快三个月了，当天西安市物价局公布了第十一批商品房价格公示项目名单，在这份名单中，融创位于西安长安区的南长安街壹号项目有一则醒目的备注：“32#、33#、35#楼一套一标价格以第十一批公示价格为准，此前公示的一套一标价格废止”。备注中提到的废止价格出现在一个月前的报备公示中，在11月17日公示的第六批商品房价格公示项目名单中，该项目的这三栋高层第一次公示了一套一标价格，查阅项目楼位图等公开介绍资料可见这三栋高层的产品、类型、楼位等非常相近，但申报备案的价格却异常悬殊。

32#高层共有204套房源，其中90余套备案价格为每平米7千多，最低每平米7001元人民币，价格过万的为60余套，其余为8千到9千多；而在33#楼的160套新房中，只有19套价格在每平米万元以下，且最低为9785元/平米；35#楼的128套新房中，低于万元的仅3套且均为9905元/平米，这两栋高层中最高备案价格为11155元/平米。

这意味着，融创西安南长安街壹号项目在这次申报备案的同一批次、相似类型的三栋高层住宅中，32号楼的均价与33号楼、35号楼均价之间相差了两千多元人民币，稍有常识者都知道：差异太大的备案价格会造成区域房价的紊乱，滋生恶意投资行为，并且对购房者不公平。

因此西安融创的这种处理价格的手法一出，在当下如火如荼地以价格公示报备实现市场公正、公开、透明的环境下立刻引起一片哗然，但其更复杂的手法还在后头。

如果说11月17日融创西安南长安街壹号项目32#、33#、35#高层的价格报备给人的感觉是不太正常的话，那么在12月18日对之前公示价的废止与二次报备则有点儿架空政策的意味了。首先，在这次公示中，35#楼价格没有任何变化，因为该栋楼公示后紧接着就拿到预售证开盘销售并在当日售罄，已经卖掉一个月的房子又以新入市的面目公示一遍价格，这不知道是在花搅谁？

其次，32#楼公示价格大幅上调，每平米平均上涨近1500元人民币，最高的每平米上涨2246元人民币；同时，33#楼公示价格则下降，最高每平米降1388元，最低每平米降两百多；虽然融创是西安“地王”但前后一个月时间，相同房源公示价格不仅出现“过山车”行情而且展示出朝令夕改之“风范”，也太“把村长不当干部”了。

第三，通常开发商在对项目进行价格报备时，每批申报的产品其开发进度都是基本相同，正常情况下公示完价格之后也都会同时拿预售证、同时开盘销售，但在融创西安南长安街壹号项目这三栋高层中，32#、33#、35#在11月17日公示完价格之后，仅有均价最高的35#楼立刻开盘销售，另外两栋却因迟迟“拿不到预售证”而留下了，尤其是均价7、8千的32#楼更是牵动了无数人的心。

如果考虑到《西安市人民政府关于进一步加强管理保持房地产市场平稳健康发展的若干意见》（市政发[2017]23号）中明确规定“取得商品房预售许可或已办理现房销售备案的商品住房项目，须10日内将所有房源一次性对外公开销售”，那么南长安街壹号32#楼的迟迟拿不到预售证就散发出另一种味道：表面上看，是开发商在严格遵守没拿到预售证不售楼的规则，但这种遵守不知怎么总让人感觉有种借推迟拿证捂盘或者把“好肉”留给某些人的味道，然后又不知在何种因素影响下，又废掉A计划实施B方案，前后这出无间道实在让人看得云里雾里。

西安其实早在2007年底就开始实行商品房销售价格备案管理制度，2014年7月取消。目前西安新房源入市的大致流程是这样：房企申报→物价部门每周对申报项目价格进行集中审核→物价、房管、建设3部门联席会议复核→通过后公示→房管局收函→批发预售证→楼盘开盘，其中3部门联席会议复核的依据包括确定的房价调控幅度、城镇居民家庭人均可支配收入增幅、开发成本等测算指标。从中可见，这次推行的价格报备公示除了体现透明之外还有限价的成分在内，而面对这种报备价格过山车，价格公示中那残存的一点限价成分不知已经挥发掉多少。

许多人至今不明白西安房价是如何走出21个月连涨的，也搞不清楚西安房价上涨背后有没有推手，推手在哪儿，其实许多很复杂、宏大的问题都可以从微观、具体的事例中找寻出答案的关键，就像现在，你如果能搞清楚融创西安南长安街壹号32号楼公示价格的秘密，也许就离看懂西安楼市不远了。——《调查清样》

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