《调查清样》—撰文 | 文一刀

续前文—西安房价考.之一：谁点燃了西安楼市的虚火

西安房价考之二：“房荒”制造生与死

刚刚结束的重要报告上，当说到“坚持房子是用来住的，不是用来炒的”时候获得的鼓掌超过了15秒，房地产依然是举国上下最为牵挂的对象。

在区域地产市场中，在过去的一年来，西安从一个不受人待见的地区一跃而成销售量全国前十的城市，房价低是主要因素之一。但经过了18个月的连涨之后，虽然涨幅与真正的热点城市相比不算过于瞩目，但对西安这个一年前还在日夜发愁去库存的地区来说，房价行至如今，其未来走势已经很是牵动人心了。

商品房既然是商品，决定其价格的最重要因素依然是供需，供不应求持续一段时间后价格必涨，比如西安过去这一年半的情形，前9个月是价低加不限购引来大量需求，持续去化库存后供应没有同步跟上，于是后9个月市场便上演各种捂盘、各种惜售、各种涨价、各种煽惑。再往下房价怎么走？还是要先看供需，本文先梳理分析一下供给端的情况。

2017年下半年开始，经历了一段时间的火爆成交之后的西安楼市成交量开始下降，上半年西安商品房销售面积为1138.80万平方米,最新数据显示1—8月商品房销售面积为1436.73万平方米，也就是说7、8两个月的楼市销量为297.93万平方米，月均销量不到150万平米，与上半年的月均190万平米相比下降两成多。进入9月后成交萎缩的趋势更为明显，今年的“金九银十”全国楼市一片黯淡，国庆黄金周前6天，全国30个核心城市的楼市网签量平均跌幅达到了80%。西安房价虽然在过去的一年半时间里走出了18个月的连涨行情，商品房销量也一度冲进了全国第六，但这次并未能走出独立行情，成交量也出现了断崖式回落。

近期的西安楼市还出现了两个事件：一个是今年国庆长假期间，以万科、阳光城为代表的一二线龙头房企进行低价和降价销售；另一个是西安创典全程地产顾问股份有限公司代理销售的龙腾万都汇、万象春天项目时因涉嫌违规被西安房管部门叫停并调查处理。仅从表面上来看，这两件事并不罕见，但如果考察一下其后的背景与逻辑，在刚刚过去的时间里发生的这两起本不算醒目的事件却构成了一种征兆：楼市虚火烧完、拐点来临、行情将尽的征兆。

首先，在西安万科突发“善心”低价开盘销售的背后，是2017年西安楼市天量供应的“王者归来”：西安房管部门7月份发布的数据称，2017年下半年，西安市主城区及长安区的239个项目将有168670套商品房上市，待售面积总计约1857万平米，其中西安万科以在售的10个老盘加4个纯新盘共15919套、189.8万平米的供应量位居下半年主力房企供应量榜首。

这是一个什么概念？1857万平米的新增供应，略加一点点七七八八的遗留库存，西安下半年的待售房源毫无悬念的将超过2000万平米。两千万平米，是2016年西安楼市的全年销量，也即西安楼市有史以来的年最高销量；如果再考虑到过去的18个月当中西安已经销售了3千多万平米的房子，也即是说有3千多万平米的房屋需求得到了对冲；并且从2017年起西安相继实施了“1月1日限购政策”、“4.18房产新政”、“6.28房产新政”等力度空前的限制措施，此时再转回头看这个半年两千万平米的商品房供应，会看到一幅什么景象？是西安楼市在2014年、2015年整天熬煎着去库存的那幅景象。2015 年 1 月 31 日曾有数据显示西安商品房的 库存面积就达到 2,020 万平方米，位居全国第三，如今真有点儿一夜回到解放前的意思。

除了待售面积之外，楼市的潜在供应量也是影响未来房价走向的一个重要因素，潜在的房屋供给是指在建施工面积加待售的商品房面积的总和。

根据统计部门在7月份发布的数据，上半年西安的房屋施工面积为14565.60万平方米，其中住宅施工面积超过一亿平米，具体为10243.78万平方米。这个数字已经远超2014到2015年时候的状况，2014年全年西安商品房施工面积是11182.18万平米，由于在建施工面积增长非常快，到2015年5月的数据显示，当年前5个月的商品房施工面积已接近2014年全年水平，为10869.28万平米，据估计其中有七成为住宅。而目前的情况是，仅今年上半年西安商品住宅的施工面积就超过了一亿平米，以西安的经济、人口规模来看，未来的住宅供应用天量来描述并不过分。

同时，西安的商品房新开工面积增长态势也非常快。数据显示2017年上半年西安商品房新开工面积达1340.72万平方米，其中二季度的新开工面积是一季度的1.5倍，增长速度可见一斑。另外，2017年上半年西安商品房竣工面积也达到历史同期新高，为745.57万平方米，较2016年同期增加174.3万平方米。这些都表明：商品住宅天量的潜在供给正在以非常快的速度转化成实实在在的供给“洪峰”。

因此，在这个国庆假期里，西安万科以低于普遍预期的价格开盘销售绝不是做慈善、发善心、心太软，而是提前嗅到了这个征兆，想在“洪峰”来临之前赶紧完事儿走人。

如果再将视野拉长一点儿，还能看到一个现象就是土地供应的同步暴增。西安发布的2017土地供应计划显示，2017年西安市国有建设用地供应计划总量将达到42691.151亩，其中商服类用地与住宅类用地占比高达45.14%，为19271.425亩，剔除这中间的保障性安居工程用地2707.371亩，剩下为商服与商品住宅用地的供应量为16564.054亩。在这些土地供应当中，今年前三季度已经成交了10169亩，即677.32万平方米，这个土地成交量已经远超2016年西安的土地出让总成交面积560.53万平方米，和2015年的581.27万平米。这些都在表明一件事：西安正赶着眼下尚未消退的热火劲儿追赶超越着城市“摊大饼”。

再看另外那件“小事”：10月9日，西安市住房保障和房屋管理局发布两则公告：一是关于暂停龙腾万都汇和万象春天项目网签销售备案及预售许可申请的公告，称陕西龙腾华德房地产开发有限公司开发建设的龙腾万都汇项目、陕西世纪春天房地产有限公司开发建设的万象春天（DK6）项目、陕西联邦实业股份有限公司开发建设的万象春天（DK8）项目涉嫌违法违规销售。即日起，暂停上述开发企业在西安市所有项目的商品房网签销售备案及预售许可申请手续，西安市房管局将依法对其进行调查处理。

另一个是关于暂停西安创典全程地产顾问股份有限公司房地产销售活动的公告，称西安创典全程地产顾问股份有限公司在代理销售龙腾万都汇、万象春天项目时涉嫌违规，即日起，暂停其在上述两个项目的销售代理活动，西安市房管局将依法对其进行调查处理，在此期间禁止该公司承接新的商品房销售代理业务。

西安创典全程地产顾问股份有限公司是一家在新三板上市的企业，主要从事新房营销代理和综合顾问业务，一直宣称是西安市场份额最大的房地产销售代理和综合服务公司。其2015年的股转说明书显示，客户以二线地产企业为主，与此次被罚的陕西世纪春天房地产有限公司的合作关系始于2015年。

在5个月前，西安创典因相同的原因已经被西安房管部门处罚过一次。2017年4月25日，西安市房管局称：“万科东方传奇”、“万科城市之光”项目涉嫌无证销售，西安世联投资咨询有限公司、陕西合富辉煌房地产顾问有限公司、西安创典全程地产顾问股份有限公司涉嫌违规代理销售上述未取得《商品房预售许可证》的项目，现暂停其在西安市的一切房地产销售活动。同时万科下属公司在西安市范围内所有开发项目的销售均被暂停，并暂停受理其新项目的商品房预售许可申请。

4月底的处罚发生几天之后，西安创典全程便公开发声明信誓旦旦地做出了六条承诺，包括：

1、 不捏造、散播影响我市房地产市场稳定的言论;

2、 不代理销售未取得《商品房预售许可证》的项目；

3、 不参与通过捏造散布涨价信息、炒卖房号、捂盘惜售、囤积房源等误导市场预期、扰乱市场秩序的行为;

4、 严禁公司人员帮助、协助或引导客户提供虚假购房资质、征信证明等资料；

5、 严禁公司人员操作或配合操作首付贷和其他金融违法行为；

6、严格专业和政策法规培训、持证上岗、规范操作、优质服务，严禁违法违规和有违职业操守的行为。

可惜现在证明，这些信誓旦旦的承诺不过是房屋销售代理们说一套做一套小手段而已。不过，从这样一家可以不顾自己的品牌口碑、不顾市场大局、不顾业务能走多远，随时赌咒发誓、随时又可以把赌咒发誓当一缕废气放掉的所谓西安地区最具规模的房屋销售代理机构的此种行为中，我们也可以看到一些具有现实意义的端倪。

观察西安创典全程公布的2017年上半年报告可见其近半年来业务增长幅度不小，截至2017年6月30日，该公司上半年营业收入为1.02亿元，较上年同期增长56.03%。而检索这两个由其代理销售并在近期遭禁售的项目可见，都是一些近几年来持续产生购房纠纷的“问题项目”：龙腾万都汇是因水电等配套不全就强制交房闹得沸沸扬扬，万象春天项目则是曝出小区配套的学校建设用地被作他用而开发商找借口推卸责任。

这两方面看似有些矛盾：既然业务量不小，为何还要饥不择食地去代理销售那些手续不全、有可能得不偿失的“问题楼盘”呢？反映的现实除了丝毫没有把监管当回事之外还有一个词：紧急！中小开发商钱紧、销售代理公司心急。

统计部门公布的数据显示，在监管部门规范同业业务等金融去杠杆政策持续影响下，西安地区的非银行业金融机构存款负增长下拉作用持续增强，已连续8个月负增长。8月末，西安市金融机构人民币存款余额19585.6亿元，创近十年以来新低，与此同时非金融企业投资经营活动增强，支出款项增加。对于房地产开发这样一个资金密集型行业来说，面临的是一个典型地“钱紧”局面，因而撑不住的企业势必铤而走险，趁着楼市余热尚存没手续也要赶紧卖。

而作为地产市场中了解面较为宽广、掌握信息量相对较大的代理机构来说，在其业务量剧增的情况下，不惜冒一个问题项目影响一锅粥的风险，以记吃不记打的姿态，屡屡以身试法去违规代理销售手续不全的楼盘，让人看到的只能是一幅急不可待的形象。

急什么？是急着在西安楼市供给“洪峰”将至、供需发生逆转之前，混水能摸一把算一把吗？这个只有其自己清楚了。不过对于西安楼市来说，天量潜供压顶的局面已经近在眼前，在资金面同时又现紧张的环境下，届时需求若不能同步放大，房价将面临严重考验。那么，西安楼市的需求能否同步放大？这个下次再分析吧。——《调查清样》