《调查清样》— 撰文 | 文一刀

2017年是一个不寻常的年份，对长期以来早已习惯并麻木于四平八稳的西安来说尤为颇不宁静。这一年，西安像一辆误点多时但却仍旧乘客空空的大客车，一边扯直了嗓子不断吆喝人上来，另一边端坐着的司机被催促着需以赛车般速度赶路其实早已经找不着北。客车一路颠簸起伏不断上演各种惊险动作，司机只有硬着头皮黑他糊涂地尽量疾行，不知情的乘客却以为是老司机为了对冲旅途无聊而进行的炫技，盲目又可怜地伴随着每一次震荡发出阵阵呼喊：啊....噢....耶！即便是身处糜子地里也兴奋地浑然不觉。

伴随着这种迷茫中交织着癫狂的气氛，西安的房价在龟缩了5年多之后涨了，不仅涨了而且是涨的没领了。国家统计局每月《70个大中城市住宅销售价格变动情况》数据显示，西安房价从2016年3月份开始，已经出现16个月连续上涨，其中有四个月份的新建商品住宅环比上涨幅度都在全国前十之内：今年2月份环比上涨1.1%，全国第二；4月份环比上涨1.6%，全国涨幅第八；5月份环比涨幅全国第六；6月份环涨幅1.7%的涨幅，继续第六。从2016年年底开始西安房价的涨幅逐渐明朗，到今年上半年结束一些市内结构性板块上涨幅度约达30%到50%。

而比房价上涨幅度更为夸张的是西安房管部门祭出的那号称史上最严厉的调控政策：5年限售期。在全国绝大部分城市的限售年限仍集中在2-3年的情况下，目前只有西安与保定白沟新城的商品房限售期定为5年，楼市调控政策方面西安竟已开始参照雄安！但西安的楼市火爆程度真有那么夸张吗？要回答这个问题首先需要搞清楚到底是谁点燃了西安房价的虚火，先看看西安房价由凉转热的机理。

这一年多来西安房价变化的反差之大让人不由想起李宁鞋的广告语——一切皆有可能。因为从历史经验看，国内一、二、三线城市房价走势在过去房地产周期中表现出高度的一致性，差异仅仅体现在价格幅度上，但西安在2011年之后的五年多来则走出了一个游离于大趋势之外的以低迷为特征的“独立行情”，即房价长期排在二线城市末尾甚至多次夺得副省级城市最后一名。根据陕西省统计局发布的数据，在2016年2月末，西安市商品房库存面积达到了历年最高值：318.34万平方米，库存量全国排名第七。

在造成西安楼市长期如此不堪的各种因素当中，城改的影响当据首位。从2007年西安全面拉开城改大幕至今的十年间，因城改而堆积发酵的问题真是可以酿出一缸又一缸的苦酒，最直观的现象是大约两百个城改占尽西安三环内优势地段，但搞城改的大多是想空手套白狼，可往往又被西安城改的复杂搞得是“舍了孩子套不着狼”，一个个开发商都在摇摇欲坠的资金链下徘徊在跑路的边缘，只能依靠大批、大批地无证、低价销售勉强维持；

虽然与此同时有一些全国性的品牌开发商在高价拿地后，起初抱有做高附加值、卖个好价钱的想法，但无奈地段大都在三环外，面对大面积出笼的无证、低价、好位的城改房最终只能落得个入乡随俗：降低售价的同时将原先承诺得天花乱坠的附加配套默默瘦身，此种状况不断持续下，西安的房价倒了下去，各种矛盾涌了上来。

彼时，憋在古城里的各路开发商们虽嘴上念叨着怎么去库存，心里只琢磨着如何滑点闪人，手里加紧摆弄鞭把、套现戏份，让西安楼市布满杀气一片阴森森。

但天无绝人之路，到2016年年初，国内楼市中已经火热得发烫的热点地区开始迎来坚决的房价调控，并且与历次地产周期不同，在"因城施策"的政策思路下，这一轮房价调控既要将热点地区、热点城市的房价控制在合理范围内，又要积极促进其他地区去库存，保障供给侧改革顺利实施。因此，无论是需求侧的信贷政策、限购政策，还是供给侧的融资政策、供地政策，都体现了相当程度的差异化策略。

热点地区房价和限购政策已经使其投资和置业价值大打折扣，这些溢出的投资及置业需求开始迅速向那些价格仍处于洼地、且具备一定升值空间的城市冲去。相比热点城市，当时的西安不仅房价低，地价更低，并且人口数量相比其他三线城市具有明显优势，这意味着销售周期会很短，同时也意味着这种地方不仅会被那些从热点城市溢出的投资及置业需求看中，也会促使着全国一线地产商广泛杀奔西安进行布局。

此时，西安的一众城改项目已经集体熄火，参与城改的老板们举步维艰，跑路潮苗头逐步显露，像天朗、荣华、海荣、宏府等手中还稍有筹码的本地开发商只好开始寻求与那些正欲在西安快速扩张的一线开发商去合作：一方有地、好地段的地，另一方拿钱、自己的也罢融来的也罢只要是人民币，于是双方一拍即合。但有一点，虽说共同开发的大业就此展开，项目运营主导权却基本都已由标杆房企来掌控，很快，大西安的楼市就成为像万科、恒大、融创、保利、中海、龙湖、华润、碧桂园、绿地、华远、世茂、招商、中铁建等大开发商的天下，伴随着加速扩大的需求，一场“事先张扬的人造房荒”从2016年下半年就开始酝酿了。

是这，最近精力有限，今天先写到这儿喽，待续。—《调查清样》