鼓楼首个第四代住宅，目前取证，具体情况如下：

1、

本次取证房源为112套，均为144㎡以上大户型，定位为鼓楼中改和高改人群。

保利天珺规划3栋11-25层纯商品住宅，采用行列布局：1#总高25层、2#总高23层、3#总高11层（1层为居民休闲活动空间），总住宅户数共112套，所以本次是一次性取证。

户型定位方面，1、2号楼为187㎡，2梯2户，共92套；3号楼为148㎡型，1梯2户，共20套；上述第四代住宅根据奇偶层，户型略有区别，均为精装修交付。

从土拍到取证入市，这个项目花了一年多：在2022年9月29日，保利地产以最高限价5.01亿元+首期付款比例100%竞得宗地2022-38号福沁路西侧旧改项目出让地，楼面价达到24024元/㎡，地块销售指导均价4万/㎡。根据出让规定，备案均价允许最高上浮4.5%，即4.18万/㎡。

2、

本次取证均价为4.8万，具体一房一价表如下：

2022年时候，福州土拍行情是：

开发商更青睐小而精地块，并且热衷于开发高端住宅项目，比如建发以“最高价+100%首付款比例”取得两幅晋安湖北侧地块，以及保利以总价8.12亿元、6.28%的溢价率竞得的宗地的2022-24地块。开发商正在将客群市场，逐步从去化效率相对较高的刚需、刚改移向去化效率相对较低的高端住宅，这有利于品质社区诞生。相对的，开发商对于一些有配建的地块或者新房库存较大的板块，则显得慎重及甚至回避。

但是到2023年开发商的偏好又变化了，他们转向大地快以及未来可以打造成型社区地块，比如屏西大小地块、鼓楼高工地块等，这些2023年地块，势必对2022年项目发起挑战。

目前鼓楼、台江已经入市和等待入市项目，呈现增长趋势，对于买房人是一个好消息。

3、

最后聊聊2024年的豪宅市场，我们认为还是有热度，但是可能会衍生分化行情。

核心理由有三个支撑：

其一，福州核心区的入市豪宅继续狂飙，还有大把故事可讲。

福州核心板块的供应向来一房难求，但这2023年情况得到扭转，“好货”多了起来，在土拍方面就是一个例子。

其二，高端购买力足够。这方面主要是前期积压需求，还有就是二手房置换出来的购买力，正是因为二手房火爆，才给改善房需求续命。

其三，福州核心区豪宅的稀缺性更强，由于配套全部集中在核心区，本来开发面积就少，属于真正的买少见少类型，更能引起追捧。

但是豪宅之间也会分化，一方面是各个豪宅产品和区位不同，价值不同；另一方面是市中心豪宅供给量在扩大，竞争加剧。在这种背景下，部分豪宅可能会爆冷。