现在楼市的高潮不能按年来计了,也不能按月来计了,要按每周来计算了,因为稍纵即逝的状态,不抓住的话就没有了,就像近期一线的挤牙膏式的操作好像又熄火了一般,3月就快过去了,LPR昨天也是不变的,如果还是不舍得放出福利,那只能每周自嗨一下了,当然我们还是要清楚短暂的波动并不能带来价格的根本逆转,这还是窗口期的引诱而已。
就在3月18号,根据深圳房地产中介协会发布的数据显示,3月11号至17号深圳二手房(含自住)成交1206套,环比增长10.2%。二手房周成交量呈现“五连升”,且成交量创2022年统计以来单周新高,按这个成交量推算,3月预计能冲到4800套左右了。看到这个周度回暖的消息,很多人就开始兴奋了,因为杭州前期全面松绑二手限购后,在首个周末市场也有所回暖,中介还称买卖咨询量明显增多。当然杭州咱们已经说过了,现在还是露出半条底裤,新房的遮羞布迟早也是会撕开了,现在还是在配合卖地打着掩护,二手堰塞湖现在是去化重点,因为二手会开始反噬新房,让杭州新房倒挂价差不再,那后续的土拍才会真正开始慌了。
而说回深圳的话,现在确实是急了,特别是中介和炒房客们,因为深圳是全国楼市的风向标,或者是吹哨者,过往来说,只要深圳开始上涨,全国其他城市都会伺机而动,而深圳的下行也会拉开市场看空的情绪,现在深圳二手房的五连涨,自然成为很多希望套现跑路的炒房客的最好佐证了,筑底的号角仿佛已经在他们嘴中持续高潮了。也许是在阴暗里面呆久了,看见一点白炽灯光都觉得是太阳照射过来的,还觉得光芒四射了,其实就是靠掩耳盗铃和自嗨的方式,吸引没买过房的或者还幻想买房赚钱的一些人帮自己接盘和解套。
因为光经营贷就让很多深圳炒房客吃不消了,况且深圳房价的高企的基数,稍微跌个10%到20%都是百万级别,这可不像一些三四线城市,那些小城市跌掉首付可能也就小几十万,挺一挺还可以过去,深圳炒房客是抱着赌一赌、博一博的心态的,并且前几次都博赢了,这次,他们相信依然会赢,所以还在硬抗,但是,贷款的到期和利息已经让他们不得不进行割肉和套现了。
而周度销量的上涨有两种,一种是量价齐涨,另一种是量涨价跌。很明显,深圳还是靠以价换量得到的,统计局的2月的数据已经公布了,深圳新房和二手的价格同比分别下降了4.8%和6.1%,官方数据最为致命,1000万的房子,一年来看,按6%跌幅来算就是亏了60万,实际只会比这个更多,相信屏幕前的深圳业主自己心里是有底了。而根据乐有家统计数据显示,2023年,深圳二手房成交均价从2021年的8万元/平方米跌至6.5万元平方米,接近2019年6.2万元/平方米的水平,跌幅已接近两成。
按这个计算,1000万的房子200万的明面亏损是跑不掉了,如果是炒房客的话,加上利息、过桥费、手续费等还得多个十几二十万,这就是现实的打脸,深圳业主也没有以前那么硬气了,八匹马的画附加卖出上百万的闹剧也一去不复返了,所以现在的深圳二手房正在吞噬新房的份额,这也让很多房企开始焦虑了。
而从成交数据来看,截至到本月23号,深圳新房网签了1877套,按这个趋势来看,估计今年深圳三月大概也就在2300套左右,而去年同期深圳新房网签超7000余套,很明显,现在愿意买新房的客户已经可以说是非常稀缺了,因为二手房正在不断地抢新房的客户。根据深房中协统计,去年三月深圳二手房曾创下前2年的单月4943套最高交易量,而今年的二手销量和去年是差不多的,所以新房的下滑弥补了二手的销量,才维持住了现在的局面,如果说销量下滑都能让深圳房价上涨,那只能说是海市蜃楼了,因为量在价先是大家都懂得的道理,最底部的便宜房子都卖不出去,其他的房子想涨价只能说是做梦。
所以大家现在要清醒的是,如果现在还说马上就要涨价的话,大概率还是希望你去买他推荐的房子,毕竟现在新房的提成都不低了,而且很多人还是拿过去五年房价上涨论的经验在进行判断,说现在跌了三年多了,马上就要触底了,可以去抄底了,因为他之前就是这样抄底赚到钱的,可惜这一轮是被套牢了,只有更多人重新冲进去,被套牢的那部分人才有可能解套或者说把多米诺骨牌玩下去。毕竟,这些人的首付可能都已经亏光了,现在就是死鸭子嘴硬而已。
当然,大家还是要明白,从中长期来看,咱们核心区域的房价还是会有上涨的可能,但是将来会有附加的条件,一个是门槛的提高,一个是长期注意,还有一个就是相对核心的城市,如果还是拿过去三年涨30%,五年涨50%甚至翻一倍来去判断楼市,那只能活在梦里。因为熟悉这轮楼市的朋友都知道,从2021年上半年开始,深圳启动了指导价,此后各地的房价就逐步进入到下行的阶段,而且下跌的时间和这几年楼市松绑的程度、次数来说,可以说在前几轮救市中都是史无前例的,加上利率的下调,甚至北京、上海都出动了限购松绑的政策,当然目前还没调整到底,其他多数城市的限购已经是撕下了遮羞布,所以买房的时机就非常关键了。
你如果早买了一两年,亏掉几十万就是非常正常,所以很多人才会说要提前还贷,因为随着大家进入到存款潮后,通货紧缩的感觉也越来越明显,大家都不舍得消费了,钱越来越值钱了,那利息肯定就不舍得给银行躺赚了,一有钱就提前还贷是很多业主在做的事情,21年底到23年初如果没买房的这波人无疑是幸运的,没有成为顶部和高位的接盘侠,省下首付其实也挺香的,而且现在业主的心态早已变成了软弱和跪求的状态了,能有客户来看房已经非常开心了。在这样的情况下,你至少让北京上海的政策脱完底裤再谈买房吧,老大哥不出手,其他小弟只有继续阴跌的份了。
而我们一直在强调,现在的楼市其实就是一场心理战,政策在不断试探大家的底线,如果多数人直接妥协了或者觉得已经非常不错了,那政策就不会继续出台,如果多数人还是在坚持着提前还贷或者不轻易买入的话,那政策就会继续给出甚至说一撸到底,原因也很简单,公司能发5000块工资解决的事情就不会多花1万块,5000不行,到6000,还不行就慢慢加码,一直到1万的底牌,然后再想其他的办法出来,调控的底牌无非就是解除所有的限购、限售甚至限贷,很多二三线城市早就已经展示给大家了,现在可能就还剩一线的户口这个底牌了。
而前几天西藏搞出来的在当地投资300万以上,子女就可以去西藏高考,这背后其实还是用学区的概念吸引大家,换到楼市也是一样,去北京、上海无非也就是希望降低高考的门槛,获取更好的教育资源,但是当大家发现即使高考到985靠自己的能力也没办法买的起一套房时,这个独木桥其实慢慢也就失去了最初的吸引力了,当然,咱们的高考人数摇到2034年左右才会到达顶峰, 所以还有10年的时间可以用这种方式来让家长和考生自我内卷。
而很多人还是觉得说核心区的房子就是无时无刻都在涨价,其实这个观点也是有问题的,这轮楼市的行情是普跌的状态,核心区的房子其实也是处于下行状态,只是说核心区的房子如果降价一些就比较容易出手,但是郊区的房子降价不多的话是无人问津的,抗跌的属性核心区会大于郊区。
拿广州顶豪侨鑫汇悦台来说,熟悉广州的朋友都知道这个小区,位置处于广州CBD珠江新城,而就在3月19号,一套308平的大平层单位在贝壳成交了,总价8800万,折合单价28.5万/平,而这套房源原先业主的挂牌价是9800万,而在降价1000万后,就迅速促成了成交,看出来,连顶豪都得降价出货才能拿到钱,其他房源其实都是一样,核心区很多业主也在以价换量成交中,因为小阳春正在很多业主趁着春风出货的时候,即使是降价割肉也要卖,所以,你只要在2021年下半年上车买房的,算一算本金和利息,到现在几乎都是亏钱的,别犟,犟就是你对。
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