现在楼市的高潮不能按年来计了，也不能按月来计了，要按每周来计算了，因为稍纵即逝的状态，不抓住的话就没有了，就像近期一线的挤牙膏式的操作好像又熄火了一般，3月就快过去了，LPR昨天也是不变的，如果还是不舍得放出福利，那只能每周自嗨一下了，当然我们还是要清楚短暂的波动并不能带来价格的根本逆转，这还是窗口期的引诱而已。

就在3月18号，根据深圳房地产中介协会发布的数据显示，3月11号至17号深圳二手房（含自住）成交1206套，环比增长10.2%。二手房周成交量呈现“五连升”，且成交量创2022年统计以来单周新高，按这个成交量推算，3月预计能冲到4800套左右了。看到这个周度回暖的消息，很多人就开始兴奋了，因为杭州前期全面松绑二手限购后，在首个周末市场也有所回暖，中介还称买卖咨询量明显增多。当然杭州咱们已经说过了，现在还是露出半条底裤，新房的遮羞布迟早也是会撕开了，现在还是在配合卖地打着掩护，二手堰塞湖现在是去化重点，因为二手会开始反噬新房，让杭州新房倒挂价差不再，那后续的土拍才会真正开始慌了。

而说回深圳的话，现在确实是急了，特别是中介和炒房客们，因为深圳是全国楼市的风向标，或者是吹哨者，过往来说，只要深圳开始上涨，全国其他城市都会伺机而动，而深圳的下行也会拉开市场看空的情绪，现在深圳二手房的五连涨，自然成为很多希望套现跑路的炒房客的最好佐证了，筑底的号角仿佛已经在他们嘴中持续高潮了。也许是在阴暗里面呆久了，看见一点白炽灯光都觉得是太阳照射过来的，还觉得光芒四射了，其实就是靠掩耳盗铃和自嗨的方式，吸引没买过房的或者还幻想买房赚钱的一些人帮自己接盘和解套。

因为光经营贷就让很多深圳炒房客吃不消了，况且深圳房价的高企的基数，稍微跌个10%到20%都是百万级别，这可不像一些三四线城市，那些小城市跌掉首付可能也就小几十万，挺一挺还可以过去，深圳炒房客是抱着赌一赌、博一博的心态的，并且前几次都博赢了，这次，他们相信依然会赢，所以还在硬抗，但是，贷款的到期和利息已经让他们不得不进行割肉和套现了。

而周度销量的上涨有两种，一种是量价齐涨，另一种是量涨价跌。很明显，深圳还是靠以价换量得到的，统计局的2月的数据已经公布了，深圳新房和二手的价格同比分别下降了4.8%和6.1%，官方数据最为致命，1000万的房子，一年来看，按6%跌幅来算就是亏了60万，实际只会比这个更多，相信屏幕前的深圳业主自己心里是有底了。而根据乐有家统计数据显示，2023年，深圳二手房成交均价从2021年的8万元/平方米跌至6.5万元平方米，接近2019年6.2万元/平方米的水平，跌幅已接近两成。

按这个计算，1000万的房子200万的明面亏损是跑不掉了，如果是炒房客的话，加上利息、过桥费、手续费等还得多个十几二十万，这就是现实的打脸，深圳业主也没有以前那么硬气了，八匹马的画附加卖出上百万的闹剧也一去不复返了，所以现在的深圳二手房正在吞噬新房的份额，这也让很多房企开始焦虑了。

而从成交数据来看，截至到本月23号，深圳新房网签了1877套，按这个趋势来看，估计今年深圳三月大概也就在2300套左右，而去年同期深圳新房网签超7000余套，很明显，现在愿意买新房的客户已经可以说是非常稀缺了，因为二手房正在不断地抢新房的客户。根据深房中协统计，去年三月深圳二手房曾创下前2年的单月4943套最高交易量，而今年的二手销量和去年是差不多的，所以新房的下滑弥补了二手的销量，才维持住了现在的局面，如果说销量下滑都能让深圳房价上涨，那只能说是海市蜃楼了，因为量在价先是大家都懂得的道理，最底部的便宜房子都卖不出去，其他的房子想涨价只能说是做梦。

所以大家现在要清醒的是，如果现在还说马上就要涨价的话，大概率还是希望你去买他推荐的房子，毕竟现在新房的提成都不低了，而且很多人还是拿过去五年房价上涨论的经验在进行判断，说现在跌了三年多了，马上就要触底了，可以去抄底了，因为他之前就是这样抄底赚到钱的，可惜这一轮是被套牢了，只有更多人重新冲进去，被套牢的那部分人才有可能解套或者说把多米诺骨牌玩下去。毕竟，这些人的首付可能都已经亏光了，现在就是死鸭子嘴硬而已。

当然，大家还是要明白，从中长期来看，咱们核心区域的房价还是会有上涨的可能，但是将来会有附加的条件，一个是门槛的提高，一个是长期注意，还有一个就是相对核心的城市，如果还是拿过去三年涨30%，五年涨50%甚至翻一倍来去判断楼市，那只能活在梦里。因为熟悉这轮楼市的朋友都知道，从2021年上半年开始，深圳启动了指导价，此后各地的房价就逐步进入到下行的阶段，而且下跌的时间和这几年楼市松绑的程度、次数来说，可以说在前几轮救市中都是史无前例的，加上利率的下调，甚至北京、上海都出动了限购松绑的政策，当然目前还没调整到底，其他多数城市的限购已经是撕下了遮羞布，所以买房的时机就非常关键了。

你如果早买了一两年，亏掉几十万就是非常正常，所以很多人才会说要提前还贷，因为随着大家进入到存款潮后，通货紧缩的感觉也越来越明显，大家都不舍得消费了，钱越来越值钱了，那利息肯定就不舍得给银行躺赚了，一有钱就提前还贷是很多业主在做的事情，21年底到23年初如果没买房的这波人无疑是幸运的，没有成为顶部和高位的接盘侠，省下首付其实也挺香的，而且现在业主的心态早已变成了软弱和跪求的状态了，能有客户来看房已经非常开心了。在这样的情况下，你至少让北京上海的政策脱完底裤再谈买房吧，老大哥不出手，其他小弟只有继续阴跌的份了。

而我们一直在强调，现在的楼市其实就是一场心理战，政策在不断试探大家的底线，如果多数人直接妥协了或者觉得已经非常不错了，那政策就不会继续出台，如果多数人还是在坚持着提前还贷或者不轻易买入的话，那政策就会继续给出甚至说一撸到底，原因也很简单，公司能发5000块工资解决的事情就不会多花1万块，5000不行，到6000，还不行就慢慢加码，一直到1万的底牌，然后再想其他的办法出来，调控的底牌无非就是解除所有的限购、限售甚至限贷，很多二三线城市早就已经展示给大家了，现在可能就还剩一线的户口这个底牌了。

而前几天西藏搞出来的在当地投资300万以上，子女就可以去西藏高考，这背后其实还是用学区的概念吸引大家，换到楼市也是一样，去北京、上海无非也就是希望降低高考的门槛，获取更好的教育资源，但是当大家发现即使高考到985靠自己的能力也没办法买的起一套房时，这个独木桥其实慢慢也就失去了最初的吸引力了，当然，咱们的高考人数摇到2034年左右才会到达顶峰， 所以还有10年的时间可以用这种方式来让家长和考生自我内卷。

而很多人还是觉得说核心区的房子就是无时无刻都在涨价，其实这个观点也是有问题的，这轮楼市的行情是普跌的状态，核心区的房子其实也是处于下行状态，只是说核心区的房子如果降价一些就比较容易出手，但是郊区的房子降价不多的话是无人问津的，抗跌的属性核心区会大于郊区。

拿广州顶豪侨鑫汇悦台来说，熟悉广州的朋友都知道这个小区，位置处于广州CBD珠江新城，而就在3月19号，一套308平的大平层单位在贝壳成交了，总价8800万，折合单价28.5万/平，而这套房源原先业主的挂牌价是9800万，而在降价1000万后，就迅速促成了成交，看出来，连顶豪都得降价出货才能拿到钱，其他房源其实都是一样，核心区很多业主也在以价换量成交中，因为小阳春正在很多业主趁着春风出货的时候，即使是降价割肉也要卖，所以，你只要在2021年下半年上车买房的，算一算本金和利息，到现在几乎都是亏钱的，别犟，犟就是你对。