2020年，寮步楼市大涨，房价+地价双双创造了新高。

以二手房为例，文哥记得，当时星城翠珑湾三期/四期等为代表的优质次新盘，房价上涨迅速，直接突破了4万/㎡。

地价更是疯狂，2019年仅1万出头，到2021年南山悦府地价23749元/㎡，松湖云禧地价21595元/㎡，直接是跳涨。

那个时候，整个东莞楼市都在狂欢，松山湖的房价在六七万冲击，南城的房价在五六万冲击，寮步的房价也是在三四万冲击之中。

几乎所有的有产者都在畅想着，明天的房价，能够再次创造新高。

但天有不测风云，随着调控/疫情等多重因素，楼市遭遇重击，寮步楼市同样持续回落。

但正所谓，瘦死的骆驼比马大。寮步房价房价虽然有所回落，但总体保持了一定定力，不像某些郊区镇街，直接大幅拉胯了。

文哥去贝壳网上查了下，不少优质的二手次新盘，譬如鼎峰尚境、星城翠珑湾、珑远翠珑湾等标杆明星盘，依然能够卖到3万＋，甚至最高能到3.5万＋。

寮步，究竟凭什么呢，在楼市低估期，还能卖到这么贵。

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楼市低谷期

寮步凭啥卖到3.5万＋？

说句实话吧。

在东莞楼市格局之中，寮步的地理位置，经济基础，产业人口，教育、环境等因素看，寮步目前最优质的盘，卖到3万以上很正常的。

从寮步的地理位置来看。

寮步头紧挨着东城，直插进东城核心商圈，万达和星河商圈。仅从距离角度看，寮步头比石碣、高埗、茶山近多了，只有一线之遥。

目前寮步头和东城核心腹地，已经是连成一片了。

东城开发多年，基本上没什么新盘，很多楼盘老旧，居住体验感不佳，偶尔有一两个新盘入市，但价格极高，达到四五万以上。

因此寮步头是承接东城非常重要的区域、第一镇。

寮步头的次新盘，近几年开发的楼盘，价格比东城低一个梯度，比石碣/高埗稍高，比较正常。

其次，寮步比较特殊，又是松山湖三小弟之一，紧紧挨着松山湖北部，这里是松山湖后期重点发展的交通/商业/CBD中心，是松山湖最繁华的地方。

寮步尾部区域正好靠近的是松山湖北部，这里的标杆盘星城翠珑湾三四期，后期随着北部区域的繁荣发展，会成为外溢最重要的一盘。

现在星城翠珑湾三四期房价3.5万＋，是比较正常的。

最后，寮步的镇中心，香市路、莞樟路一带，是寮步自身配套资源最密集的地方。加上没什么小产权/农民房/厂房之类，成为了寮步居住舒适度最高的地方。

寮步镇中心

这个区域，距离松山湖和主城都不算远，加上自身配套资源密集，寮步本地客重心集中于此，集中了三股力量合流，造就了寮步镇中心的高品质楼盘，同样能够卖到3万＋。

从周边区位因素看，寮步是松山湖和东城重点外溢镇街，成为串联两大核心区域的重要走廊，后期有一定的空间。

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寮步优于大岭山

高于高埗/石碣/茶山/道滘等镇

就寮步镇整体价值看。

第一，在环松镇街之中，文哥觉得，寮步应该优于大岭山，稍差于大朗。

就如上面我说的，寮步串联了松山湖和主城两个核心区域，后期承受重点核心区域的外溢，这是大朗所不具备的。

加上寮步尾部紧挨松山湖北部区域，这里是松山湖核心交通商业CBD中心，后期潜力极高。意味着，越靠近北部区域，后期价值会越高。

而寮步尾部接壤松山湖的区域，正好是最接近北部区域，也具有潜力。

但寮步也有巨大缺陷，短期没有地铁规划。地铁的作用，在未来五年之后，会加强。原因在于东莞3条线路并网之后，加上深圳地铁联通，地铁作用会凸显起来，这对寮步来说是不利的。

东莞地铁短期规划

综合看，大岭山环境面貌差，优质次新盘少，后期潜力会稍弱于寮步。大朗毕竟自身产业/人口基数雄厚，短期还有松山湖外溢，或强于寮步。

就具体来看，大朗/寮步一线环松，大岭山一线环松，大朗西站、大朗站、大岭山东站、大岭山站，这些地方的价值较高。

第二，寮步价值高于高埗、石碣、茶山等镇街，也高于道滘，略等于厚街。

高埗/石碣/茶山是次级镇街，相比于寮步还是具有差距。道滘的重点是南城后花园，这个在南城崛起之后，道滘的价值会凸显，可能会稍差于寮步。

另外厚街的价值，地铁商业加持，也是受主城南城+滨海湾虎门辐射，也算是有价值的区域，应该和寮步相差不大。

第三，寮步尾靠近松山湖北部区域的优质楼盘，价值高于寮步中和寮步头。

寮步尾靠近的是松山湖真正核心区域，松山湖北站、万象汇、欢乐海岸都在这个区域，以后会是松山湖重中之重，以星城翠珑湾三期四期为代表的楼盘，后期是有价值的。

而寮步头靠近的是东城，已经不是主城的核心了，现在重点在南移，国贸黄旗山南，南城CBD这边转移，东城这片的高度不够，会让寮步北的高度不会那么高。

寮步中心的楼盘，坐拥优质配套，可能和寮步头优质新盘，相差不大。但最终和寮步尾的优质盘，有一点差距。

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寮步尾价值高于寮步头/寮步中

投资自住优选次新盘

1）寮步头代表性楼盘：

就具体楼盘来看，目前寮步头的楼盘，聚集了包括宏远、中惠、鼎峰、丰泰、皇庭等开发商，打造了多个优质项目，目前二手挂盘价，最高超过了3万＋。

其中鼎峰尚境挂盘价最具代表性，该项目三期95㎡3房单位，挂盘价315万，折合成单价约3.3万/㎡。

另外，寮步这两三年入市的家和时代、皇庭峰景壹号、裕大知府等楼盘，在贝壳网上也有少量挂盘。目前裕大知府一套94㎡3房单位，最低挂盘337万，单价约3.6万元/㎡。

其他的次新二手盘，花样年君山、玉兰花园、宏远御庭山、丰泰旗山绿洲、金色家园等挂盘价都在2万以上。

2）寮步中代表性楼盘：

寮步中心区，集中在香市路、莞樟路一带，是镇政府所在地，是寮步自身配套＋居住最舒适的地方。

虽然寮步中心区，众多品牌开发商云集于此，产品品质都还算可以。

这两三年寮步中入市的高品质楼盘，包括珑远翠珑湾、光大松湖云台、万科金域东方、保利卓越中环广场和保利金地领峯等，基本都在3万出头。

在贝壳网上，譬如万科金域东方80㎡3房挂盘255万，单价约3.2万/㎡。珑远翠珑湾98㎡3房，挂盘价323万/㎡，单价约3.3万/㎡。

其他的二手次新盘，鼎峰花漫里、星城国际花园、星城星洲花园、海伦国际、万科东翡翠东望等楼盘，在2万出头。

3）寮步尾代表性楼盘：

寮步尾目前有两个在售住宅新盘，分别是南山悦府和松湖云禧两盘，重点依靠松山湖北部外溢。

目前寮步尾最有价值的楼盘，当属星城翠珑湾三期/四期，这盘一期二期属于松山湖，目前价格5.5万/㎡左右，三四期属于寮步地，目前在3.5万/㎡左右，价差高达2万/㎡。

后期松山湖北部区域发展看，星城翠珑湾三期/四期是有价值的，会是寮步价格最高的楼盘，没有之一。

另外，寮步尾的中惠松湖城、万科松湖传奇品质稍差，加周边配套稍差，整体价值稍弱，但也是北部外溢的楼盘，有部分价值。

寮步，作为主城东城+松山湖北部双一线外溢的镇街，在两个中心的强力辐射之下，是坐享其成的。

在后期价值中，也会个是中流顶柱。