通过昨天的拍地，可以很明显的感受到济南楼市的冷热不均，优质的土地被疯抢，彩石地块236轮竞拍，溢价率超50%，另外工业北路商贸城地块和雪山A1地块也同样很热，而其他地块就根本没啥关注度了……土地市场如此，楼盘销售上更是有过之而不及，分化更加严重，济南楼市约在2020年进入改善阶段，优质改善价格持续走高且好的房子不愁卖，对应的是刚需楼盘整体看是横盘的，遇到好的节点会有阶段性的上涨，但是行情差的时候也就降下去了。济南城市外围有大量的房子，加上刚需需求的是在减弱的，还有济南也在建设大量的租赁保障住房，所以长期来看刚需房产的“金融”属性是在减弱的，未来微涨（但是算上利息成本是赔钱的）不涨是常态了…

济南主城区可供开发的土地比较有限了，且更是阶段性的供给，这样主城的土地、还有外围优质区域+低密的区域就成了“香饽饽”，这里的主城主要指的是奥C汉贤、科技城、长岭山、盛福、二环内、老城等；外围优质区域主要指的是彩石、神武、港沟、唐冶、雪山、球墨、大辛庄、张马屯南等区域……带有“主城”和“优质外围+低密”的属性的土地必然是开发商喜爱的，在这样的土地上盖的房子更有市场、风险相对更小，更有可能有利润……

现在取消了土地的最高限价，优质土地的价格势必会拍的相对很高，这样开发商的土地成本也会很高，开发商为了能够不赔钱挣点钱势必会打磨产品做中高端，卖给有钱人卖给改善，这样房价势必不会便宜了……接下来我们会看到神武再入市的项目不会再有单价1.5万了，彩石的会站到2万，雪山和唐冶（中南部）再有的项目也不会是给刚需准备的了，盛福也不会再有低于2万的楼盘……东部主城区不会再做刚需产品了，刚需还将继续被往外推，很残酷，但是这就是不得不接受的事实…