司马昭之心，路人皆知，稍微了解三国历史的人，都知道这句话的意思。

其出处：《汉晋春秋》载，魏帝在位时，大将军司马昭专权，图谋夺取帝位。魏帝曹髦以“司马昭之心，路人所知也”形容其野心。后人用“司马昭之心，路人皆知”来比喻目的非常明显，已为人所共知。

现在开发商拿地策略也反映其心态：

从这两年土拍趋势来看，开发商更青睐小而精地块，并且热衷于开发高端住宅项目，从方向来看，正在将客群市场，逐步从去化效率相对较高的刚需、刚改移向去化效率相对较低的高端住宅，这有利于品质社区诞生。相对的，开发商对于一些有配建的地块或者新房库存较大的板块，则显得慎重及甚至回避。

分析开发商这些行为，其实本质是一种避险行为，对于买房人有借鉴，我们同样需要有避险思维和意识。

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12月8日，建总雍璟轩119套住宅取得预售证，其推广名是建总华林雍璟，就是我们看到：北有长安街，南有华林路。一句话暴露这个楼盘的野心，刚开始还以为是一个新的楼盘。

查询网上相关信息：

2022年5月27日，建总以底价3.93亿元拿下宗地2022-34号（洋下旧屋区改造地块），地块面积13.08亩，容积率2.1，限高80米，楼面价21454元/㎡，商品房指导价38000元/㎡。

项目是一个典型小而精地块：占地13亩，规划3栋住宅：分别是2栋8层洋房和1栋25层住宅，合计119套。

户型定位为刚改和改善：包括洋房的156㎡、175㎡，高层产品：115、141、160㎡（2梯3户）。洋房的定位要优于高层。

2、

本次取证一房一价表要高于商品房指导价，因为是精装修备案，商品房指导价指的是毛坯。但是现在希望通过精装修拉抬定位和价格的项目，一般都是通过精装修来实现溢价，也就是开发商对于自己产品有信心，或者有企业策略在其中。

从均价分布来看，两栋洋房定价明显要高于高层，1#洋房最高价格超4.7万，2#洋房最高价格超4.87万；但是3#的高层最高才4.6万，且高层和低层价格差距很大，矮楼层落在3.5万区间，间隔在1万以上。

这个楼盘最大优势就是区位，位于华林路上，近五四路，有地铁1号线和F1号线；为主城板块中腾挪而出的小地块，有主城的价值背书，周边生活配套齐备，烟火气息重。以及相对较少的户数，日后的物业管理更精准周到但是，项目小地块打造豪宅。

劣势是，几乎没有小区公区环境、周边有一些老破小社区围绕，会有鹤立鸡群的感受，居住的体验感较弱，很多业主的社交功能无法满足。

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但是还有一个更大趋势是：

2021年-2022年上半年期间，土拍趋势是二环内地块越来越小，在发展成熟的核心区，零星旧改的出现，袖珍地块越来越多在土拍市场中出现。当时大家都认为只要是核心区区域，不管地块怎么样都是值得入手。

但是2022年底随着上海西两个地块入市，标志这个趋势发生逆转，开发商这一次对土地有更高要求，除了要求核心区，还要相对大的地块，才能有空间对公区进行打磨。所以在2023年我们也发现这种楼盘也更受市场青睐，去化相对更好。

到了2023年土拍，以屏西旧改、东大旧改和南公园旧改地块为例，都是可以打造中等社区的核心项目，就更加说明现在开发商胃口变了，背后则是买房人的胃口变了。

那么如今这个建总雍璟在此时入市，配合这个价位，有挑战。

从目前市场来看，核心区或者二环内楼盘，不仅有一定的供给，甚至也不稀缺，从明年开始2024年有成型社区的楼盘，至少有5个以上可以入市，极大缓解市区供应，那么昔日零星旧改地块的项目，还有多大竞争力？

从这个价格来看，我们觉得偏高，本身建总品牌与其他保利、国贸和建发等相比，差距还是很大，但是定价却跟他们看齐，市场未必会买账。加上二环内供给发生变化，虽然有司马昭之心，但是路人未必会跟随。