咱们去年就说了，今年还是房企偿债的高峰期，其实也就意味着房企的暴雷期，特别是3月和8月，很多房企都是亚历山大的，就像万科也是3月11号还掉了一笔6亿多的美元债，算是度过了今年第一关，后面还有200多亿的债务今年等着还，万科还是幸运的，至少现在还是暴雷门外的处子之身，但是其他房企就没有这么好运了，曾经的示范型房企金辉也发文说自己债务违约了，让人唏嘘不已。

就在3月20号，金辉控股发文称，一笔在今年3月20号到期的美元债未能按期支付，票面利率7.8%，本金总额3亿美元，可以说闽系房企正在遭遇史无前例的危机了，因为金辉去年还是在频频还债的状态，今年就熄火了，当然金辉之前就有公告说到了这笔境外债面临兑付困难，当时金辉高管也对外说是筹够了钱，但是因为汇款被监管部门限制了，所以无法偿还。

原因也很简单，金辉拖欠了国内大量供应商的款项，也导致了多个楼盘停工，当下的保交楼压力可以说是很大了，你不能有了钱就还给境外，这对国内的业主和地方也交待不过去了，保交楼的底线不容践踏，所以才把3亿美元限制了，当然，这对金辉是福是祸还不好说。当然，美元债到期未付属于违约，然而还有一个月的宽限期，所以接下来金辉还是有维持处子之身的希望，只是给市场造成的影响已经是实实在在的了。

而且今年金辉的债务压力可不止上面的那3亿美元，根据金辉公布的中票募集说明书显示，其在2024年需要归还的银行借款共计134.69亿元，涉及农行、中行、光大等，另外还有三笔非银行借款共计8.64亿元。而根据去年半年报来看，截止去年6月底，金辉债务余额为331.85亿元，净负债率61.3%，持有现金109.27亿元，而穆迪此前已经将金辉的评级下调了，展望仍然为负面，可以说穆迪看房企还是挺准的，相信万科此时也有点瑟瑟发抖了。

而金辉在22年就享受过金融第二支箭的支持，当时就发行了12亿元的中期票据，拿到了一波钱；而到了去年8月又发行了8亿元，期限3年，发行利率4.8%；这还不够，到了去年12月又发行给了8亿元。这种票据是由民企支持工具全额担保增信，募集资金主要用于保交楼项目建设、偿还境外债等，相当于一年给了三次金辉输血的机会，这在民营房企中已经实属难得了，当然，输了20多个亿的现金流进去，还是没能撑到今年3月，该违约的还是违约了。其实，原因也非常简单，别人输进去的血是有偿的，再好的融资也是有利息的，本质上还是在拆东墙补西墙，只是说把暴雷的时间推迟一点而已，而且如果自身没有造血能力，输血越多欠下的利息就越来越大，甚至会起到反作用加速暴雷的进程，因为病急乱投医，房企穷了也会跳墙了。

比如咱们看去年金辉发行的8亿票据，利率就达到了4.28%，换作普通人来说，这个利率去买房相信很多人现在都不愿意的，就像前几天石家庄上调利率30个基点，市场反应就非常大了，因为之前石家庄房贷利率只有3.45%，很明显，金辉发行的债务利率压力还是相当之大的，如果没有好的卖房收入，这对金辉来说只是一种负担而已，当然，如果老板想甩锅后跑路的除外。

而从销售端来看，在2020年金辉历经多次波折后终于在港股上市，而在上市的前后几年，金辉的业绩也是比较亮眼的，2020年销售额972亿元，2021年947.2亿元，在逼近千亿阵营后，2022年销售额直接腰斩到401.8亿元，而这还只是前戏，到了2023年只有255.8亿元。今年前两个月更是惨不忍睹，只有20.6亿元的销售额，一个月10亿的销量，如何让大家相信能还得清几百亿的债务呢。而且大家现在期待的小阳春并没有大面积的到来，去年是依靠小阳春的情况下，才能实现短期的复苏，今年来看是会弱于去年的。

而且对房企而言，更重要的是新房市场，因为现在二手房在不断吞噬新房的客户，加上新房烂尾的过往战绩也让客户心里在打退堂鼓，而对已经出险的房企更加是雪上加霜，没有多少人敢拿自己的上百万买房钱去赌这家房企会存活下去还是破产，房企现在如果不降价，可以说看房的客户都找不到，就更不用谈销量和业绩了。

当然大家现在似乎感觉暴雷潮没有以前那么频繁了，其实是因为头部的房企已经暴的差不多了，还剩为数不多的在坚挺着，特别是头部民企剩下的可以说是凤毛麟角了，混合制房企的大门就看接下来的万科了，国央企的话目前还是暂时安全。但是对整个行业而已，如果销量不回暖，房企的暴雷、重组甚至破产肯定还是大势所趋，之前住建部已经定调了，严重资不抵债的房企该破产的就破产，很明显，还想玩拖字诀的房企恐怕玩不转太久了。

根据中指研究院的数据统计，在剔除掉已经违约和债务展期的房企后，今年还有21家房企的全年债务超过100亿元，其中， 首开、华润置地和金地的到期债务更是超200亿元，而从金辉的债务违约，其实就可以看出来现在市场的裂变已经在加速了。以前大家可能觉得长三角的市场好，后面发现不是长三角所有市场都好；还有说上海、杭州市场好，但很多里面的区域也并不好，用区域来说房地产都大了，可能以后要说某个项目好不好了。

而大家也纳闷，为什么以前房企借债就可以玩的风生水起，还可以造就如此多的地产富豪，其实原因也很简单，过去的三高模式是建立在房子能迅速出手的情况下，即使你债务率高达80%也能运转的起来，只要有人接盘，房企手上的房企能迅速升值变现，那多米诺骨牌的游戏就一直能玩下去，虽然倒的速度越来越快，但永远可以找到下一个接盘侠继续倒着。但是现在来说是不一样了，刚需客户们不接盘了，房企的房子变成烫手山芋了，过去土拍来的地王也只能降价才可能出手变成项目卖掉了，房企卖房不赚钱，业主买房不赚钱，钱被地方赚取了源头，而且国资也在不断抛售二手房，所以房企在一轮轮的夹击下才不得不出现了债务违约。

因为相当于银行里面大家都来挤兑现金，换作多数的银行那肯定也是受不了的，对房企来说也是一样，一边没有销售回款了，一边债主又在忙着要债或者增加抵押物，那就是巧妇难为无米之炊了，再稳健的房企没有其他资金来源的支持下也容易出问题，而一旦暴雷，那就是墙倒众人推，树倒猢狲散了，债权人都会进一步要债，或者抽离资金离开楼市，毕竟，恒大2万多亿的债务还在滚烫的处理中，这里面就算涉及100万人的话，平均每个人都得付出200多万的成本，这么多钱多少工薪族玩得起。这轮楼市已经不是政策不给力了，而是大家收入不给力和不稳定，光靠体制内的人去买也不现实，而且体制内的都是人精，要买的都买好了，现在是他们出货的时候，这时候要这些人去接盘那也是非常困难的。

而多数打工人是没有这个勇气了暂时，工作都朝不保夕，哪有多的钱还月供呢；而投资客还在忙着还经营贷、抵押贷和各种贷，跟房企的境遇差不多，只是个人的影响力小一些，大不了就走到法拍或者老赖的地步了，所以银行也不会报道这些人，毕竟，让多数人老老实实还贷款才是最重要的事情，所以利率的下降还是希望大家继续给银行打工，不要提前还贷。所以政策去年出了上千条，大家也已经麻木了，即使后面一线全面解除限购的话其实很多人都不会惊讶了，因为大家要先赚到钱，才能想买房的事情，没钱总不能去抢钱再买房吧。

所以，要救楼市先救就业，纯粹的救楼市现在来看已经有点晚了。而救就业方面最关键的还是要调节蛋糕的分配机制和稳定性，首先就是体制内外的收入差距不能过大，其次是稳定性差距不能过大，如果体制内旱涝保收，体制外朝不保夕，那要提升大家购房的欲望只能说镜花水月，因为这二十多年来的楼市，其实是多数伪中产的狂欢，他们努力奋斗买上了一套房，身价貌似提升到了百万甚至几百万，但是一旦楼市下行，一旦叠加中年危机失业的话，贷款的压力和身价的缩水其实就是一夜之间的事情，可能中产的生活一夜之间就变成老赖生活了。

温饱了才会思淫欲，就业好才会思买房，没有好的工作和收入，光用政策去刺激的话，无异于隔靴搔痒，而当体制外的也懒得去制造蛋糕时，那才是体制内的饭碗被迫打破的那一天，当然，这几年土拍收入的减少也在逐步影响体制内的收入，只是，相比外部的不稳定，即使少点钱，体制内99%的人也不舍得辞职，没有对比才没有伤害。毕竟，多数人都是普通人，不想干啥大事，也干不了啥大事，有份工做一辈子就很知足了。