从市不动产登记和交易中心公布数据来看，2023年前三季度，福州市五城区新建商品房销售39848套、面积266.96万平方米；其中住宅18101套、面积173.52万平方米。二手房交易27812套、面积210.94万平方米；其中住宅20815套、面积194.45万平方米。

但是新房住宅18101套里面是包括安置房数据，如果剔除这个数据，实际纯商市场交易的新房数据要更低，具体可以参考我们每月相关统计。

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另外二手房住宅20815套，这是一个更有意义数据，明显要高于新房，因为现在二手房降价灵活，加上是现房，对买房人更有吸引力。

从我们现场调研来看，客观来看，全福州二手房都在不同程度下跌，只不过学区房的溢价和水分，这次要被挤得更干了。

坐拥双学区、自砍一刀挂牌、还能面谈折扣……福州最核心地段的学区房，如今也待价而沽。

就在两年前，这片房龄近30年的二手房，单价还在对标豪宅“融侨外滩一号”和“中庚红鼎天下”。

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最近划片钱塘小学和屏东中学的林业厅，我们发现降价很明显：

在2021年，有网友一套80平的房源，心理价位是480万，但是我们认为大概在400万，对比当时的挂牌情况：

如今我们发现近期图中房源已经成交，降价很明显

最终成交价格412万元，单价在42000元/平方米，对比2021年那些单价61000元/平方米房源，相当于降价快2万。从历史成交来看，的确接近2017年前后的成交价格。

那么，福州市中心“老破小”学区房是否还有发展潜力？

我们认为，要具体问题具体分析：福州市中心医疗资源、交通、教育配套比较成熟，可能还会有稳定的租金回报率，但是基本没有升值潜力；

二环以外房源的压力就比较大，任何产品都是有生命周期的；二环外那些老旧房屋已经过了价格快上涨的时期，接下来他们的价值会慢慢减少，肯定是会跑输大盘的概率比较大。那些2003年的楼梯房，如果没有什么好配套会被市场淘汰。

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对比最近成交的二手房源案例，有这样趋势：除了昔日热门学区房走下神坛，那些市中心老破非学区房基本也只剩下地段价值。一些又破有旧的社区，甚至无人买单。

在现在二手房成交案例，基本能看到福州楼市的三个基本面，一是随着市场大环境的影响，再加上生育率的冲击，很多家长开始对学区房的信心有了动摇，尤其是一些占名额，房源面积大的房源，市场的认可度相对较低。不少业主自家子女才刚上学，就已经打算抛售，因为都知道六年后，亏的概率很大。

其次就是一些曾经的豪宅，如今泯然众人矣。如今一些次新房豪宅都要打折卖，更不用说老一代的豪宅，随着产品迭代，这部分豪宅的装修已经跟不上土豪的眼光，所以降价卖更是成了市场规律。

最后市区那些“老破大”，无论是是否带学区房属性，这些房源在时间的流逝中，已经逐渐落后于市场。