文/谢逸枫

要发财、娶媳妇，提前买房子，当时不听，现在买不起。

那些骂我的大多数是还没有买房的人。

随着降准、降息、政策宽松，楼市低迷、房价低谷将快过去。

越来越多利好政策出台，意味着未来更多的人开始走出观望，抄底的时候到了。

大家说房企爆雷、房价下降、限购时，不能买房。

其实，你错了，政府帮你按着房价时，更应该买房。

不仅经济学家、丈母娘、媳妇都叫你买房，现在，连政府都喊你买，其实是好时机。

处于负利率时代、政策见底、市场房价低谷时，不投资买房的是傻瓜。

如果不买，下次政府一松手，可能房价就会上涨更多，到时就更买不起房。

可能大家认为我疯了，胡说八道一二年后房价大涨的疯话。

很多人总觉得我是专家，是开发商利益代言人。觉得我是中介，是卖房的代理商，所以会说房价上涨，但人们恰恰忽视的是供求关系。

自2014年-2016年，土地价格没有出现明显的大涨。2017年-2022年，土地价格明显的大涨，同时许多地方出现土地流拍现象，地方财政不好过。

理论上，土地价格越是下降越需要卖房，土地价格越是上涨越需要买房。

因为下一轮一定是高涨，从来的规律就是下降的趋势就意味着后面是高涨。土地供应高潮的时候，土地价格就会下降。土地供应低潮的时候，土地价格就会上涨。

供应、地价与房价规律是一年半到两年为一个周期，现在土地价格连续5年上涨，房价下降，这是不正常。一年半到两年之后，供需恶化，地价上涨累计，房价不会一般的涨，而是大涨。

2022年，房地产投资额、施工与新开工及竣工面积、销售面积与销售额、销售价格、新增土地购买面积、房企到位资金、国房景气指数的增幅都会与2021年相比大大下降。

现在的房地产数据大幅度下降，主要是去年同期的基数高。2022年房地产的数据看，总体是稳定的，不会出现的崩溃式下降。增幅看略有增长，或者略有下降，总量依然是平稳的。

对比去年同期数据看，目前前4月房地产投资额、施工与新开工及竣工面积、销售面积与销售额、销售价格、新增土地购买面积、房企到位资金、国房景气指数都是负增长。

支撑房地产发展的基本面没有改变，政策转向宽松、经济将保持5%-8%的GDP增长、城镇化率处于高增长期、人口红利未结束、人口结构中家庭分裂加速、消费结构中住比吃的比重上升。

2020年以来房地产市场供需之间的博弈变化明显，2021年开始，一线城市、强二线城市开始降价，连一向涨价最猛烈的深圳、北京、上海市场，先出现转向，促使购房者观望。

房企爆雷、让利跑量的心理渐占上风，整体市场成交价格全面停涨转跌，供需格局已经悄然生变。值得注意的是坚信政府将确保房地产市场不会突然急转直下，拖累银行系统和国民经济。

作为地方政府比开发商更关注房地产对经济增长、财税收入、土地收入、就业岗位增长、建筑业就业、上下游产业联动的负影响。因为地方政府的动作证实了这一点，已经超过160城的救市。

目前救市的城市已经超过160个，救市的办法包括放松户籍资格审查、二三孩购房资格、纳税或社保年限调整，限购范围、对象；取消限购、限售、限价、限签政策；调整限贷、三套放开。

商业银行房贷首付、利率下降；公积金贷款首付、利率下降、贷款额度提高；二手房增值税免征年限5年改2年；人才与农民进城购房补贴；购房落户及税费免减优惠的刺激性手段。

2021年底、2022年初，我都向开发商发出过风险警告的建议。别以为今年还会像去年一样保持高增长。房地产是要有长期稳定预期的产业，不是短期可以调整战略的，但可以及时调整战术。

尽管市场竞争越来越激烈，长期住房需求的存在，是很多开发商还在坚守的原因。判断房地产的需求，可以从城镇化发展、家庭分裂速度、人均收入增长、区域供给不平衡四个方面进行。

发达国家户籍城镇化已普遍达到70%，而我们2021年才46.7%，这意味着中国未来的城镇化发展还有很长的道路要走。和农村相比，城市毫无疑问更有吸引力。

目前千万级以上人口的城市现在只有18个，未来可能有30个、50个，否则容纳不了这么多涌向城市的农村人口。城乡收入差距悬殊的情况下，人们不但往城市里跑，还往大城市跑。

随着老龄化程度提高，认为一名80后可以继承4套房子，不用着急买房子。但忘记了，老龄人还没有死，会更长寿，年轻人继承不到这个房子。

自2003年以来，我国离婚率已经连续12年呈递增状态。这是对住房需求的压力。人均收入增长、住房需求也在提高。2010年城镇居民基本每户家庭都有一套房子，但相当一部分是自建住房、危房、房改房等非商品房。

这些非商品房的住房条件并不能满足城镇化需求，而且改善型需求未来总量很大。此外区域供给和需求不均衡发展，人口高度集中的地区房子短缺，所以光看住房供给总量是不够的。

中国的房价呈现出螺旋性上升的状态。由于通货膨胀的存在，用未来的货币价值来衡量房价，一定是上涨的，但这不等于房价每时每地都在上涨，因为还有其他的因素影响。

有政府管制的城市，必然有价格波动。目前好多的城市都不愿卖地，因为市场低迷。而同样，开发商会选择在低迷期内减少拿地。而当市场好转，货币政策宽松时候，供给会阶段性地减少。

这样的波动规律在过去的数年一直存在。发达国家看，比如美国，会出现房价大幅上涨的情形，多与经济周期、金融周期、货币供应、利率有关，与制度和政策的关系不大。

在中国，长效机制没有建立前，房价依然会随政策波动。所以未来房价的趋势看，短期看政策、中期看政策、长期看政策，人口、货币、土地供应的变化受政策的调整影响。

目前、短期房价走势看，由于限制性政策没有全面取消，观望没有全面结束，对于房价的管制，房价上涨被按住。一旦恢复正常，房价自然要按照供需关系变化，最后反应到市场。

考虑到特殊时期的疫情、调控与房价的反复调整、去杠杆一刀切，政策、供需关系变化导致价格调整，问题在于房价在供需关系、政策反复不断挤压，一旦政策放开，房价肯定是要上涨的。

房价什么条件之下，才会长期、持续的下降，可能只有等政府能够可以给每个没有房子的人提供保障房；人地、资源供应平衡；或者是土地变为私有化后，小产权和大产权之间的差别太大。

第一部、第二部，第三部宪法规定，土地仍然是私有的，只有在第四部宪法中，才把土地改为公有。问题在与土地财政没有后，用什么代替，房地产税、不动产空置税、遗产税是无法代替的。

关于房价上涨的判断，是基于供求关系的变化，短期政策无法熨平市场的波动。

中长期看，房价必涨。推进城镇化不可避免，加之供应紧缺，货币继续上涨，这样情况下房价无下跌的可能。货币增量一定程度决定房价继续上涨，十年之内货币涨了5倍，房价涨5倍。

现在有几个问题是涉及到房价的问题，首先是货币问题，货币会不会上涨。从住房制度改革之前算，货币增长了50倍，可是房价没涨50倍。按照十年货币涨5倍的经验，房价涨5倍是有可能的。

其次是土地制度问题，土地供应能不能保证完成供应。如果按照现有土地供应制度，无法保证土地供应。例如过去10年，北上广深的土地供应量，完成是商品住宅土地供应目标平均为45%，房价能不涨。

再次是城市化率，小康指标已经预测最少要增加65%的城市化率，人口在不断流入城市，需求不断增加，目前1000万人口城市才18个，未来还需要50个以上千万人口的城市。

最后是地方政府一定会加大基础设施的投入，比如地铁越修越多，地铁通了，房子能不涨价。决定城市房价的很多因素是政策外的东西，比如说收入增长，医院、学校、机场的建设。

现在房地产最大的风险，依然是疫情；经济下行压力大；去杠杆周期拉长；金融泡沫大；债务爆雷；房企资金链紧张；三道红线与贷款集中制过于一刀切；城镇化与基础设施不匹配；逾期交房。

楼市过于寒冷、投资及销售与房价下降过快、商品房库存上升过快、烂尾与房子质量、人地分离的土地供应指标、区域商品房供应过剩、人口与教育、医疗、金融、资金、财税优惠政策、基建设施过于集中。

人口持续负增长而流出、资源枯竭、产业单一落后淘汰、资金持续负增长而流出、土地与住房供应过剩、库存有增无减、教育、医疗日益减少、基建落后的城市房地产市场风险最大。