目前晋安区南湖旧改项目规划已经出炉，关于这个片区规划和定位，最关心群体当属拆迁户，主要包括容积率高低、建筑层高、未来户型趋势等。

从9月18日，市自规局公示晋的南湖旧改项目地块城市设计及控规草案，未来的南湖相当于是世欧王庄的2.0版本。

1、

南湖片区总用地面积约209.25亩，分成两个地块，对比十年前的世欧王庄381亩体量，要少不少，另外相对于世欧王庄分成多个地块，南湖两个地块未来开发要更容易，集中度也高。

从容积率来看，南湖片区平均4.29的容积率，要远远低于世欧王庄（含安置房、商品房、世欧广场及写字楼）整体5.0的容积率；限高方面是130米，也低于世欧王庄140-175米，也就是这个安置房总层高不会超过43层，也低于世欧王庄安置房的48层。对比上海西安置房3.99容积率和100米的建筑限高，南湖要略逊一筹。有网友将南湖未来城市景象，调侃为水泥森林或者是插蛏楼，这个比喻倒是挺形象。

从规划来看，南湖片区为提高地块利用率和拆迁安置的平衡，做了不少努力，要比10年世欧王庄升级一些，相当于的2.0版本。

2、

对于拆迁户来说，更关心日后安置房的户型，因为这个关系到舒适度和房产升值潜力，因为从世欧王庄安置房在二手房表现来看，有很多地方令人诟病，比如超高层建筑，等电梯相当长；另外塔楼设计，户型也相当变扭，导致这个10年左右的安置房，成交价长期徘徊在2万上下。

对于现在城中旧改来说，我们至少将面临3个难题：

首先是旧改预期在降低，许多人期待排尾模式：可以享受拆迁红利的时代。但是我们知道随着地产进入下行周期，拆迁旧改也受到影响。所以，第一个就是拆迁预期开始调整。

其次就是拆迁的红利少了，对比之前拆迁货币补偿，如今低了不少。福州货币补偿高峰期是在2020年，当时连南二环综合补偿都可以拿到2万，但是如今是鼓励拿房子，相应补偿价下滑很厉害。从拆迁政策来看，更多是希望拆迁户多拿房子，帮助去库存。

还有就是拆迁房的升值预期，也在下降，之前许多拆迁户指望拿到房子办证后，转手卖出去，但是如今安置房越来越多，竞争也很激烈。算上时间成本，这些房子基本没啥赚头，甚至转手也没那么容易。

另外，拆迁户甚至还面对租金预期下降，许多人认为是新房可能会多租一些，但是由于周边供给大，特别是外围供给过剩，最终导致租金先涨后跌。

无论如何，旧改对原业主是好事，毕竟是破房子换新房，但是想要像过去那样，享受拆迁红利是不可能，毕竟上面搞拆迁，也是统筹一盘棋，除了改变片区城市景观，还有卖地重任，如何卖一个好价钱，也是规划的重中之重，这个资源不可能向安置房倾斜太多。

以上本质是一个地产时代的褪去，在旧改方面的体现。

3、

从二环市中心来看，实现拆二代可能性很少。之前网传一次拆迁能赔偿千万或是坐拥好几套拆迁房的，一般是二环外村落，实现爆发户也都是极少数。现在的旧改政策，对于拆迁户来说，“暴富”谈不上，顶多就是“改善生活”。

因为大部分拆迁后补偿的房屋是用来自住，或是给子女用作婚房，因此都是现在或未来的刚需，部分因为产权原因（继承权太多）也无法进行售卖；而选择拆迁补偿款的甚至都不足以在原来地段重新购置一套房屋。

对于旧改拆迁户来说，他们可能除了旧改的房子外，在其他地方还有很多房子，这些旧改分来房子，自己可能也不会去住，最终可能要流向租赁市场。

至于网上流传拆迁后补偿了十几套房子的包租公，他们或许在拆迁前就有几栋楼，早已经是片区大土豪，所以就算不拆迁也能靠收租过上富裕的生活，又何来暴富一说？

回到南湖话题，未来随着南湖这批房源，无论是商品房还是安置房，他们对片区市场冲击很大，二手房方面，排尾和世欧王庄安置房首当其冲，特别是世欧王庄安置房价格将进一步受到抑制，排尾安置房遇到房价天花板，对于在这两片区的拆迁户来说，如果要变现，建议趁早；另外从商品房角度，对前期周边入手改善的业主来说，也有影响，除非自身小区过人之处，如果很平庸，那么房产价值会受到冲击，最后对于要在片区置业改善，建议等这个区域新楼盘。