——山东明源云
山东地产2月报
前言
2025年2月，中国房地产市场延续止跌回稳态势，叠加春节假期因素影响，整体保持低位运行，一线城市与强二线城市成交恢复较快，三四线城市则以去库存为主。
聚焦山东省，随着国家层面多项政策措施的有效落地，本地市场也迎来了积极变化。山东省住建厅联合其他八个部门共同发布了《关于促进住房领域消费的行动计划》，旨在通过优化住房公积金政策、加大购房补贴力度、降低置业门槛及成本等措施，进一步激发市场需求，为省内楼市注入新的生机与动力。
那么2025年2月，山东各城市房地产市场表现究竟如何？我们将通过详细的数据分析，带您深入了解山东多城市房地产市场的最新动态和发展趋势。
2025年2月全国地产政策
全国
2月政策形势总结
●央行:加大存量商品房和存量土地盘活力度，推动房地产市场止跌回稳；
●住建部:切实推动配售型保障房建设落地见效；
●自然资源部:全面推行综合供地，加大盘活存量力度。
长沙、海南等城市出台新型土地政策，包括运用地方政府专项债券收购存量闲置土地、合理控制新增房地产用地供应等，坚持“供好地、建好房”；
江苏、广州等城市以人口人才政策为切入口，加强住房支持，优化住房供给保障，因地制宜有序推动租购同权；
北京、宁波等城市出台“好房子”新标准，优化容积率计算规则，营造多样化生活空间，增强居民获得感。
2025年2月山东地产资讯
山东
出台20条措施提振住房消费
2月7日，山东省住房城乡建设厅等9部门联合印发《关于促进住房领域消费的行动计划》（以下简称《行动计划》），提出将大力推行“房票”安置、有效促进房屋“以旧换新”、有序提高住房公积金使用额度等20条政策措施，促进住房领域消费。
济南
进一步优化计容新规，提高得房率
2月25日，济南市自然资源和规划局对修订后的《济南市建筑工程容积率计算细则》征求意见，新版细则对第四代住宅的容积率计算、建筑半开放空间等拟作出修改，推动住宅产品进一步升级迭代。根据新版细则，第四代住宅基本配置是每户拥有层高不小于两个自然层的开放式户属空中花园。户属空中花园指具有庭院和阳台功能的户属室外空间，景观设置区域面积不得小于水平投影面积的60%，营造外立面良好绿化效果，保证风貌品质，后期不得分隔、不得封闭。
青岛
启动存量房"以旧换新"首批试点
2月5日，青岛开启了存量房"以旧换新"首批试点活动，用手里的老房子直接置换成新房!首批试点限额50套!试点期间，换购人可用一套或多套存量房置换一套新建商品住房，新购房屋建筑面积原则上需大于存量房面积的20%，置换总价不高于所购新建商品住房总价的80%。存量房收购价格以评估价为依据。
东营
公积金使用政策做出部分调整
为进一步促进住房消费，发挥住房公积金制度保障作用，加大住房公积金支持力度，东营市部分住房公积金使用政策进行调整：提高公积金贷款额度、降低首付款比例、提高租房提取额度、优化异地提取条件。
烟台
发放6000万购房优惠券
此次定向购房优惠券精准扶持优质房地产项目群团购购房者和住房以旧换新购房者，优惠券投放总额度达6000万元，包括群团购购房优惠券5000万元、住房以旧换新优惠券1000万元。本次定向购房优惠券中，优质房地产项目群团购购房优惠券单张面值20000元，共计发放2500张；住房以旧换新购房优惠券单张面值10000元，共计发放1000张。优惠券冲抵购房款额度不得超过首付款的30%。
泰安
提高提取公积金额度、贷款额度
2月18日，泰安市政府新闻办召开政策例行吹风会，泰安市住房公积金中心积极落实市委、市政府关于提振消费工作部署要求，充分发挥住房公积金稳市场、促消费、惠民生的重要作用，出台了促进住房领域消费的相关政策，具体为以下四个方面。有序提高使用额度。积极放宽缴存范围。科学运用公积金数据推动授信增信。提高政务服务水平。
临沂
收购存量商品房
2月 24 日，临沂市住房和城乡建设局发布征集公告，收购已建成存量商品房用作保障性住房。征集范围为临沂中心城区及县城范围内已竣工验收、未出售的商品房(包括住宅、办公楼、商业营业用房等)项目。由临沂市人民政府选定的 2 家国有企业(临沂商管置业有限公司、临沂城发地产置业集团有限公司)作为收购主体。
聊城
发布32条措施促进住房消费
为深入贯彻省、市关于提振消费工作的部署，更好满足群众刚性和多样化改善性住房消费需求，市住房城乡建设局、市发展改革委、市住房公积金管理中心等13个部门联合印发《聊城市促进住房领域消费的若干措施》，共计32条。
滨州
促进全市住房领域消费
为深入贯彻省、市关于提振消费部署安排，落实省住房城乡建设厅等9部门《关于促进住房领域消费的行动计划》工作要求，2月11日，滨州市10个部门联合发布关于印发《关于促进全市住房领域消费的实施意见》的通知。其中提到大力组织各类住房促销活动、持续落实房地产存量增量政策、更好满足改善性住房需求、全力保障刚性住房需求、切实加大公积金支持力度、保障项目开发建设。
2025年2月山东商品房销售数据
01
济南
2月，济南（不包括钢城区、莱芜区）商品住宅供应新增495套，7.23万㎡，环比下降45%;成交2492套，33.77万㎡，环比下降9%，均价13661元/㎡，环比下降3%。本月供应及成交均集中于历城区。
截至2月底，全市商品住宅去尾库存存量390万平方米（主城区狭义库存），去化周期为11个月，去化速度加快。
02
青岛
受春节假期影响，2月全市商品住宅市场供求维持在较低水平。
新建商品住宅供应349套，面积约5.41万㎡，同环比降幅均超五成，胶州市、平度市为主力供应区域；成交2141套，面积约27.31万方，环比下降33%，同比上涨10%。
主城四区成交占比较1月有所抬升，约占18%，带动全市成交均价环比小幅涨至14309元/m²，各区市房价整体保持稳定。
截至2月底，全市新建商品住宅存量约991万方，按近12个月成交量计算，存量去化周期约16个月，存量规模及去化周期较上月均小幅下降，市场供求压力持续消解。
03
淄博
2025年2月份，淄博住宅供应1.6万方，较上月下降58%；成交12.8万方，较上月下降17%；全市成交均价8532元/平米，环比上月上升0.5%；截至2月底，全市住宅存量约197万方，去化周期约14个月。总体来看，年后市场仍以去库存为主，市场反馈较为稳定，两极分化情况仍旧存在。
04
枣庄
2月，枣庄住宅市场借助春节返乡节点，各项目纷纷推出节点促销活动，来访量有明显增加，但成交量仍旧处于低位，成交转化不足，客户观望情绪依旧相对较重。
成交方面，薛城住宅成交93套，成交面积12115平方米；滕州住宅成交177套，成交面积21205.5平方米。住宅共计成交270套，较上月减少114套，环比下降42.2%；成交面积约3.33万平方米,较上月减少2.11万平方米，环比下降63%。
枣庄成交均价为7781元/平方米,环比下降0.116%。截至2025年2月,枣庄住宅市场存量约为628万平方米，环比下降0.46%。
05
烟台
2025年2月，烟台六区新建商品住宅网签358套，相比上月减少328套，继1月成交量不足700套后，2月成交量跌破300套，创下近年来新低。
成交价格为10048元/㎡，相比前一月同样有所回落，近两个月烟台楼市成交量较低，且年末以刚需购房者为主，因此连续两个月成交均价下滑。
06
潍坊
潍坊市区2月份市内六区（奎文区、潍城区、高新区、坊子区、经济开发区、寒亭区）二手房均价为5390元/平方米，同比下跌12.31%，环比下跌0.79%。市场尚未出现企稳信号，价格下行压力仍在持续释放。2月份潍坊市区住宅房屋租赁均价为13.26元/平方米/月，环比上月13.16元/平方米/月上涨0.77%。
07
济宁
2025年2月，济宁房地产市场表现良好。2月，济宁市商品住宅成交面积为11.67万㎡，成交面积同比大幅增加；成交均价约8180元/㎡，环比上涨34.48%。
08
泰安
2月，泰安住宅共计网签365套，环比上升25.8%。网签总面积约4.66万方，环比上升24.6%，成交均价为8131元/平米，环比下降0.1%。新增供应3.16万方，环比上升199.76%。截至2月，泰安市场存量为282.64万方，环比下降0.5%。
政府补贴截止后，泰安房地产市场在经历了1月份的断崖式下降后，2月网签量较1月有了一定程度的回暖，但成交多集中在一直未有政府补贴政策且价格较低的南部高新片区，岱岳区及泰山区成交量依然较低。
09
威海
2025年2月销售金额TOP10的开发商，合计销售金额约5.74亿元，占威海整个市场61.3%，本土房企7个，外地房企3个。TOP3门槛约0.61亿元，TOP10门槛约0.25亿元，较上月门槛有所提升。
10
临沂
2月，临沂新增供应继续缩减，以去库存为主，成交量增长，成交价格结构性小幅上涨。商品住宅新增0.9万方，环比下降69%，同比下降78%；成交7.1万方，环比上升15%，同比上升11%；成交均价8358元/平米，环比上升3%，同比上升3%。住宅整体存量为135万㎡，已推库存去化周期为19个月;北城、河东库存去化压力较大。
11
德州
2月，德州无新增住宅供应，围绕春节节点，整体成交较上月相比有所上涨，成交均价8523元/平米，环比持平，整体上客量在春节后有所上升。但当前市场仍以刚需客户为主，改善客户成交难度较大。
12
聊城
2025年2月，全市新建商品住房网签面积环比略降，网签均价环比小跌；主城区住房网签面积环比下降，网签均价环比略跌。
全市住房网签面积21万㎡（1573套），同比下降1.3%；网签均价6710元/㎡，同比下跌5.5%；主城区住房网签面积5.6万㎡（397套），同比下降30.5%；网签均价9205元/㎡，同比上涨0.4%。
主城区新建商品住房累计办理预售许可证1件（次），批准预(销)售面积0.71万㎡，套数24套。
13
菏泽
2025年2月份，菏泽城区新建商品住宅备案成交812套，环比上升32.25%；备案均价6625元/平米，环比下降5.11%。
参考具体的市场情况，在销量方面，受春节返乡置业需求推动，菏泽历年2月备案量环比增幅均保持在20%以上。叠加商品房备案登记存在1-2周的流程滞后期，春节前后购房需求的释放往往会影响到后续两个月的具体市场表现，这也预示着3月份备案量有望延续回升态势。
而在成交价格方面，在之前的1月份恰逢多个高价位楼盘集中面市，成交均价显著拉升，在2月份进入平销期后，整体均价逐步回归正常；而且2月恰逢返乡置业，购房群体以刚需为主，当月4000-6000中低价位段的楼盘销售占比明显增加；成交结构上的变化，也影响了整体的成交均价。
2025年2月山东16地市土拍数据
（土地用途：涉宅用地、商服用地）
2025年2月，山东省各地市的土地市场受季节性因素影响，总体表现较为冷清。在全省的16个地级市中，除了日照、东营和泰安之外，其他城市均有地块成交，总共成交了72宗地块（涵盖涉宅用地与商业用地），总面积达115.05万平方米，相比上个月下降了52.22%（上月成交面积为240.80万平方米），累计带来了41.39亿元的土地出让收入，环比减少了48.09%（上月为79.73亿元）。其中，住宅用地占29宗，商业用地则为43宗。从竞拍企业类型来看，国有企业在本月的土拍活动中占据主导地位，占比超过八成，民营企业参与度相对较低。
土地市场的降温趋势也体现在了成交金额的变化上。从成交金额来看，聊城市以7.49亿元的揽金总额位居第一；济宁市以6.94亿元位列第二；临沂市紧随其后，以6.09亿元的成绩排名第三。
在涉宅用地方面，2月份共成交了29宗地块，总面积达到了58.32万平方米。菏泽市以出让面积12.83万平方米（共计4宗）居首；临沂市以12.52万平方米（4宗）位列次席；聊城市以10.46万平方米（2宗）的出让面积排名第三。此外，在住宅用地领域，本月国有企业拿地的比例略高于70%，相比上个月有所增加。
整体来看，2025年2月房企推新的积极性不高，市场供给节奏明显放缓，这在一定程度上有助于缓解库存压力。成交方面，对外公示数据的11座城市间分化较为明显，济南、青岛、淄博、枣庄、烟台、聊城等6城成交量出现不同程度的下降，济宁、泰安、临沂、德州、菏泽则实现增长。
土地市场方面，受季节性因素和降库存目标影响，土地成交面积环比回落，且大部分地块均为底价成交，显示出市场的谨慎态度。
2025年2月，国家发展改革委、中国人民银行再次表态“推动房地产市场止跌回稳”，2025年政府工作报告首次将“稳住楼市”写入总体目标。央行在其货币政策执行报告中强调，需加大存量商品房和土地的盘活力度，表明当前工作的重点依然是盘活存量。从中央到地方，还在保障房供给、“好房子”建设等方面，开始了微观层面的细化落实，彰显出政府对于推进房地产市场止跌回稳的坚定决心。这一系列措施无疑为房地产市场注入了一剂强心针。
随着3月的到来，传统意义上的“金三银四”销售旺季即将开启，整体供求关系有望得到修复，预计环比将出现回升。让我们共同期待“小阳春”的到来，见证市场活力的逐步恢复。
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