虎门楼市，能真正站上5万＋吗？
在2020年楼市高峰期，虎门楼市扶摇直上，优质次新盘站上3万＋/㎡，部分标杆盘站上4万＋/㎡。
譬如，虎门标杆项目万科云城，在2020年底，91㎡3房单位成交价400万，单价约4.4万/㎡。不乏众多业主挂盘价，直接冲上5万＋/㎡，让虎门房价走上了历史巅峰。
2020年12月成交价
2023年4月挂盘价
但潮水褪去，虎门房价持续回落。
如今，虎门房价能站上3万＋/㎡项目，寥寥无几。位置稍差项目，只能卖到2万＋/㎡，关键还卖不动。
而查阅数据显示，虎门新房库存全市第三。二手挂盘数量6702套，全市第一。现在kFS降价卖房，业主降价卖房，两者合流，让房价持续承压。
虎门楼市，如果想要冲击站上5万+/㎡，可能需要很长很长时间。
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虎门短期到5万＋/㎡
不太现实！
对于虎门楼市来说，短期到5万＋/㎡，不太现实。
首先来说，整个楼市大环境，上涨需要时间。
东莞楼市虽全域放开限购政策，首套首付降至2成等政策，但市场依旧不温不火。
这在于大环境，当下经济/企业/民间信心修复需要时间，不可能一蹴而就，可能要两三年时间。
只有当信心彻底扭转之后，一二线城市优质房产才有机会普涨，虎门楼市才有机会站上高峰期。
其次虎门自身看，新房供应巨量+二手库存高企，房企短期涨价难度高。
新房供应多，开发商竞争压力大，只能降价走量。同时，抢走二手市场客户，让整个市场雪上加霜。
目前，虎门二手房挂盘量有6000多套，是整个东莞挂盘数量最多的镇街，挤压效应明显，抛盘的/急卖的业主多，挂盘价一路走低。
虎门二手挂盘数量，全市第一
而上涨期来说，挂盘数量多，上涨也更慢。
再者是深圳的价格压制。
深圳西部沙井/光明实行严格限价，新房价格被压到5万左右。如果深圳郊区新房供应增加，继续严格控制新房售价，对长安虎门会有价格压制。
因为存在比价效应。长安虎门不可能卖过沙井光明吧。如果长安虎门项目到4万＋，就算地段位置绝佳，那也有困难。
总之，短期两三年，虎门房价涨幅，可能会有限。
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虎门中长期
强于东莞绝大多数镇街
虽然虎门短期有缺陷。
但从中长期角度看，虎门投资价值强于东莞大部分镇街。
虎门的基本面不差。虎门经济/人口/规划等方面看，虎门在东莞会强于绝大多数镇街。
虎门人口全市第一，GDP全市第三，本地企业主/小老板很多，有自身购买力支撑。另外，长安OPPO等高新企业小白领，深圳沙井松岗小老板/白领，也会外溢到虎门购买房产。
虎门始终是有不少购买力支撑的。
加上虎门自身规划兌现，虎门高铁枢纽改造，地铁R2线延长线贯穿整个虎门，居住环境改善之中。投资是预期，虎门规划利好在推进之中，有利于价值提升。
当然，最关键的是，虎门傍着滨海湾新区规划。
滨海湾新区规划，说了很多很多，实际动作很慢。但是，我们绝不能看空这里。
实际上，不仅是滨海湾建设慢，深圳西部的沙井大空港海洋新城沿海岸线，建设速度也是很慢。只有会展中心起来了，很多地方都还在填海造地之中。
但以后的高度，绝不能小看。
深圳一路向西很明显，目前前海扩容纳入海洋新城。以后整个西部海岸城，从深圳前海到大空港/海洋新城再到滨海湾新区，会是整个珠江东岸最闪耀的价值高地。
前海是发动机，海洋新城/滨海湾新区是跟随者。也许未来前海到30万，海洋新城到15万，滨海湾新区10万，也有可能。
现在中短期，东莞建设重点在南城CBD和松山湖，以后5-20年中长期建设会转移到滨海湾新区。
现在滨海湾新区70%土地属于虎门。有这样的大佬撑腰，虎门价值应该不会差。
但是需要时间，只能等中长期建设。
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虎门内部板块价值分析
首选万达商圈板块+虎门地标板块
对于虎门大致可以分为这么几个板块。
虎门中心的变迁，沿着连升路，由南向北发展，目前形成传统中心区和新中心区，以及新兴居住板块，和东南威远沙角头板块。
1、虎门TOD新城板块。
2、新兴居住区白马湖板块。
3、新中心区万达板块。
4、老中心区中部虎门大道板块。
5、中心区南虎门地标板块
6、东南威远+沙角头板块。
01
虎门TOD新城板块
虎门TOD新城板块，是虎门新兴板块，把它单独拎出来，在于建设虎门高铁枢纽新城。
这里最核心的项目，虎门TOD项目，周边没啥二手房项目。虎门TOD项目，有住宅+商业+写字楼，后期能崛起，肯定价值是有的。
虽然很多人拿虎门TOD项目和北站比，说北站根本没带动周边房价。那是因为配套并不在北站，而在红山。虎门TOD新城板块不一样，就是中心位置，以后会是周边的价值高地。
02
新中心区——万达商圈板块
虎门万达商圈板块，是虎门新中心区，是目前虎门价值较高的板块。这里面最具代表性的，就是万科云城+万达华府。
1、都是次新小区。
2、商业万达广场+万科里。
3、R2地铁延长线虎门北站在附近。
4、虎门年轻人网红打卡地。
作为新中心区域，成交活跃度比较高，价格算是虎门较高的区域。后期地铁开通之后，价值会继续上升。
03
老中心区——中部虎门大道板块
中部虎门大道板块，是属于虎门老城区板块，尤其是靠近滨海湾中心医院、黄河时装城一侧，有很多老旧小区。譬如飞龙山庄、能源华庄、柏景豪庭、东方国际星座等。
价格很便宜，但没啥投资价值，能置换就早点置换。
其次虎门大道靠近虎门公园一侧，小区的楼龄相对来说较新，譬如，德基广场、琥珀公馆、万科金色里程、碧桂园壹中心、城市之光等，整体的价值相对高一点。
04
中心区南——虎门地标板块
传统中心区，是虎门配套成熟的居住区，相隔两个地铁站点金捷路站和虎门南站都不算远，天虹商场就在旁边，逛街购房方便。
传统中心区主要是本地开发商+万科+佳兆业的楼盘，包括了虎门1号、龙泉豪苑、万科紫台、地标广场、佳兆业御龙山、龙光玖龙玺、南部湾万科城、君悦东方等，以大户型为主。
比如万科紫台、佳兆业御龙山，动辄160平方起，流通性一般。
05
新兴居住区——白马湖板块
白马湖板块是虎门新兴的居住区板块。这个板块主要就是围绕白马湖而建，其中最重要的开发商就是丰泰集中于此，包括丰泰·观山碧水、丰泰·东海山庄、丰泰·东海城堡等沿湖一字排开的项目。
这几年，虎门印象、虎门滨海城、华侨城云麓台、招商雍和府、融创云玥台等项目陆续落地于此，居住配套提升不少了。算是虎门纯粹的的居住区，但不会是价值高地。
06
东南威远+沙角板块
虎门的东南外岛板块，包括威远岛、沙角等区域，严格意义上来说，属于真正的滨海湾新区范围内。
目前只有少数几个老旧小区，包括滨江花园、金湾花园、等。目前这个区域还是荒地状态，没啥配套，有待后期滨海湾新区开发。现在小区楼龄偏大，品质一般，不是投资好选择。
就投资价值来说，首选新中心区万达商圈板块，其次考虑中心区南虎门地标板块、虎门高铁新城板块，重点靠地铁站点周边的优质次新盘。
新兴居住区白马湖板块、老中心区中部虎门大道板块，居住投资性欠佳。东南威远+沙角板块目前没啥小区，暂不用考虑。
