现在的东莞市场太悲观了，有些业主甚至坦言，“要不顾一切的割肉抛售！”

淘房志有个粉丝朋友留言，他在2018年买入松山湖某小区的房子，当时加上各种费用，差不多花了240万，在20年高峰期能卖到接近550万，大赚300万。

可惜的是，当时他没有出手卖掉，想着继续持有房产。

后面东莞调控政策特别严厉，价格一直在跌，本来想着抗一抗。谁知道现在房价从550万，跌到300多万，一夜又回到解放前了。

而且他现在资金有些紧张，深圳还有套房产在供，月供压力有点大，看空后市，只想着快速套现东莞的房子。

实际上呢，今年以来东莞二手挂盘量突破8万套，二手大降价的笋盘，频繁发生！有些业主几十万的降价，远低于同小区最低价！

那么，究竟是什么人，要这么狠的割肉抛盘？

接下来还会继续吗？

选在能抄底这些割肉的笋盘吗？

要如何区分真笋盘、假笋盘？

针对这些问题，我将在文章中，为大家一一解答。

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东莞哪些二手业主，割肉最狠？

1）急卖、缺钱的业主！

大环境行情变差，有些极度缺钱的业主，在大割肉卖房。譬如当下的小企业、小工厂的经营者，遇到经营困难，甚至有破产危机，需要变现房产来支撑。

有些公司的职员，因为裁员、失业、生病等因素，导致现金流不能支撑月供。

这类缺钱的业主，这两年你懂的，比例在大幅增加。

一般情况下，这些人的割肉力度是空前的，目的是短时间内，把房产卖出，回流现金。

如果不能卖出去，后续可能会出现断供危机，成为法拍房。

2）资金链、现金流紧张的投资客！

市场火热期，遍地投资客。

市场低迷期，投资客销声匿迹。

在2020年楼市火热期，东莞楼市出现了大量的投资客，进入市场。不管是本地投资客、深圳投资客、湾区投资客、全国投资客，都纷纷涌进东莞。

这里面的投资客，有些不乏高杠杆、激进的投资客群体，本身资金实力不够，通过各种借贷进入市场。

如今经过3年时间的消耗，资金消耗殆尽，在楼市反弹遥遥无期的情况下，只能割肉抛售房产。

这在投资客聚集的小区，比如南城金域华府、松山湖金域松湖、虎门万科云城等小区，表现比较明显。

3）极度看空的业主！

极度看空、极度悲观的业主，有些降价也比较狠。

现在市场上看空的言论特别凶，看了抖音、头条等平台上，唱空的言论占据了90%以上。

有些甚至预言说，东莞要跌到1万以内。

难免有些粉丝、受众受其影响，对房产极度看空，觉得未来几年房产还会继续下跌，导致其现在抛售房产。

而这里面，不乏多套房产的群体，除了自住房，其他都在考虑抛售的范围之内。

4）置换的业主！

当下置换一族，也是非常庞大的群体。

这里面的操作是，有些需要出售自身的房产，回笼资金，再买入市场上的优质房产。

有些是抛售镇街，买入东莞城区、湖区一族，从外围买入核心区。

有些是抛售老旧房产，买入新房、次新盘，由差房子买入好房子。

这些置换群体，是市场上比较庞大的一支，有些为了尽快出手自己的房产套现，割肉比较狠。

另外，有些已经置换的群体，原来房产还在卖，但目前月供压力变大了，想要快速变现。

这类业主，资金压力变大，会增强割肉的狠度。

5）抛售东莞的深圳人、外地人！

不少早期在东莞置业的深圳人，有些是投资客，有些是早年房价上涨期，为了买房而买入东莞的人。

现在这些深圳客，不乏想着套现离场的，买的早，价格割肉狠。

毕竟现在深圳的价格，也是特别低的。

总之，上面说的这些业主，割肉是比较狠的。

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接下来，还会继续割肉吗？

一、东莞楼市会不会继续割肉，先看市场行情走势。

1）如果市场行情继续变差，割肉现象会越加频繁。

2）当市场触底时，割肉现象频繁且严重。

3）当市场触底反弹之际，会出现套现抢跑现象，短时间会出现一波割肉现象。

4）当市场行情得到稳定，信心开始扭转，割肉现象会得到一定遏制。

5）当市场信心增强，房地产开始走强，割肉现象会得到有限遏制。

6）最后，当市场信心暴增，房地产大涨，割肉现象消失。

当然，这是最完美的预想，但很多时候，不会按着这个剧本套路走。

很有可能走到第四步，又突然跑回第一步，市场行情突然变差，割肉频繁。

而这种情况，在东莞过去两年的市场里，是有发生过的。

比如说，在去年年中东莞救市，短暂的有过一段高光时刻，出现了割肉抢跑套现。

其次，去年年底疫情放开之后，整个大环境信心增强，东莞楼市短暂增强， 呈现了一波抢跑的业主，同时一波停止割肉涨价。

但，不管怎么样，后面房价急速退回第一步，继续变差，割肉笋盘增加，房价呈现的是螺旋式下跌。

所以，笋盘是相对的，如果房价继续跌，现在的割肉盘，可能只是在半山腰。

二、那么市场行情会继续变差吗。

我对整个东莞楼市的判断是，现在市场在加速触底阶段。

全国楼市一盘棋，东莞楼市，关键看一些城市深圳和广州楼市，尤其是深圳楼市，是整个大湾区的发动机，和东莞紧密相连，更具有代表性意义。

深圳目前情况看，市场行情特别差，但不要低估深圳楼市的购买力，现在深圳楼市政策的压制太强了。

10月份深圳二手房成交只有2700多套，成绩还是非常差的。

而在真实的房价方面，一手市场都在打折促销，郊区的新盘也是很难卖动了，市场存在较大的去化压力。

综合考虑各种因素，在广州目前已经放松调控的前提下，深圳有特别大的概率会放松调控政策，包括松绑限购政策、确定取消二手参考价，降低二套首付等政策。

市场越压制，等待政策的呼声越高，而目前政策的呼声越来越高，只是等待一个时机。

从深圳来看，目前市场在加速触底，年底到明年上半年，还是会有些真正割肉价的笋盘出来。

这些极少数的超低价笋盘，是有一定价值的。

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如何区分，真笋盘，还是假笋盘？

真笋盘和假笋盘区分。

1）真笋盘不仅是当个楼盘最低价， 还是整个片区最低价。

现在市场上充斥着各种笋盘，但是否真实笋盘，要对比。

首先是否是同小区最低价，割肉价。这个要综合小区楼栋、楼层、朝向等多重因素看。

是不是楼王单位，出来的割肉价，可能和其他楼栋价格相似，但实际价格便宜几十万。

除了小区最低价之外，还要对比同区域二手最低。竞品小区的价格，是否有价格更低的笋盘。

如果竞品小区价格，有割肉的笋盘，便宜几十万，那是可以优先考虑的。

2）真笋盘，比当地的大降价新盘，价格要低。

现在的真笋盘，首先要考虑价格是否低于当地的新盘价。

现在开发商的业绩压力大，回款要求高，有些新盘降价幅度非常高，比周边大多数二手房价格便宜。

比如说，寮步某盘价格2.3万，如果寮步的次新二手盘超过这个，就得慎重考虑。

比如，大朗西站的某个保留单位，价格跌至2.6万，那就要考虑大朗西站等核心优质二手盘，价格超2.6万，就得慎重考虑。

再比如说，茶山某TOD项目，爆出的优惠单价只要1.6万，那么茶山超过这个价格二手盘，只能谨慎考虑。

核心区的南城市政府旁某新盘，价格在3字头。东城某新盘价格低至2字头，南城X楼盘跌至2字头。

这些爆出的新盘，后续可能继续降价，比周边很多所谓的二手笋盘价格，都要低不少。

所以说，是不是割肉价，起码要比这些新房便宜十几、甚至大几十万，才是真笋盘。

3）真笋盘，只存在于核心区，少数强镇街。

真笋盘只存在于核心区，和少数强镇街，这是大家要记住的。

比如说以东莞南城和松山湖为代表的核心区，长安虎门大朗大岭山寮步等为代表的强镇街，是有一定价值的。

其他大部分镇街楼盘，就算价格再便宜，再是割肉价，大多数的楼盘，都没什么价值。

所以，只要房地产还有周期，对东莞楼市中长期抱有希望，建议大家在这一轮房地产低谷之中，尽量选择核心区的割肉盘，以后大概率是能反弹的。

4）东莞只有10%的楼盘，存在真笋盘。

全国楼市这次降价潮之后，房地产低谷之后，再也回不到过去了。

整个中国只有5%的一二线城市，有价值。一线城市内部20%的楼盘有价值。二线城市10%的楼盘有价值。

东莞楼市现在有价值楼盘，只有10%。

剩下的90%没有任何投资价值，只有居住属性，现在买房到了选筹更加艰难的阶段了。