有中介爆料：松山湖二手成交近期非常旺了。

其表示：“松湖北部3盘，金域松湖、保利红珊瑚、松湖里的鱼，这个月已成交15套+，超上月一个月成交了。

他们店面只有4个人，本月就已经成交6套了，几乎每隔一两天便成交一套，成交非常旺了。”

当然了，我也去咨询了其他中介。

其中，另一位中介小刘表示，年底松山湖成交确实多了一些，这个月金域松湖一期，在他们中介店，已经成交了六七套了，比上月要稍微多一点。

而松山湖的豪宅盘，锦绣山河和虹溪诺雅，年底成交也在上升。

其中，虹溪诺雅近两个月已经成交了6套，甚至成交了一套200㎡大户型，业主挂盘价1200万，最终1020万成交，折算单价约5.1万一平。

下半年，虹溪诺雅二手成交明细

中介很坦率的表示，现在是，愿意降价便宜的房子就好卖，不愿意降价的就不好卖。

松山湖降价能卖出去，其他镇街降价，都不一定卖出去！

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2024年，松山湖房价会怎么走？ 单选

会涨。

继续跌。

不涨不跌，横着。

1

松山湖北部三盘，成交15套＋！

松山湖的二手房成交市场，目前主要以北部的上车盘成交为主。

1）金域松湖一期，成交了六七套！

金域松湖是松山湖成交量最大的楼盘，也是目前松山湖上车最容易的楼盘。

和中介小刘聊天，它表示，目前年底金域松湖一期成交在六七套了，相比上个月成交要稍微多一些。

但这都是，以价换量。比如说，金域松湖一期96㎡三房，11月成交价格在315万，12月初成交价格跌到295万，现在跌到290万左右，才会比较好成交。

如果业主肯降价，大概率还是能卖出去的。

而目前，我去查看了一下，金域松湖贝壳网上的挂盘价，80㎡两房挂盘价只要245万，相比今年7月份298万，半年时间不到，就已经跌去50多万。

从整体趋势看，金域松湖一期价格一路下跌，年底差不多是今年最低的价格了。

2）保利红珊瑚，卖了三四套。

在北部，保利红珊瑚的品质比金域松湖，要稍微好一点。

作为松山湖上车盘，红珊瑚也是不少买家选择上车的楼盘，兼具居住和学位。据中介小刘介绍说，红珊瑚本月也卖了三四套，主要是两房和三房。

红珊瑚的价格，相比金域松湖一期，价格要更贵一些。目前，红珊瑚80㎡两房价格，挂盘价在280万左右，相比金域松湖两房价格，要贵40万左右。

目前，红珊瑚是松山湖刚需上车盘，成交第二大的楼盘。

3）嘉宏松湖里的鱼，本月初成交了一套。

松山湖北区，嘉宏松湖里的鱼，比金域松湖、红珊瑚热度更低，挂盘量也相对更少。

据中介小刘说，嘉宏松湖里的鱼，成交主要是两房单位，为了学区的需求，本月初成交了一套78㎡两房单位，成交价格在278万，算是年底最低的价格。

我也去查了一下，目前贝壳网上，嘉宏松湖里的鱼，两房挂盘价在285万，和红珊瑚价格差不多。

4）翠珑湾，价格高，没啥成交。

目前北部楼盘，价格最高的是翠珑湾一二期。

据中介小刘说，目前翠珑湾整体价格比较高，成交比较少，这个月到现在，还没什么成交。

而我也去看了下，目前翠珑湾一期最便宜的一套，100㎡三房单位挂盘在438万，单价在4.38万，其余的都在480万以上，价格都偏高。

除非有笋盘出来，否则这个价格，比较难成交。

松山湖的成交集中在北部，主要是几个刚需上车盘，两房、三房低总价房源为主，有一部分真正需求上车。

2

二手豪宅活跃不错，虹溪诺雅爆卖6套！

松山湖中部，目前关注最高的两个豪宅盘，锦绣山河和虹溪诺雅，最近也有不少成交。

1）锦绣山河，刚成交一套，141平总价630万。

锦绣山河四期观园，据中介小刘说，今天已经成交了一套141平房源，业主挂盘价在4.7万。后面得知，成交总价在630万。

我也去贝壳网上查看了一下成交价，目前观园一套141平四房，最便宜的在666万，折合单价在4.71万，其他的141㎡房源，总价都在680万以上。

成交的那套，还是价格比较低的。

2）万科虹溪诺雅，爆卖6套，成交了一套千万豪宅！

虹溪诺雅，是松山湖中部另一个关注度较高的豪宅盘。但，虹溪诺雅有小户型房源。

中介小刘说，虹溪诺雅12月成交了2套，上个月成交了4套，年底这两个月成交活跃度是不错的。

而从成交数据来看，松山湖这两个月确实成交了6套，主要以小户型为主，12月成交了两套两房产品，总价都在340万。

其中，成交的一套88㎡两房单位，折算下来单价仅3.84万，是比较笋的。目前贝壳网上，虹溪诺雅88㎡两房，最低的一套挂盘在380万，比这套成交价贵40万。

而在今年11月底，虹溪诺雅成交了一套200平5房单位，业主挂盘价1200万，最终1020万成交，折算单价约5.1万一平。

3）松山湖豪宅新盘，成交不错，分流二手。

目前，锦绣山河和虹溪诺雅等品质豪宅盘，受松山湖新盘的影响会更大。

据中介小刘说，对松山湖中部的二手豪宅来说，润府分流120-140㎡购买主力，金地主要分流143-200㎡购买主力。

松山湖金地，是东莞11月销冠，周成交不错。润府现在卖的也还行，对目前的松山湖刚改、豪宅盘，影响较大。

3

这波成交，以学位、两房为主

松山湖这波成交，有这么几个特征。

1、北部上车盘为主。北部上车盘成交较多，集中在金域松湖一期、保利红珊瑚等小户型楼盘，低总价上车盘，大多数购买力能触及的区域。

2、以价换量，极少部分投资性需求。经过一年降价，年底松山湖价格已是近三年最低，极少部分投资性需求进场，二手操作空间大，首付操作空间等，有笋盘伺机捡漏。

3、学位需求。购买力主要以自住为主，学位需求为主，一般学位购买力集中在年底和年初开学前，部分需求提前进场。

4、两房为主。购买力集中在两房，总价较低，金域松湖一期、红珊瑚、嘉宏松湖里的鱼、虹溪诺雅两房，兼具居住和学位。

5、新房分流。刚改盘、豪宅盘成交较少，主要是新盘分流。

最后，对于目前的松山湖楼市而言，目前行情还是在阴跌的。

但，并不是说，就不能买了。

如果价格合适，有笋盘出来，价格低于市场价，那也是可以考虑。明年年初，松山湖的学位需求，可能会集中一波，带动价格企稳。

对于松山湖的房价，我的感觉是，整体的下跌空间不大了。

如果还有一轮大降价，那么整个东莞楼市，都得完蛋。

接下来，年底到明年年中，可以时刻关注楼市了，差不多到了进场的时候了。