最高6万+/㎡!东莞城区最抗跌的“三大神盘”

东莞凯哥楼评啊 2024-06-25 05:12:37

东莞城区这轮房价跌的是比极狠的。

就在这两天,城区的西平景湖时代城,爆出的一套97平三房单位,总价只要280万,单价跌到只要2.88万。

相比高峰期6万的单价,已经跌了50%以上。

在这轮房价下跌潮中,东莞城区绝大部分楼盘都是不抗跌的,怎么涨上去的,又怎么跌下来了。

但,也有一些另外。

有极少数的二手盘,表现的还算比较坚挺,在市场中抗住了一些压力,跌幅比较小。

最典型的,莫过于这三大神盘:黄旗南的光大天骄御峰、南城CBD的万象府、西平的中信森林湖。

目前光大天骄御峰,在安居客上的挂盘均价高达60202元一平,是目前东莞城区挂盘价最二高的楼盘。

CBD万象府,目前的挂盘均价高达49313元一平,是目前东莞城区挂盘最高的刚改盘。

中信森林湖兰溪谷,目前的挂盘均价高达42368元一平,是东莞10余年楼龄中,价格最坚挺的楼盘。

这三大神盘,还是比较硬气的。

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东莞这三大神盘,你认为哪个最抗跌? 单选

天骄御峰

万象府

中信森林湖

1

东莞三大神盘,最高卖到6万+

从价格上来看,三大神盘,都在东莞价格前列。

首先看天骄御峰。

天骄御峰,作为二手豪宅代表,是目前东莞城区最抗跌的二手楼盘。

目前天骄御峰,小区业主的抛盘量不大,在整个贝壳网上,挂牌只有25套,价格也是偏高的。

小区在安居客的挂盘均价60202元一平,在贝壳网上的挂盘均价55546元一平,在整个城区二手盘中,挂盘均价排名第二。

而从单个挂牌价来看,目前天骄御峰最便宜的一套158平四房,总价在700万,单价约4.4万一平。另外一套144平四房单位,总价在720万,单价约4.9万一平。

小区的整体挂盘均价,在城区是数一数一的,甚至比当下某些新盘的价格还要高。

拉长时间线看,天骄御峰抗跌性,更能体现出来。

譬如,2015年东莞大道两端的天骄御峰,恒大御湖相继开盘,当时天骄御峰开盘价1.5万,恒大御湖8000元一平。

如今10年时间,天骄御峰价格站上5万,恒大御湖价格只要2万,差距在继续拉大。

再来看CBD的楼盘,万象府。

这盘是2020年开盘最火的楼盘,没有之一,当时正好是楼市的高峰期,数千人抢几百套房子。

项目首期备案均价在4.07万,后面开盘陆续上涨,最后一批6号楼,纯143平四房,最高到4.7万均价。

目前,在贝壳网上,万象府最便宜的一套100平三房,总价在412万,单价约4.1万一平。最便宜的一套125平四房,总价在549万,单价约4.3万一平。

相比当初首批开盘价,万象府现在的价格是持平的。如果相比最后一批的备案均价,也仅仅只是微跌了。

在2020年东莞开盘了上百个楼盘,几乎99%的楼盘都是亏钱的,但万象府可以说是亏钱最少的楼盘。

最后来看西平的中信森林湖兰溪谷。

西平的楼盘普遍下跌的比较狠,但要论矮子里面捡高个,那么肯定是西平的中信森林湖兰溪谷。

目前,中信森林湖兰溪谷,121平四房总价在405万,单价约3.3万一平。

相比时代城等刚需改善楼盘而言,砸盘的声音相对要小一点。

另外,从目前东莞城区挂盘均价最高的10个二手盘来看,目前这三大神盘,都是榜上有名的。

这也能足以说明,这些楼盘的价值所在。

2

三大神盘,价格为啥抗跌?

为什么,这三大神盘,相对来说比较抗跌呢?

首先就是地段。

天骄御峰,占据黄旗南板块,背靠国贸商圈,加上稀缺自然资源,将军帽山,旗峰山,东城体育公园等,景观资源也是东莞城区数一数二的。

就未来来说,黄旗南有大量空地,而且是东莞政府重点打造的三片区之一,发展潜力已超老豪宅区黄旗北,地段价值蒸蒸日上。

再来看万象府。

万象府是华润在CBD打造的首个住宅,地段价值也是无敌的。

万象府背靠CBD,能享CBD中心公园,CBD北部学校,CBD万象府商业等顶尖资源。

加上东莞CBD,是东莞重点打造的国际商务区,花费了数千亿资金,CBD的地段价值,也是普遍被大家认可。

最后看中信森林湖。

中信森林湖不算是西平的核心板块,但小区背靠东莞植物园、水濂山森林公园,而且小区自身拥有一座12㎡的天然湖泊,生态自然景观资源无敌。

中信森林湖

并且在城区重心南移,蛤地落地广深第二高铁站,中信森林湖的地段价值反而在提升。

其次就是产品。

天骄御峰的小区定位高端,就是豪宅定位。

小区的户型设计157-300㎡的纯大户型,其中1-6栋2梯2户,7-8栋2梯4户,9-12栋2梯2户,从户型和梯户比看,本身就是豪宅的配置。

天骄御峰

另外,小区的层高更矮,容积率更低,园林面积更大,小区内部有600㎡的绿地,浪漫法式园林结构,居住的舒适度,比当下的超高层、高密度的豪宅更高。

万象府小区,虽然是刚需改善楼盘定位。

但是,万象府隔壁的石竹、南城车站、白马片区,都是刚需改善盘为主。万象府,是这些刚需、改善盘里面品质最高的。

譬如,相比金域华府、石竹新花园、中信新天地、恒大御湖等等,万象府产品面积96-143㎡户型,品质明显高不少。

中信森林湖也是改善豪宅定位。

小区的产品户型包括121-405㎡户型,都是改善豪宅户型,小区的品质还挺高的。

最后就是楼龄。

楼龄是非常关键的,再优秀的地段、品质,时间长也会掉价。

而天骄御峰是次新,万象府更新,只有中信森林湖的楼龄超过10年,所以小区掉价比前面两个更厉害。

3

东莞城区,该怎么买房?

从这三大神盘身上,我们可以看到,东莞城区买房该怎么选呢?

无非就是三点:

地段。

品质。

楼龄。

地段最好是核心地段,东莞政府官方规划的重点区域,目前最有潜力的两个板块,南城CBD+黄旗南板块。

南城CBD可以延伸到周边石竹+南城车站+西平板块。

黄旗南板块,当下可以关注光大天骄国际、瑧山境、旗峰润府这一大片区域。

品质+楼龄其实可以放一起。

一般楼龄较新的盘,先纳入名单,东莞城区目前太多的老破旧楼盘,没有太大价值。

再看这些楼盘的品质。

一般大品牌开发商的比较好,物业保养较好,小区实际居住体验更好,二手市场上也更有竞争力。

在当下,东莞城区住宅价差不算大。

从中长期角度看,热门豪宅+改善住宅,和一些普通住宅+老破旧的价差会继续拉大。

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