2023年东莞房价涨了还是跌了？
很遗憾的告诉大家，东莞整体的新房均价居然涨了！
根据合富大数据，2023年东莞新房参考均价31913元/平，站上3万＋的关口，同比去年涨了15%，创造了历史新高！
二手房方面，2023年东莞二手房网签315万平，同比大增近5成，二手网签均价22206，同比上涨约6%，创造了近三年新高！
在地价方面，东莞可售楼面地价涨到20535元/平，创造了历史新高。
尤其是年度收官之战，CBD地块地价29241元/平，溢价率30%，诞生了东莞新地王！
为什么，在这么低迷的背景下，东莞楼市还能有这么亮眼的数据？
答案就是分化！
2023年是东莞楼市加剧分化的一年！
虽然，东莞镇街的楼盘，去化堪忧，只能降价走量！但，核心区高房价的顶豪楼盘，卖的不错，直接拉高了全市均价。
两者结合，让2023年的东莞房价居然还涨了15%.......
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上涨15%！新房网签均价3万＋
2023年，东莞新房参考均价31913元/平，同比去年大涨了15%，创造了历史新高。
为什么，东莞新房均价上涨了？
1）顶豪拉动，东莞新房站上3万＋！
今年是东莞的豪宅年，涌现了瑧湾汇、悦府、瑧山汇、瑧山境、金地青云境等高端改善、豪宅楼盘。
这些楼盘价格非常高，基本在5万+、有些在4万＋，都是在新房均价3万＋之上。
而这些高价值楼盘，卖的还不错。今年东莞楼市成交金额前三就是瑧湾汇、悦府、松湖原岸，销售金额在50亿+。
而从合富大数据看，松山湖+滨海湾+城区均价在3万＋的片区，占据了超三分之二的成交份额，自然很容易拉高全市的均价。
2）分化加剧！7成镇街成交下调！
实际上，今年的东莞新房行情，是极度分化的。
南城、东城、松山湖、莞城等核心区域，新房网签均价呈现不同程度上涨，其中南城网签均价站上5万＋，上涨18%。
但刨除顶豪因素，2023年东莞镇街在加剧回调。
根据合富大数据显示，全市超7成镇街的房价成交回落，约三分之二的镇街，房价跌幅超50%！
东莞开发商以价换量，有些楼盘降价幅度非常高，比如水乡降价到9千，凤岗降价到1.9万，寮步降价到2.1万.....
3）新房成交创新低！
在成交方面，2023年新房成交创了17年新低。
根据合富大数据显示，2023年东莞一手住宅成交约303万平，明显低于历史同期最低水平（578万平），新房成交创历史新低。
淘房志认为，东莞新房成交在慢慢筑底，预计2024年成交会小幅上升。
4）库存创17个月新高！
在库存方面，根据合富大数据，截止12月底东莞一手住宅库存面积约401.9万㎡，同比增长8%。
按照过去三个月的平均去化速度，去库存约20.2个月。
对于新房库存，淘房志认为，2024年新房库存还会维持高位，重点是核心区主城供应会加大，可能一定程度上，会抑制整个2024年房价反弹幅度。
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二手网签大涨5成！价格上涨6%
1）二手房网签，同比大涨5成。
根据合富大数据，2023年东莞二手房网签315万平，同比大涨5成，创造了近三年成交新高。
在价格方面，二手房网签均价约22206元/平，同比上涨约6%。
2）市场以价充量，价格跌的厉害！
今年二手网签上涨近5成，有三方面的因素。
一是是源于去年低基数的反弹。去年由于疫情等因素，东莞二手网签创出新低，部分月份不到1000套成交。
二是年初的一波成交高峰。今年三四五月份，当时信心高，有一波二手成交高峰，月成交到3000套＋，占据了2023年总体成交的半壁江山。
三是下半年成交以价换量。2023年下半年，东莞二手挂盘量接近10万套了，加上一手挤压，业主卖房的压力非常大。
南城、东城、虎门、塘厦等二手供应大户，出现了不少性价比很高的笋盘，价格非常低，有少部分买家愿意接盘，成交有所复苏。
3）南城、东城等高价镇街，成交占比高。
二手房网签均价约22206元/平，同比上涨约6%。
实际上，不是二手房价格真的再涨了，我上面也说，2023年能成交的，大部分还是以价换量。
二手网签均价上涨，主要源于二手成交集中在高价值的镇街了。以二手网签前10镇街来看，2万＋镇街有7个，2万以内镇街只有3个。
这说明，成交以高价值镇街为主。
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2023年筑底信号，2024年有望反弹
1）年底筑底信号。
根据合富大数据显示，2023年2-5月来访呈现弱复苏后回落，6-7月滑落到2年最低水平，悲观情绪蔓延，但在第四季度，筑底信号出现。
淘房志预计，在2024年，春节后市场走势有可能继续筑底回温态势。真正回暖可能要到2024年年中，甚至可能2024年年底，核心区才会有一波小幅反弹。
2）地价上涨。
在地价方面，虽然东莞的土地市场比较冷淡，但是可售楼面地价涨到20535元/平，创造了历史新高。
尤其是年度收官之战，CBD地块地价29241元/平，溢价率30%，诞生了东莞新地王。
3）供应萎缩。
东莞住宅供应总体呈现减少的趋势。
根据合富大数据显示，截止2023年，东莞一手住宅潜在供应量约569万平，同比减少12%。
其中，洋房潜在供应约548.7万平，同比减少1成。
淘房志预计，2024年潜在供应，还会持续萎缩，预计在500万左右，这对于未来两三年的房价稳定，有积极的作用。
4）利好支撑核心区。
东莞核心区建设，短期以南城、松山湖为主，中长期以滨海湾新区。
主城建设速度加快，包括南城CBD的建设、黄旗南的建设、三江六岸的建设，高铁+地铁+商业+旧改+医院+学校等配套，都在推进，快速的兌现之中。
松山湖产城融合加快，居住+商业+教育等配套愈发完善，工作生活越发舒适。
三五年后，这都将会体现在房价上。
东莞核心区，将会建立在一个新的高度，2024年可能是一个不错的入手机会。
