1 很多风向开始变了。社会面，防疫优化20条，还有地产政策转向，救市16条，杭州西安救市。楼市如果再继续长时间跌下去，可能真要玩蛋了。如果还有救，这一轮楼市正在接近触底。 今年底到明年上，是这轮东莞楼市的捡漏黄金期。 买房，不是谁都能赚的。还是要逆向思维，空军围剿，形成集体共识的时刻。也就差不多到了，果断出手的时机。 2 黄了。万科皇马郦宫，朋友圈疯传的6天降价180万笋盘，业主不卖了。这套242平4房，单梯入户，业主为了买广发南腾名额，在11月1日挂牌1180万，7号直降180万，卖1000万。据说不少中介带人看房，有两个客户看完房后当场想签约。被这么一搞，业主心态膨胀，觉得卖亏了，突然就不想卖了。这套房源已经悄悄下架了。。。 3 年底了，kFS扛不住了。保利又来搅局，瞎搞各种政策，让周边小开发商怎么活。保利前两年拿地眼光太差，简直闭眼拿地，多数在郊区镇街，关键地价不便宜。遇到这行情，不降价不搞优惠政策，根本卖不动。就算亏本也要卖，回款，才是当务之急。 4 看到某媒体报道，东莞不少楼盘逆市涨价。比如常平某楼盘从明天起要涨价5%，寮步某楼盘则要涨价200元/㎡，虎门某楼盘同样宣称明天起收回全部优惠…… 现在这行情，还要涨价？开发商搞的营销手段，千万别当真了。。 5 CBD悦府小道消息，累计640套。8栋楼王119套，四梯两户，两个单元 295和390平。悦府车位比1：2.7，预计明年三月开9栋，9-12栋层高3.15，8号楼3.5，8号楼使用率71% ，9-12栋使用率74%。8号楼和其他几栋分区管理 ，各有一个泳池。 6 中海松湖林语车位价格。负一层车位价格分为四个段，小高层一类约40-44万，个别80万。小高层二类，约36-40万。高层三类约35-37万。高层四类约33-35万。大多35万+，最高80万，价格，真不便宜。 7 谢岗踩盘第一站：唐商翰林府。尾盘在售，现楼，毛坯，推2-3-5栋，面积88-117-136平，均价1.6万。旁边谢岗中心小学分校。清盘，特价房，1.4万，是真便宜…… 谢岗踩盘第二站：中熙玖墅。11楼小高层，一梯2户，85平和120平户型，均价1.6万，毛坯。7月开盘后，行情差，卖一套都艰难。 保利招商依城大观：卖不动，正在大力促销，备案价8折往下走，部分楼栋只卖1.3万。面积81-143平，精装交楼。靠近莞惠城轨银瓶站。 第四站：谢岗碧桂园樾府，营销中心已经关了。不出意外，应该是卖完了，等着交楼。 8 文哥，你好。我中堂人，目前深圳坂田上班，计划明年开始回东莞南城上班。手头有150个，预算买180内婚房三房（收入受到疫情影响少了，不想有太大压力，最多贷款个30万，想月供少点，控制在2000内）。这个预算选择范围蛮小的，最近看了沙田越秀美的江湾81平三房两厅一卫、中堂时代芳华三期88平三房两厅两卫、中堂二手房居益凯景中央（贷款更少，压力最小），不知道这其中选择哪个会更有价值？或者有其他镇区更好的选择？需求是5年内自住为主，上班25分钟内通勤，5-7年后考虑换房，希望相对有点转手价值。家人现在比较留意沙田越秀美的江湾，希望可以重点点评一下，或者有其他更好的推荐，期待回复，谢谢。答：手上150W，操作买180W房子，你这杠杆率太低，太保守了。看你考虑的都是非限购区，沙田中堂这些板块价值比较差，以后房价涨幅会比较差，这里面沙田越秀会好一点。实际上，我的建议是，不应该这么保守，就算收入不太稳定，但考虑道房产增值属性，还是建议你将总价至少提高到250W，或者上300W。毕竟你手上现金有180W。现在非限购区，首套首付2成，二套首付3成，限购区首套首付3成。如果考虑非限购区，2成首付，总价300W房子，首付60W。手上还有90W，至少够月供还款六七年时间。加上两人收入，月供10年，基本没什么问题。后期房产增值之后，可置换更好的产品。更关键的是，200W以内房子，大多数很偏僻，房产增值差。如果将总价，稍微提高到250W，选择性会多很多，楼盘品质会更好，可以离南城更近，房产增值潜力更大。如果考虑新房，南城周边可考虑万江珑远、道滘中海、高埗天鹅堡等新盘，离南城近，开车上班也方便，也有一定价值。或者考虑限购区，南城目前没什么新盘，孚泰比较差，明年几个面积太大总价高。建议优先选择二手次新盘，300W以内，在西平CBD能买到楼龄稍微旧的三房，或者次新2房，宏远白马等地次新3房，居住投资价值高一点。 9 长安二手房行情。我统计了近一年长安二手挂盘价，长安新区、咸西、宵边、增田、中心等板块二手房，90%以上的二手盘，都跌了。就具体个盘来说，位于长安新区板块的金沙花园下跌12.02%，万豪苑下跌13.04%。位于咸西板块的城中四季下跌27.03%，富盈御墅莲峰下跌14.01%，莲花广场下跌9.46%。位于宵边板块的万科金色悦府下跌8.37%，长安碧桂园下跌13.89%，万达中央公馆下跌11.34%.......房价跌幅这么多，也不奇怪。去年至今，东莞楼市整体行情差，长安楼市也不能独善其身。 但机会是跌出来的。这一轮东莞楼市在接近触底，现在不是绝对底部，但已是相对底部，能以近三年的最低价格，买到房子。长安楼市也正在跌出机会。毕竟长安基本面不错，新盘供应小，GDP东莞第一，也是电子产业重镇，本地购买力强劲，再加上滨海湾新区建设，楼市长远没问题。在楼市触底期，年底到明年上，长安二手会继续跌，一些远低市场价的笋盘，注意捡漏。