下半年，开发商越来越卷，疯狂促销，东莞新盘开启了残酷竞争。
最直接的就是降价！
万江某项目地价已经去到20761/平，推出工抵房团购专场，号称2.4万/平起。寮步某项目，地价去到23749/平，特价房价格约在2.4万—2.7万/平。
凤岗某项目地价2.5万，真实的售价只要3万。
虎门某项目原来3.8万，现降价至3.1万起。樟木头某项目之前均价2.6-2.7万，现在带装修只要2.1万。
塘厦某项目之前均价3.5万，现在带装修只要2.9万......
笔者统计了统计了东莞新盘在售价格表发现，和上半年相比，至少90%以上的新盘，都出现了不同程度的下跌！
临深塘厦凤岗、虎门、麻涌、寮步、石碣等镇街楼盘都大范围降价。例如虎门新盘，有些降价幅度也高达五六千一平。
尤其临深片区，有新盘每平降价接近1万/平，一套房源总价直降100万！
只要是东莞新房重灾区，在非限购区，基本都大降价了！
当然，东莞核心区的优质新盘，价格还是很坚挺，而且还要靠抢。例如华润润府，两次开盘都日光。
如今的市场分化越来越严重了。
不过话说回来，那些大降价的新盘，只要位置地段产品还可以，真的价格跌出优惠来了。对于刚需来说，不乏是个很好的出手时机。
核心区，即将开卖的优质新盘，对改善客而言，也值得等待！
1
中心城区：31盘，明年专注打新
中心城区，南城顶豪鹏瑞只剩尾盘在卖了。华润润府刚刚售罄了，只能等明年的华润悦府，面积在220-350平大平层产品。
今年南城两个小盘也会开盘，其中孚泰公馆已经拿下备案，备案价是3.3万，折后3万。看到莞E认购数据，143套房，居然只有1人登记，真的挺惨的。后期项目想要走量，搞降价+低首付，必不可少。
另外一个项目是莞太印象，营销中心和样板房已经对外开放，预计本月底就会拿到预售证，这盘之前吹风价想要卖到4.5W。果真如此，太困难了，很难卖动。
南城明年预计有6项目入市，关注最高的是万科瑧湾汇、华润悦府、中海源美华庭，价格预计都会在5万＋，加上面积比较大，总价都会比较高。其中中海最小有125平户型，总价预计600万＋。
东城目前没有在售项目，东城体育公园TOD地块旗峰山境花园、万科星河传说二期预计明年会开卖。旗峰山境花园最小面积143平，预计单价不会超过5W，但总价也会较高。
东城比较受关注的烂尾楼改造光大天骄国际花园，可能会到2024年才会入市。高田城南印象据说今年年底有望复工。
莞城的风华置业广场已经建设封顶，但迟迟有没有开卖消息，开发商有捂盘的嫌疑。
万江三个在售新盘，珑远、碧桂园、奥园都开启了降价潮，万江碧桂园工抵房，号称降价到2.4W起。
万江龙湾明年预计有保利和万科两个项目入市，对龙湾热度有一定带动作用。但对龙湾价格也会压制，个人觉得售价不会太高，预计4W出头，才会普遍接受。
高埗的华侨城天鹅堡，算是环城区比较热的新盘，一期火爆售罄，二期也很火爆，143平和193平大户型售罄，奈何刚需不给力，96平和121平户型不好卖，启动转介，让市场帮忙。
石碣目前有四个在售项目，位置品质最好的是中海，目前中海价格也跌下来了。今年新世纪和首铸在石碣拿了一宗地，楼面价9830元，不算贵，开盘预计2万多。
2
松山湖片区：38盘，最高售价5.1万
松山湖深业和中海售罄之后，松山湖在售项目只有万科松悦花园，面积290-390平大平层单位，总价至少1500万，松山湖顶豪定位，和普通刚需改善没啥关系。
普通刚需改善只能等等明年的华侨城和华润两个项目，这两盘价格应该会有惊喜。华润这个地价，最终的售卖价格，可能会在5W内。
寮步在售项目也是比较多的，保利金地领峯、光大松湖云台、源悦、万科时富·金色家园Ⅱ开盘时间比较久，有些项目只剩下尾盘在售。
最新开盘的是云禧花园和南山悦府，两盘当时的拿地价都比较高，我记得到了2.2W，遇到行情变冷，现在价格只能卖到3W。尤其是南山悦府，体量小，价格更低，有些单位已经低到2.6W，都要和地价碰面了。
大朗现在没什么新盘在售，安华香蜜松湖二期最后一栋迟迟不推，有捂盘嫌疑，阳光城湖山悦还有少量的尾盘。大朗真正唯一在售的项目，就是中海松湖云锦，这盘位置是不错，在地铁站附近，自身产品也做的不错，就是价格一直卖的比较贵。
大岭山目前有四个在售项目，保利琥珀、金地格林名钻、华堂睿晟松湖云溪的体量都比较小，前面两个在镇区，保利位置相对更好一点。松湖云溪挨着万科汉邦，位置还算可以。中海松湖璟尚位置比较偏僻，但是楼盘体量更大，自身配套丰富。
茶山是新盘的重镇区，目前有7个在售新盘，价格相差都不大，内卷严重，各盘降价情况也正常。
目前茶山火车站TOD的就是龙湖，茶山新城的嘉华嘉御湾、金融街、鲁能公馆、和昌莞月湾、万润中心都集中在一块，碧桂园在河对岸，刚需改善选择性真不少。
石排没什么项目，两个老盘一直在卖。石龙今年开卖的两个项目天麟天悦、中信凯旋湾，就位置来说，还是中信凯旋湾的要好一点。今年首铸/新世纪在石龙拿一宗地，位置还算不错，东莞火车站TOD项目，拿地价不贵，还是有的赚。
3
东南临深片区：42盘，有盘直降100万！
东南临深片区，塘厦目前有9个在售项目，库存高企，房企压力大，不少项目都已经降价销售，金众柏悅公馆算是塘厦品质很高的盘，现在价格也下来了。
之前云麓半山就因为降价事件，有业主还跑去维权了。春晖国际是个老盘，外观说句实话，我不喜欢，太老气了。
为了促销，塘厦还专门举行了购房节，帮助企业去库存，真心不容易啊。
说完塘厦，就要说凤岗了，凤岗的在售项目也不少，有8个在售项目，降价已经是基本操作了。
例如凤岗的保利招商锦上，最开始备案价到4W，基本就卖不动，现在价格已经跌到3.2W。旁边的鸿荣源熙园山院，产品品质都杠杠滴，但也不好卖，价格跌到了3.3W。
凤岗的世城悅湖花园位置还不错，看湖景，在大运城邦旁。三正·鹏程上花园靠着京东和天安两个产业园。怡好相伴里、招商雍祥府位置要差很多了。
清溪和樟木头的价值要差很多了。清溪目前在售的四个项目，价格都在2万出头，保利堂悦的位置比较好，在清溪本地，可以适当考虑。
樟木头原来的小香港，现在是真没落了。新盘投资价值不高，目前在售较好的项目是林悦花园。
4
滨海湾片区：29盘，多盘降价！
滨海片区，沙田碧海云天和天琴湾都是大体量的项目，慢慢卖。海上明悦已经是尾盘了。今年有个全新项目越秀美的天悦江湾，是越秀进入东莞的第一个项目，产品做的不错，价格现在也降下来了。
虎门是滨海片区供应的主力，目前有9个新盘在售。天玺、璀璨时代、众筑滨海中央、滨海玺悅府开盘时间比较久，有些项目只剩尾盘了。最近开盘的两个项目汉荣星樾、粤港湾樾光里，汉荣星樾体量太小了，樾光里的位置比较偏僻，在现在行情下，开盘价格都不高。
虎门关注度最高的两个保利时区和未来之光。未来之光卖的是不错的，已经剩尾盘在卖了，万科在虎门关注度还是很高。另外保利时区的体量货量更多，中秋国庆促销潮的时候，单价最低到3.1W，顺势销售了一波。
虎门和府的位置不错，打造的是129-192平的大户型产品，产品也很不错，价格合适对虎门的改善型需求很有吸引力。
长安新盘比较少，目前有一个新盘一湾云璟，备案价均价4.1W，价格还是比较高的。前两天有个朋友去看了，说单价只要3.7W，看来价格是已经降下来了。
虎门和长安都有三限房项目，虎门三限房已经开卖，面积为70-80平户型，但要求比较严格，估计符合标准的人不多，考虑的也不会多，后期可能要放松要求。
厚街靠近城区的时代天韵和海逸豪庭，单价2万多，吸引了不少城区的外溢客，销量都还可以。康华云溪地铁上盖，位置是不错的，价格也下来了，但是只剩下大面积了，总价也比较高。
厚街的朗豪公馆刚刚开卖了，和康华云禧隔条马路对望，面积是77-98平3房产品，楼盘体量很小，纯刚需盘，价格2.8W，基本厚街本地刚需购买。今年保利在厚街拿了一块地，位置还可以，应该明年能开卖。
5
水乡片区：22盘，优先考虑道滘
水乡片区，麻涌目前有6个在售新盘，竞争很激烈，也很内卷，有些盘直接躺平了。
麻涌的南山府项目位置不算好，虽然价格比较低，但是也卖不动，本地购买力差，外溢客户看不上。麻涌位置比较好的云瑞府，限购松绑之后，据说卖的还不错。
望牛墩没什么新盘，中梁恒哲·时光128基本卖不动，保利阅江台今年下半年开盘，热度比较高，但位置不算太好，启动了联动在卖。
洪梅的万科星城和海德璟悅台两个在售盘。海德璟悅台在镇中心，体量小，但周边配套成熟一些，万科星城周边荒凉，但自身体量大，万科品牌，热度还是有一些的。
中堂的时代芳华和半岛一号两个项目在售。
水乡片区可以关注的还是道滘，毕竟靠城区近，能做个睡城，其他几个镇街差太远了。
道滘在售的三个项目，君悦东方稍微远了点，首嘉体量小，唯独有中海距离城区近，产品又不错，但价格高了点。
6
东部产业园片区：34盘！
东部产业园片区，谢岗目前有5个在售项目，价格都不算贵，在1万六七，毕竟位置决定价格，楼盘之间定位都差不多，刚需改善盘。
企石的松湖悦云台，原来恒大的项目，现在被光大接手了。
东坑有三个项目，松湖之光二期、宏发壹品松湖、莞民投众筑莞月湖，其中民投众筑莞月湖近期开盘，目前价格在2万出头，吸引了不少松山湖外溢的人。
横沥目前有五个在售项目，保利和悦滨江上周开盘，关注度比较高，产品位置都算不错，官方统计开盘当天成交4.1亿，不管怎么样，开盘成绩是不错的。
桥头的莞民投众筑悅璟台和宏远帝庭山已经是尾盘在售了，现在保利紫云的关注度高一点。
常平的在售项目比较多，金地名著、紫云壹号等开盘时间，已经比较长了。目前开盘比较受关注的是卓越蔚蓝领秀花园，项目的位置还可以，在常平东站附近，也是推迟了很久，才开盘。
黄江现在唯一在售的项目就是科学城时区，地铁上盖物业，之前备案价比较高，现在降下来，关注度高了不少。这个优惠价格买到，没什么问题，要知道之前黄江的几个地铁项目，都卖到3W+。
