今年8月，对于地产行业来说是不平凡的。一个月内，政府连续出台“认房不认贷”、“降低首套房首付比例”、“降低存量房利率”三大政策，对地产极大利好，刺激楼市，为市场和购房者注入“强心剂”。
01
四大一线城市
全面落地认房不认贷
近日，住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局三部门联合印发《关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知》，推动落实购买首套房贷款“认房不用认贷”政策。“认房不认贷”政策将作为政策工具，纳入“一城一策”工具箱，供城市自主选用。
8月30日，广州率先宣布“认房不用认贷”政策。当晚，深圳发布通知，宣布自8月31日起实施“认房不认贷”政策。
9月1日，上海发布通知，宣布执行“认房不用认贷”政策。同日晚北京宣布跟进。
除此之外，中山、武汉、惠州、佛山、东莞、成都、重庆、厦门、南宁、苏州等10余个城市密集跟进“认房不认贷”政策。
在政策公布之后，有开发商深夜收回“折扣”，变相涨价。原本政策出台是为了减轻购房者的经济压力，但开发商的“变色龙”行为却是有违政策的初衷。
在房博士看来，这大概率是开发商的营销陷阱，购房者应该理性对待购房决策，不要盲目跟风，而是根据自身的经济能力和未来的发展前景来做出决定。
虽然开发商收回折扣可能存在猫腻，但政策对于楼市的刺激作用却真真切切。
北京：“认房不认贷”政策落地后的第一天，北京二手房成交1200套，相比上个周六上涨超100%；新房成交超过1800套，而整个8月网签只有3100套。
上海：某项目售楼处通宵卖房、销售量“一天赶上一个月”，二手房加速成交，部分房东连夜上调价格。
西安何时跟进犹未可知，但想必也只是时间问题。
02
陕西全面推行
“带押过户”
日前，省自然资源厅、省政务大数据局、省住房和城乡建设厅、国家金融监督管理总局陕西监管局联合印发《关于在全省推行不动产“带押过户”改革工作的通知》，对我省全面推行不动产“带押过户”改革作出安排，进一步提升便利化服务水平，降低制度性交易成本，为群众和企业提供更顺畅、更便捷、更高效的不动产登记服务。
《通知》明确了“带押过户”的适用范围、工作目标和办理模式，使群众和企业在申请办理已抵押不动产转移登记时，无需卖方提前归还旧贷款、注销抵押登记。只需买卖双方及涉及的贷款方达成一致，签订“带押过户”协议，选定“带押过户”办理模式，即可按程序完成过户、再次抵押和发放新贷款等手续。此项改革措施有效解决了制约产权交易的“提前还贷”问题，对于缩减交易流程、提高工作效能、保障群众权益、激发市场活力具有积极推动作用。
目前，西安、宝鸡、铜川、汉中、安康等市均已开展此项业务办理。截至8月底，全省共办理“带押过户”62件，交易总额达9015万元，累计节约交易成本360.6万元，成本下降率达80%。
“带押过户”改革的开展将带来以下利好：
1、缩短二手房交易周期。
按照传统交易流程，卖方如果不能一次性还清贷款，需要从过桥公司拿出“过桥贷”，来进行房产解押，整套手续办下来通常需要一周到近一个月时间。而“带押过户”省去了有房贷的卖方的解抵押手续，交易周期被大幅缩短。
2、挂牌量上涨，议价空间增大。
“带押过户”减少了买卖双方的资金压力，降低交易风险，加快想变现、置换群体的卖房速度，从而挂牌量将会有明显上涨。而大量房源入市，二手房议价空间可能会变大，对于想买二手房的自住家庭，可以说是迎来了一个好机会。
3、改善置换需求增加，利好新房市场。
随着人们居住需求的提升以及市场全面改善化，越来越多的家庭想要置换优质资产。对于卖方来说，二手房成交周期缩短，意味着可以更快拿到房款，改善购买力得到释放，可能会对新房市场形成一定利好。
03
政策组合拳
西安楼市迎新机
在高密的政策出台背景下，西安的政策落实情况如何？
1、降低存量房利率
从8月初释放信号，到8月31号确定下调，最新明确从9月25日起实行降低存量首套住房贷款利率，全国各地也陆续公布了利率下限。9月1日，陕西省首套住房商业性个人住房贷款利率下限公布。
2、首套房首付降至20%、二套房首付降至30%
8月31日，央行官宣首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一为不低于30%。且利率首套为Lpr-20bp，二套为Lpr+20bp。
据房博士了解，西安目前已经开始执行首付20%的政策。
3、11城公积金可跨城在西安买房
8月18日，西安公积金发布新政，11城公积金可跨城在西安买房！运城、临汾、天水、平凉、庆阳市等山西、甘肃、河南部分城市公积金西安也可以使用了！
西安二手房已经惨遭“三连跌”，根据国家统计局发布的70城房价数据显示，近一年以内（2022年8月-2023年7月），西安二手房价仅出现过4次上涨，即今年的1月、2月、3月、4月，涨幅分别是了0.6%、0.8%、0.8%、0.3%，其余8个月全部下跌，今年以来的最惨跌幅出现在7月（环比跌0.6%）。
在此背景下政策频繁出台，也是为了给楼市和购房者更多的信心。
二手房市场的遇冷折射出西安楼市的冷清，一系列新政策的出台势必会使楼市回暖，无论是新房、二手房的成交量必然会上升，地产行业即将迎来“金九银十”。政策对房价及成交量的具体影响会在9、10月的房产数据中有明显的体现，我们拭目以待。
结语：政策的出台，对于房价的影响，房博士认为是次要的，政策的初衷是为了更好的释放需求，让房地产市场更平稳的运行，并非让某一方从中盈利。
