8月已经画上句点，刚刚过去的这个月，西安楼市表现如何？

房博士聚焦备案、登记、开盘情况，为买房人带来最新楼市总结！

本篇主要看点有四：

其一：备案房源量涨价跌，刚需、刚改房源“集中入市”，均价1.8万/㎡以下项目占比明显增大，多个纯新盘首次亮相。

其二：登记房源量环比跌15.47%，8盘摇号，诞生2个千人摇，高新、港务持续加推，网红盘热度不减。

其三：平均去化率65.34%，楼市大分化现象依旧存在，中建悦庐、科为·揽月臺等板块优势明显，且有优质教育资源加持的项目明显热销，蓄客周期短、产品、地段、配套等综合优势一般的项目，去化压力大。

其四：西安楼市政策面，以旧政新提为主，刺激力度有限，市场对新政期待值高。

01

6094套房源备案！

刚需、刚改盘占比大

8月备案房源是继今年4月（7995套）、6月（7047套）之后的又一个“峰值”。

据统计，8月1日-8月31日，西安主城+沣东新城共计有28盘6094套房源备案价公示，具体如下：

备案楼盘区域分布上，主要分布在高新、曲江大明宫板块、雁塔区及港务区，供货主力板块浐灞生态区8月仅龙湖砚熙台与上实启元项目价格公示，总房源163套，产品分别为小高层、洋房；长期青黄不接的航天新城板块3盘价格公示，产品以中、高端改善为主，分别是科为·揽月臺、保利天珺及泰发祥时光雅境，总房源418套，莲湖、未央、新城在8月也有少量房源价格公示。

从备案房源量上看，8月有不少刚需、刚改项目价格公示，且本月备案项目综合来看出现量涨价跌之势，整体备案均价20282元/㎡，整体备案价为今年1月至今，除2月份以外的又一“低谷”。

备案价及产品方面，8月备案价格1.8万以下项目占比约32%，均价2.5万/㎡以上项目仅7盘，主要分布在高新区，分别是中建悦庐学府、科为·揽月臺（叠拼产品）、龙湖高新云河颂、保利云谷天汇、天地源棠颂坊、上实启元，长安区中粮大悦未来城项目本次为加推，备案高层、小高层产品（均价25768.79元/㎡）。

璟宸尊域府、华润港悦城、陕建雁南朗境、中交长盈华府、南飞鸿玖玺大观等项目起步面积较小、价格友好。

02

28盘上线登记

最火12人抢1房

登记方面，8月共有28盘4377套房源线上登记，登记楼盘数量与7月持平，房源量环比7月降8.6%（7月28盘4790套房源）。

登记楼盘区域分布上，主要以高新区、国际港务区、曲江为主，其中，高新区有6盘1206套房源登记，占8月总供应量的28%左右，港务区7盘924套房源登记，占比约21%，雁塔400套房源登记，占比约9.1%；新城、未央、莲湖、航天、浐灞、灞桥均有少量房源上线登记。

需要注意的是，长安区自6月29日翠景台项目上线登记后，已经联系两个月“0供应”，区域出现严重供需失衡，据悉，中粮大悦未来城将于9月5日线上登记，对买房人来说是个机会。

登记楼盘价格及产品方面，均价1.8万/㎡有9盘，主要分布在港务区，如雲玥府、华润港悦城、陆港海心湾、中粮奥体壹号；均价2.5万+/㎡也有9盘，占比约33%；8月登记楼盘房价“天花板”为浐灞生态区源邸壹号项目，推出34套合院产品，均价42800元/㎡，单套入手门槛约1100万。

从登记结果上来看，8月较7月有明显回暖迹象，共诞生8个摇号盘。尤其是网红盘，热度很在线。如中建悦庐，加推340套房源，线上登记1387组家庭，核验通过1268组；中粮奥体壹号推出的新组团，位于奥体核心区，首批次供应200套房源，户型167.39-197.87㎡大面积产品，均价约17483.12 元/㎡，线上就有2633组家庭登记，核验通过2399组家庭，平均12人抢1套房源，在当下市场实属凤毛麟角。

除这2盘外，龙翔·奥城云玺、绿城西安全运村丹桂苑、保利云谷天汇等项目也均是摇号开盘。

另外，登记结果上还有一个很明显的转变就是西安各大板块，比较热销的项目逐渐以新项目为主，不少“网红盘”、“倒挂盘”都纷纷跌下神坛，这点我们在前期的文章中也有过分析。详情查看>>>500万叠拼摇号买！170万“网红盘”跌下神坛！西安这些盘迎“至暗时刻”！

据房博士统计，2023年1月-8月，西安城六区+长安区共计进行了超过235次线上意向登记，只有52次摇号，涉及41个项目，其中有23个都是今年才亮相销售的纯新盘，或是一些老盘在新地块做的新品，占比超50%。

出现这种现象主要有2点原因：

一方面，西安市场改善化属性更加明显，价格、地段只是影响买房人决定的其中一个因素，产品内卷愈发严重，随着一批大平层、第四代产品、空中露台等“标签”产品入市，淘汰赛已正式开启。

另一方面，新盘超前的设计，给购房者更好的居住体验感。不管是公建化外立面，还是入户大堂、会所、园林景观……新项目总会让买房人眼前一亮，舒适度也都是高水准。

03

2盘去化率100%

网红盘热度不减！

开盘数据最能体现市场的真实温度。

据房博士不完全统计，8月共计有13个项目开盘选房，总房源1991套，开盘当天认购1301套，平均开盘去化率65.34%。

其中，龙翔奥城云玺与绿城西安全运村丹桂苑项目实现100%去化。

龙翔·奥城云玺项目位于热点区域港务区核心位置，与铁一中一路之隔，教育资源突出；项目规划18栋小高层，面积143起步，定位纯粹，改善属性强。本次推出产品相较于竞品，绿城西安全运村丹桂苑及中粮奥体壹号，面积小、总价低，价格优势明显，同时项目蓄客2个月，客户量足，首开全部去化。

中建悦庐去化率93%，项目在竞品中海学仕里清盘后，为区域唯一拥有优质教育资源的在售项目，备受买房人关注，本次推售的虽为大面积产品，去化率也高达93%，整体表现符合预期。

龙湖高新云河颂项目位于热点区域高新CID，配套完善；产品定位高端，优势板块+龙湖品牌+强产品力，首开去化率约91%

科为·揽月臺项目位于航天城新航天板块，西侧一路之隔是西安航天城文化生态园，南侧紧邻800亩塬畔生态公园；东北角为西安航天菁英学校（前身是交大附中航天学校），周边还有航天二中，航天四小、航天三小等学校，教育资源雄厚、生态环境好；板块内高端项目众多，如招商华宇长安玺、揽月府等，改善属性强，改善客户聚集；项目本次推售68套，货量较少，整体去化表现较好。