7月到8月的楼市，“降存量房贷利率”一定是热词，期间央行数次喊话，态度一次比一次强硬，从“鼓励支持”银行与借款人自主协商到“指导”商业银行“依法有序”调整存量个人住房贷款利率，不难看出：这一次存量房贷利率下调是大势所趋。

昨日，招行明确表态，交行也确定将在今日下午3点召开个人住房贷款存量利率调整项目启动大会，将会释放什么利好？我们拭目以待！

01

多家银行回应

招行交行领衔下调？

从7月14日央行首次明确鼓励银行降存量房贷之后，各家银行鲜少公开表态。终于，据贝壳财经报道：在昨日（8月29日）举行的2023年中期业绩交流会上，招商银行行长王良表示：

“我判断存量房贷利率下调是大概率事件，目前招商银行已经制定了预案，但还没有最终方案。”

这主要是考虑现在有很多因素需要兼顾好。比如说如何兼顾好因城施策的问题，在因城施策的同时又怎么考虑好公平性的问题，还有银行系统能不能支持的问题。这些都特别复杂，各个城市、各个分行不一样，很多客户的情况不一样，都要考虑到。

“但是总体来看会在央行的指导下按照市场化、法制化的原则稳妥地推进实施。”

而关于存量房贷利率下调的预期影响如何？据招商银行行长助理彭家文透露：“我们从乐观情景、中性和不利情景三种情况做了测算，从测算结果来看：影响总体可控。”

截至目前为止，招行是第一家明确表态存量房贷利率会下调的银行。

还是在昨日，网络上流传一张《关于召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议的通知》的截图 ，根据图中内容显示，交通银行拟于8月30日（本周三）召开个人住房贷款存量利率调整项目启动会议 ，要求数管部、软件中心、数据中心、测试中心、个金部/消保部、公司部、 网金部等部门参会。

后多家媒体致电交行询问，证实该截图为真。我们来分析一下，首先这条会议通知抬头是调整“启动会议”而不是“研讨会”，可见存量房贷打折已经是板上钉钉的事了。

其他几家银行关于“下调”也都纷纷做出回应：

农业银行：“在有关政策方案明确后，我们将抓紧制定具体的培训细则，会尽快完善好合同文本的准备，做好系统衔接。”

中信银行：“已对行内业务情况进行及时梳理和分析，对可能发生的业务调整已经做好了预案。”

建设银行：“现在监管部门的具体细则还没出来，各家银行也在沟通。”

华夏银行：“将在监管部门指导下，密切关注市场动向，有序推进后续相关工作。”

02

银行净息差不断缩减

下调需权衡尺度

8月20日，5年期LPR下调预期落空令人意外，业界分析是考虑到银行的净息差继续收窄带来的压力太大，还有就是下调存量房贷利率的执行落实临近了。

之前房博士在其他文章中分析过银行净息差收窄的原因，戳链接查看：银行没钱赚了？上半年提前还贷2.5万亿！

简单来讲，银行的利润来自于存贷款的“利息差”。而之前购房的人群很多都是“高杠杆上车”，可是随着这几年经济下行，市面上普遍的理财产品投资收益率根本跑不赢房子的“高利息”，于是很多人开始“提前还贷”。

2023年7月14日，国务院新闻办公室举行2023年上半年金融统计数据新闻发布会，发布会多次提及房地产贷款情况。随后，有证券公司结合官方披露信息，对2023年上半年居民房贷提前还款金额做了测算。

测算结果显示，上半年提前还贷规模约2.5万亿，较去年同期多出1万多亿，而今年上半年新增房贷只有1.46万亿，这意味着银行贷款规模急剧缩减！

加上疫情几年居民意识到，只有手上有足够的现金才能提高家庭抗风险能力，于是这几年使劲儿存钱，这又造成“大多数的钱又流回银行”，银行要支付更多的存款利息出去。

一来一回，银行存贷款净息差继续缩窄，收益明显减少，压力巨大。

但据各家银行最新消息，提前还贷在今年上半年达到高峰，目前正在逐渐缓解。

近日，华夏银行行长关文杰表示，今年华夏银行个人按揭贷款提前还款与市场总体情况基本一致，提前还款量同比有所增长，从7、8月情况来看，提前还款有所缓解。

平安银行行长特别助理蔡新发在业绩发布会上也透露，提前还贷现象行业内从去年底开始上升，从平安银行来看，提前还贷现象在今年一季度和二季度交界时期达到高峰，6、7月已回落到去年三季度的正常水平。

目前提前还贷现象缓解的主要原因，一个是今年6月份LPR（贷款市场报价利率）下调了10个基点，年内有望继续下调；另一个是，7月份央行下调存量房贷利率的表态，让民众对房贷利息减负有了更多期待。

由此可见，不管是为了缓解购房者压力、稳民生、刺激消费，还是从长远的眼光考虑银行的收益，降存量房贷利率都是有效手段，只是下调的力度和方式都需要权衡尺度。

我们采访了一位业内人士，他分析：“总体上，存量房贷利率可能会调低0.5-1个百分点。且国家应该会给予银行一定的补偿，比如继续调低存款利率。”

03

预期展望

银行“内卷”主动下调

目前，关于存量房贷利率下调有银行已经进行了局部试水。

今年7月底，兴业银行广州分行推出了针对优质存量按揭客户的利率优惠券，但仅为1年期。有业内人士分析，该银行只是在“蹭热度”，噱头而已。且广州的其他银行也暂未收到执行存量房贷利率调整的通知。

至于最终会采用何种下调方式？回顾一下历史，降存量房贷利息的政策只出现过一次，2008年，存量房贷从基准利率的85折降到了7折，鉴于当年“转按揭现象”盛行，存量房市场一片火热。

而现在和当年的情况有所不同，假如现在存量房贷下调或打折，不是存量房贷利率自动跟着LPR利率调整而调整，而是下调过去几年高利率时期的“加点”部分。

这部分按照银行贷款合同的约定，实际上是不能调整的，但是前段时间央行行长邹澜对于下调方式给出了两条指导意见：

一、鼓励银行和借款人协商变更合同约定的利率；

二、用新发放贷款置换原来的存量贷款。

购房者在买房的时候，存量房贷利率是商业银行和客户签订的合同，每个城市每家银行都不一样，也是具有法律效应，如果下调利率，银行不同意就不合法。

假如按照第二个办法来执行，也就是按最新执行的利率重新签一个合同，原来的合同直接作废。

说起来复杂，但实际上类似于2008年“同名转按揭”的操作方法。

而这一次主要是下调加点，但由于各地目前实际的房贷利率、不同银行房贷业务结构不同，“一刀切”是不可能的。

具体的操作方法，我认为大概率还是在加点上进行下调。

举个很简单的例子：如果你2021年在西安买了房子，当时LPR是4.65%，房贷利率首套/二套上浮100多个BP，那你的房贷利率首套就是5.65%，二套5.9%左右。

现在西安首套房贷是4%，二套是4.9%，那原来的5.65%或5.9%就可以在加点上进行下调或打折，最大尺度是降低到现有的房贷标准，但可能性不大。

如果你不是2021年买的房，也是一样的，就是不管你以前买房的利率是多少，只要下调，你现在的首套房贷利率就应该下调到最新利率。

这对购房者来说可是天大的利好，特别是对广大还在还着高额房贷的老百姓来说，确实是实实在在地减轻了负担。

虽然现在还不能百分百确定用哪种方式进行调整，但肯定是会参考当地的标准，也会更精细。当然，也有可能给大家来点附加要求，比如带点理财产品之类的。

具体怎么来，还是等一等交通银行开会的结果吧。