原创 唐伯虎 秒懂成都楼市
2024年09月26日 15:24 四川
成都的房产史就是一部容积率史。
2006年1月，成都市规划局做出关于成都向高密发展的一纸规划：
“为适应未来又高又密的城市形态，从今年起，原则上不再审批7层以下的多层房地产项目，除航空限高外，鼓励城区建筑向200米、300米的高度建设，向高、密、活的方向发展。”
容积率4.0以上住宅项目成为市场主力，个别住宅项目容积率甚至高达8.0、10.0。
2013年开始，推出土地的容积率已经有了明显降低的迹象，容积率3.0以下的达122宗，占比达64.6%。
2017年7月，成都“中优”规划优化方案出炉，规定核心区住宅最高容积率2.5，一般区域2.0，棚户区改造、保障性住房最高容积率3.0。
自此，成都正式进入“低容时代”。
这也就是为什么有些房产即使同一个板块，但价格相差3~4倍。
比如，本文主角锦江城市花园，直线600米处是二手房德商锦江天玺目前挂牌均价是4.7万/㎡，直线800米是新房锦江大院均价是3万/㎡。
而锦江城市花园却有房源却跌到了1.2万/㎡...
锦江城市花园最大的弊端还是太密了。
总共3期，一期2梯6户、容积率7.3，二期容积率4.22、2梯9户、34层，3期、2梯11户、容积率5.5、34层，戏称为“成都版的香港筒子楼”。
从上往下看，密密麻麻的像一排排蜂窝，让人犯密集恐惧症。
在我家拿着自拍杆就能够着你家。
显而易见，这样的小区光照和通风是很差的，之前的新冠疫情，也是全成都受伤最严重小区之一。
房密人多，带来的就是物业管理难度大。
一楼住改商相当严重，什么美术培训中心、便利店、理发店、麻将馆，甚至还有我最爱的按摩店。
整个中庭，几乎全是老年人娱乐区，下象棋、打麻将，不下8桌人，还是退休好啊，也不知道我们抗不抗得到退休了...
车位相当紧张，小区未采用人车分流，加上高容积率，造成内部车位严重不足，道路上停满了车辆，只得每年抽签，决定小区内的月租车位。
没租到的嘛，就只有到处抢或者外面打游击了。
人多对小区的公共设施也造成很大的压力，负载最大的就是电梯。
高峰期等电梯时间是10分钟左右，好不容易等来电梯，开门后发现里面挤得都要溢出来，那么20分钟也是正常的事。
要是极个别情况或者某个电梯有故障，那就直接凌乱了。
超级大盘，卖方踩踏、邻居相残是常事。
楼市冷静期，每个二手小区几乎都有着急卖房的人，越急用钱越愿意折价。而你降5万，他就敢降10万，从而形成了相互降价的恶性循环。
买房人倒是坐享其成，坐山观虎斗。
而这种超级大盘、万人小区，由于同类户型众多，购房者往往选择余地大，根本没有抢房的紧迫感，价格很难坚挺。
当然，锦江城市花园挂牌多，成交也大。
以最近90天成交为例，三期成交了23套，二期成交19套，一期11套，加起来毫无疑问是成都的NO.1。
看看楼下的中介门店吧。
居然有连开8家的奇观，到家了、21世纪不动产、德祐、富房、链家，热闹非凡。
据链家中介透露，之前在行情好的时候，这边的链家门店甚至是全成都的销冠，有经纪人年入百万。
成交大，至少能出手，不会丧失流动性，这是房产很重要的一点。
此外，锦江城市花园配套真的棒，综合来看，在成都很少有对手。
一街之隔就是盐道街528校区，是盐小的直属校区之一。
师资、管理方面等都与由本部统一调度，与本部同一法人代表，统一规划，统一师资安排，统一质量控制。
学习占地面积20余亩，教学楼、体育馆、多功能教室、会议室、食堂、操场等硬件设施一应俱全。
又近教育质量又高，这是很多家长买锦江城市花园的核心原因。
一街之隔就是华熙528商场。
商场生意谈不上多火爆，但门类齐全，吃穿逛通通满足。700米处还有卓锦曼购，1.5公里还有伊藤洋华堂，想买，再多钱都遭不住。
直线900米处是四川大学华西第二医院，这是华西直属医院，该医院在成都乃至整个西部的地位不用我多说了吧。
地铁方面稍显不足，距离2号线洪河站直线距离是1.5公里，13号线25年通车后会近不少，但也有1公里距离。
锦江城市花园，2008年4月单价是4688元/㎡，后续21年冲到最高的2万均价，然后到现在已经跌到了1.2-1.3万/㎡。
房子确实又老又密，房产大分化之下，这类房子很难再有大涨预期。
但配套确实是好，尤其是学区，最关键还是价格便宜。
套二60~70万，套三90~100万，你去哪里找替代品？
房子优缺点是固定的，就看适合哪类人了，你说呢？如果票子雄厚，谁又不喜欢锦江大院、锦江上院、德商锦江天玺呢？
本文完，感谢阅读。
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