原创 朱迪 成都房小团

2024年09月09日 16:30 四川

重大好消息，成都东客站迎来全面规划调整，利好重重！

据成都规自局官网显示，成都东客站片区近期大范围调规，涉及面积约2448亩！

调规内容包括土地性质与容积率调整、地下空间开发与增加空中连廊等。

东客站近些年的发展一直被人诟病，占据着主城2.5环的核心位置，却有大片空地未开发、烂尾项目也是一箩筐，区域发展滞后。

这一次大型调规，预示着成都东客站城市级TOD或将启动？命途多舛的东客站难道要重生了？！

在大多数房地产领域的认知中，东客站板块，全部在三环以内，属于成华区。

如果要划分的话，区域大概在塔子山公园以东、三环路以西、迎晖路以南、静明路以北。

在规划调整方面，东客站已经很久没有过大动静了。

上一次高关注度事件还是去年，成都汽车总站（五桂桥车站）搬迁，目前拆迁也完成了。

今下半年，是东客站久违的“大动作”——片区规划大范围调整，合计约2448亩！

包括用地性质、商业占比、容积率、用地大小、道路交通、地下通道等多个方面。

主要有两点值得关注，一是开启站城一体化规划建设；二是降低区域商业占比。

调规重点①：东客站地下空间开发＋空中连廊建设

东客站地上、地下空间规模庞大，地下有东西广场；地上除了东客交通枢纽，还有很多商业聚集区，目前还缺乏连通性。

这一次的调规，是要将地上、地下空间进行综合开发。

最新调规内容，包括新增3处地下通道；在站台两侧、铁路上方可建设上盖；优化并示意表达空中连廊，结合新增的空中连廊系统，相应取消中环路和三环路的过街天桥。

同时，要在绿轴公园两侧修建15m以下建筑，同步进行地下空间立体商业开发，地下部分与规划中的地铁20号线连通。

东客站绿轴公园实拍

简而言之，对应着综合商业、慢性系统、一体化交通网等关键词。

要知道，东客站本身就规划为“成都城市级TOD”，而这，或许是成都东站TOD站城一体化开发的前奏！

调规重点②：减少东客站片区商业占比

从控规图来看，有两块地调整了商业占比。

5#地块，位于迎晖路与成昆铁路交汇处，正对阳光100米娅中心小区。

其中其中5-1#地块目前是空地，总体形状方正，该地块调整为二类城镇住宅混商业服务业用地。

5-1#地块实拍

需要注意的是，该地块原本商业比例为最低49%，如今调整为5%-49%，下限降低，一般情况都会卡着最低5%开发。

另一个5-2#地块，目前是老小区杨柳社区（杨柳店南路九号院），房龄20多年，外立面做了改造，社区环境不错。

杨柳店南路九号院实拍

该地块的用地性质由原本的住兼商改为功能待定，也就是说该小区或许有拆迁的可能，但后期用地性质具体是啥，目前没有确定。

还有一个6#地块，位于已拆迁的五桂桥客运站与英华小学中间，目前该地块是空地，商业比例也从原本最低49%，改为5%-49%。

简而言之，这两块地基本从原来有高额的商业占比，变为几乎是纯住宅性质的地块。

显而易见，东客站做地下空间开发和空中连廊建设，对片区的发展是有益的。

那“减少商业占比”对东客站的发展也是利好？这点又如何解释？

这就不得不提到东客站的商业历史遗留问题了。

东客站一直以来被吐槽最多的地方，就是商业问题。

曾有媒体对东客站规划的商业体量做过手工统计，总体量约340万㎡！

340万方什么概念？万象城一二期的总体量也才30万方，这相当于整个东客站就规划了10多个万象城，成都恐怕找不到第二个这样的区域！

具体有哪些商业？名字说出来，大家肯定不会陌生。

包括鹏瑞利健康中心、泊里中心、井泰东方广场、中迪中心、天祥港澳中心、东来悦府等等。

已建成的鹏瑞利健康中心

然而，东客站的商业发展之路并不顺利，一些开发商要么暴雷、要么破产、商业项目自然就搁置烂尾了，一拖就是5-10年。

有网友曾在问政四川提问东客站某商业项目是否烂尾，官方回复都不拐弯抹角了，直接说的是“经核实，反映情况基本属实”↓↓↓

可以说，东客站的商业烂尾问题，大家都心知肚明，不需要藏着掖着了。

即使现在，东客站还有很多荒废的工地，形成了一个大型商业烂尾组团，这也是常年给人“起不来”、“有点蔫”的原因。

这次不是东客站第一次调规，2018年，东客站就减少了商业用地，大幅增加住宅用地和公服设施用地。

这也说明东客站的发展思路有了转变，从最初想做城市商业CBD，到商住并举，合理开发。

这一次的调规，可以说延续了上一次的思路，商业项目规划得太满了，一直修不起来又浪费了好地段，是该减减负了，对片区发展自然是利好。

对于遗留的“烂尾问题”，官方近期也有了表态：

通过大力招商推介，已促成多家意向企业与各业主进行了多轮商业谈判......

不仅如此，东客站还专门成立了一个部门“东客站TOD新城建设办公室”，专门负责东客站的发展事项。

今年6月，成都东客站枢纽经济发展区城市价值推介会召开：

会上明确提出，东客站枢纽经济发展区是成渝相向发展大棋局中的天元点、桥头堡，是成都东西轴线发展和“金色中环”建设的战略焦点，更是投资兴业、宜居宜业的潜力区域。

同时还有越秀、龙湖、中交等企业纷纷表示看好成华，愿继续深耕成华，特别是东客站片区，投资潜力巨大！

东客站大范围调规、开启站城一体化打造、区域内大型商业成华和悦广场也正在建设中.......

被诟病了数年的东客站，这一次或许真的要崛起了！

成华区今年除了东客站准备“搞大事”，在城市更新方面，成华也正在轰轰烈烈的进行！

今年年初，2024年成华区土地推介会顺利举行，会上成华区区长表示：

预计到2025年，成华区将累计启动实施30个城市有机更新项目，完成10个重要轴线周边更新项目。

包括石岭、白莲、熊猫大道、龙潭寺东、升仙湖、双水碾、电子科大、猛追湾、建业路、新湾、小龙桥等片区。

成华区城市更新的重点片区主要在“金色中环”沿线一带，如已公示的崔家店和槐树店，涉及更新范围约6600亩，预计可腾挪土地约1894亩。

华润签约烂尾迎晖路燃气公司综合开发项目，也拉开了迎晖路片区城市有机更新的序幕。

据相关公告显示，迎晖路片区城市有机更新项目总占地约1817亩，范围为东至中环路，南至迎晖路，西至沙河，北至成洛路，改造区域建面约14.4万㎡。

成华区金色中环更新单元分布情况

今年成华区的城市更新计划也公布了，根据成华发布消息，2024年成华区老旧小区改造项目计划为4个，涉及7个城市更新单元：

其中双桥子街道2个社区、猛追湾街道4个社区、府青路街道4个社区、青龙街道1个社区、双水碾街道1个社区，老旧小区共计66个，住户11195户，房屋213栋。

成都公共资源交易网已有部分改造小区在招标，透露了小区名称、详细位置及改造内容。

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