6月24日深夜，云海湾开盘收金100亿，去化率超95%，创造不少历史记录，这也给当前的市场注入一剂强心针，打脸无数唱空前海的键盘侠。
第一，深圳不缺购买力，只要地段有优势+价格合理+产品无大瑕疵，市场照样会买单。
第二，前海的热度依旧在，依旧是1000万+及以上打新的首选。
然而，错过云海湾之后，今年买入前海最后的机会，或只有前湾片区的一湾臻邸。据悉项目6月22日开放样板间之后，到访客户2000多批。
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一湾臻邸或是今年1000万+最后的选择
总价1000万+预算这类中产改善，相比总价500万以内刚需，最大的不同是：可选择性少。
从当前新盘市场来看，总价1000万+预算的，掰一掰手指就可以数得过来，如前海、宝中、西丽、蛇口、碧海、深圳北、红山、上下沙等，剔除区域总价瓶颈的限制，综合考虑确定性强+潜力大的，只有前海、宝中、蛇口这三处。
宝中作为“捂盘王”，区域内几个新盘常年不开盘，基本遥遥无期，诸如都市茗荟二期中介每个月炸一下消息，忽悠一下大众。
蛇口当前新盘中，就剩下一个现楼的临海揽山，年轻群体可能对这类半山楼盘不感冒，相比之下更喜欢闹市区。
综合对比下来，就只剩下前海，综合性最优。
诸如云海湾、天健悦湾府、万科瑧湾悦等剩下尾盘，无非低楼层、朝向不好等单位，估计大部分也看不上。
前海时代三期小户型89㎡3房，房间比较小，追求空间尺寸肯定不合适，加上今年其住宅还不一定能入市。
网传前海时代三期89㎡
妈湾片区招商领玺3期预计年底或明年初开盘，整体户型建面要更大一些，如106㎡3房、128㎡4房，加上预计单价基本相同，总价自然会比一湾臻邸更贵一些。
综合来看，深业云海湾接近售罄后，一湾臻邸或是今年内1000万+预算最后的选择。
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一湾臻邸最有性价比户型：115㎡4房
一湾臻邸可售商品房646套，其中98㎡3房大概246套，115㎡4房大概253套，155㎡4房大概147套。
户型图一览
价格总表
单价表
总价表
结合户型房间数+价格来看，一湾臻邸最有性价比户型是115㎡4房。主要原因有几点：
01、整个前海新盘中110多平做4房的，只有一湾臻邸和万科瑧湾悦，4房相比3房多出1房，可以满足家庭二胎的刚性需求。
02、相比之前前海普遍性120㎡3房，诸如颐湾府、领玺一期/二期、前海天境等，同等建筑面积相差不大情况下，一湾臻邸115㎡左右可以做4房，使用率更高，省下不少购房成本。
03、项目110多㎡4房总价区间1136-1340万，相比98-103㎡3房总价区间902-1109万，最便宜的单位仅贵27万。
若考虑整体平均价格，110多㎡4房整体平均价格在1250万左右，100㎡左右3房整体平均价在1000万左右，前者贵250万左右。若按照房间数计价，1000万平摊下来大概333万/房，1250万平摊下来大概312万/房，因此整体是基本持平的。
04、一湾臻邸尽管相比同期开盘的云海湾均价9.2万/㎡要贵，况且云海湾基本接近售罄、没得选，但与之前同区域润峯府、前海天境、领玺一期价格还是要便宜一点。
05、放眼整个深圳市场，总价1200万左右预算，需求是核心区+近地铁+4房+次新楼龄等，很难再有其他好的选择。
115㎡4房样板间一览
，时长00:37
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一湾臻邸选房攻略
~98-103㎡3房主要分布在：
1栋二单元01/02，东北向，紧靠前湾二路主干道，远处看公园和学校；
3栋二单元02/03，西南向，旁边即前海枢纽大厦写字楼，预计有视野遮挡；
3栋三、四单元02/03，东南向看花园。值得注意的是，3栋三单元03会受3栋二单元楼栋遮挡，建议谨慎。
小结：
如果选择98-103㎡3房，建议优先级：3栋四单元02/03＞3栋三单元02＞1栋二单元01/02＞3栋二单元02/03＞3栋三单元03。
3栋四单元02/03总价区间基本在1070-1100万，基本与1栋二单元115㎡4房总价区间在1200-1300万区间，相差200万左右。
如果预算充足，建议优先选4房。首付3成即多出60万左右，首付6成即多出120万左右。
~112-118㎡4房主要分布在：
1栋二单元03/04/05，均为西南向看花园，算是整个115㎡左右4房最好的位置。
3栋一单元02/03，东南向，旁边有公共设施（应该不会建很高），中高楼层可看前海运动公园；04为西南向，看公共设施。
3栋二单元04，东北向，安静看花园。
3栋三单元04，东南向，受3栋二单元楼栋遮挡影响，视野存在遮挡，谨慎考虑。
小结：
如果选择112-118㎡4房，建议优先级：1栋二单元03/04/05＞3栋一单元02/03＞3栋一单元04＞3栋二单元04＞3栋三单元04。
~154-157㎡4房主要分布在：
3栋一单元01，东南向，旁边公共设施，中高层看远处前海运动公园。
3栋二单元01，东北向，安静看花园。
3栋三单元01、3栋四单元01/04，均为东南向，安静看花园。
小结：
如果选择154-157㎡4房，建议优先级：3栋三单元01、3栋四单元01/04＞3栋一单元01＞3栋二单元01。
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总结
一湾臻邸项目优势主要有：
01、项目所处前湾，为前海三湾中地理中心位置，属于前海C位，整个前湾公共配套设施按照人均来算，等于桂湾的5倍。因此，前海自住是最舒适的。
02、项目大部分为梯4户，总高31层，相比其他40多、50多层项目而言，公摊小，使用率自然就高。就测算而言，98㎡3房基本跟云海湾106㎡套内相持平。
03、整个前湾片区住宅项目较少，现阶段只有3个：前海天境+润峯府+一湾臻邸，后续大概率不会新增。
04、项目为双地铁物业，处于5+9号线前湾站400米左右。
05、项目无可售型人才房，不会拉低以后二手的房价。
06、招商开发+物业品牌。
目前项目有开盘优惠，最高总价减10万。同时，实体样板房已开放，有兴趣可以扫一扫下面二维码登记看房。
