作为曾经备受瞩目“巨无霸”旧改项目，在长达十多年旧改规划过程中，终于在2023年即将迎来首秀——白石洲·璟庭，市场到底会不会买单，值得以观后续。
从KFS盈利角度来看，超级旧改项目意味着只能向上+向内扩张，向上即超级高层，最高74F问鼎深圳住宅第一高楼；向内即超密集容积率，普遍容积率10以上，以及大建面户型110㎡3房起步……
相比单纯价值而言，项目槽点太多，不得不一吐为快。
01
向天借上74F，欲与天公试比高？
根据项目建设工程规划许可证显示，项目建筑高度为244米，最大层数为74F，刷新之前深圳最高住宅加福华尔登239米新高度，问鼎深圳第一高住宅。
加福华尔登项目信息
之前网传东湖街道布心村水围村城市更新单元中要建77层超高层住宅，现从批复项目平面图来看，已经砍到60-62-63F，主要是2022年7月国家发改委发文严格限制新建250米以上建筑。
根据贝壳研究院2020年数据来看，超过30层住宅样本中，重庆、武汉排名前2名，深圳排第5。重庆由于是山城原因，武汉是近些年旧改力度较大原因，深圳却成为一线城市最多超高层住宅的城市。
实际上，深圳自从这近3-4年来，才开始不断新建40多层、50多层、甚至60多层新盘，如华润城润玺刷新62层、加福华尔登刷新最高67层，一方面是旧改项目推进，导致新建住宅建筑高度不断拉升；另一方面是土拍限制+限价，倒逼KFS为追求利润“向上拿面积”。
白石洲旧改璟庭项目，采用电梯分高低区，以48F为界，这种情况在超高层写字楼中较为常见。
当然，超高层建筑的建设成本、运营维护成本、消防风险、垂直交通堵塞以及对环境的潜在危害等问题频频受到人们的关注。
一般而言，较为常见问题是：停电、停水是小问题可以解决，高层火宅却是性命相关大问题，现在的消防梯子，通常都是爬上一百多米，一旦发生火灾，救援就会变得非常困难。
以上种种原因均使超高层住宅的入住率低于一般住宅，并且随着楼层的增加，其得房率也随之降低，而且超高层的建筑成本太高，这就造成了更高的房租和销售成本。
这一高一低，使得超高层的性价比越来越低，导致了超高层的高空置率，如总高308米号称亚洲第一高公寓——东海国际公寓还有大量房源在售，并且存在不少亏本案例。
02超级旧改，超高容积率超10
根据项目总平面图信息来看，项目一期占地面积为3万㎡，计容建筑面积为33.48万㎡，容积率10.9。
同样，旁边同属于旧改一期的天悦花园回迁房容积率为12.9。
就当前深圳主流新盘而言，普遍容积率在5-6点多，容积率一旦超过10，基本属于高密度社区，开盘去化均不太理想。
根据统计，深圳之前超高层+超高容积率新盘开盘情况来看，去化情况很差，比如开盘一年半多的独树阳光里、加福华尔登府邸均剩下近一半房源，而之前吹捧的罗湖华润未来城开盘近10个月，仅售出30多套。
超高容积率最大的问题，基本是没有花园，若是按照人均社区活动空间来计算基本等于零点几的水平。
从居住体验来说，超高容积率社区居住体验比较差，主流置业思路是花同样的钱，选择低密度社区更佳。
03
大建面+高门槛，110㎡3房起步
项目一期主力户型为110-125㎡3房卫，187㎡4房，合计1257套。
从户型图可以看出几点：
一是，白石洲璟庭项目由于是超高层74F，为防止风险，墙体设计比较厚，这样以来占据更多的空间，势必会导致户型得房率变低。
当前深圳新盘主流得房率在73-75%之间，项目大概率是低于这一水平的，主要是超高层74F加上电梯梯户比6梯、7梯等公摊较多。
二是，最小户型面积110㎡3房起步，若参考之前白石洲片区第一个旧改新盘深业鹤塘岭开盘均价11.05万/㎡来看，最低门槛基本在1000万出头接近1100万，限制大部分群体，直接瞄定改善群体以上。
三是，尽管项目KFS玩套路，都不标准户型尺寸，但项目最好参考标的为华润城润玺，也能一探户型实际空间使用情况。
作为行业内最狗的户型尺寸，润玺100㎡3房1卫客厅开间仅有3.3米，加上这类超高层墙体做的又厚，剔除墙体之后估计开间在3米样子。要知道的是，当前深圳一些刚需新盘70多平3房、60多平2房客厅开间也就这个水平。
同样，润玺120㎡3+1房2卫客厅开间3.7米，若剔除墙体后肯定是不到3.5米的，跟深业云海湾106㎡3房客厅开间一样，但最终实际可能还要低一点。
相比之下，白石洲绿景璟庭125㎡3房使用率比润玺120㎡估计还用低一些，最明显是润玺120㎡3房主卧多出一部分阳台空间可做成书房之类的。
总体而言，项目采用大建面户型设计，但实际得房率肯定偏低，对比润玺差不多，甚至还更低。另外，项目总价门槛千万起步，特别187㎡4房总价2000万门槛，同等预算下，当前可选择的太多了，诸如前海新盘、蛇口新盘以及华侨城二手房等。
04
大冲旧改标杆在前，后者奋起直追
作为深圳最为成功城市更新范本，大冲华润城旧改项目整体开发周期差不多近10年，商品房系列从最早华润城润府一期2014年10月开盘，到最晚华润城润玺二期2022年6月，整体跨度近8年。
第一次开盘：
2014年10月，华润城一期首次开盘，均价4.75万/平，3小时就卖完。同年11月底加推，均价5万/平，再度3小时内售罄。
这里面最重要是，2014年930楼市利好政策，推出“认房不认贷”及“最低七折利率”等，深圳楼市率先复苏。
第二次开盘：
2015年12月，华润城2期入市，价格区间在6.2-8.1万/平，均价7.5万/平左右，当时开盘并未卖完，但也有市场热度在。
这其中，2015年330楼市利好政策，主要是“贷清首套3成”和增值税“5改2”，正因如此，深圳率先开启楼市普涨，引领全国。
第三次开盘：
2018年6月，华润城3期开盘，均价8.5万/平，全城疯抢，当天售罄；9月，加推555套，依旧日光。
华润城三期热销很大原因是，历经2016年深八条限购加码之后，深圳楼市出现横盘期，市场好投资产品太稀缺，加上华润城单价便宜（均价8.5万/㎡），当时二手房在11万/㎡左右，出现一定程度倒挂。
第四次开盘：
2020年11月，华润城润玺一期1171套房源全部开盘售罄。备案均价13.1万/平，单价区间12.01-14.47万/平，总价区间1184-2984万。
这个时期处于深圳打新狂热期，当年日光盘创下历史记录，加上项目自身热度高，去化自然不成问题。
第五次开盘：
2021年12月，润玺2期推售1024套房源，户型面积120-185-270㎡，位于1/2/3栋，备案均价13.2万/㎡，冻资入围1486批，开盘剩余约200多套房源。
这个时期打新已经走下坡路，但项目凭借之前积累热度和口碑，依旧能去化8成。
2022年6月润玺二期4栋尾盘340套推出，也没实现日光，在全民营销中慢慢售罄。
然而，白石洲旧改整体规模在348万㎡，相当于大冲旧改1.24倍，整体开发周期大概在8-10年，到底能不能实现大冲旧改的光辉战绩，值得思考。
大冲华润城旧改每次开盘火爆，得益于楼市黄金时期，相比之下当下楼市进入白银时代，若从开盘销售情况角度来看，白石洲旧改大概率很难追上。
一是，楼市周期不同。自2021年下半年后深圳楼市进入下行期，市场低迷程度远超以往，对比2018年甚至有过之无不及，至2023年楼市依旧处于低迷期。
二是，门槛不同。早期2014年、2015年华润城两次开盘单价低、加上三期开盘均价8.5万/平，均能在这两轮普涨中实现财富积累与暴涨，加上前几期有极大的获利诱因，导致后几期周边二套打新、全城热度居高不下。
现在白石洲旧改项目总价1000万以上门槛，没有原始积累、家庭出钱或者个人极度优秀等除外，普通人很难从首次置业直接上车，加上回迁户是不缺房的，周边华侨城豪宅客群也看不上这类高容积率、超高层74F住宅的，只能从外部获客。
总结：
由于超级大体量旧改项目，导致白石洲旧改绿景璟庭项目自身存在一些缺陷，如超高层74F，问鼎深圳住宅第一高楼；超高容积率10以上，超出常规新盘太多；大建面户型110㎡3房起步，导致总价门槛千万起步……
同等总价预算下，当前可选择性标的，太多太多了，诸如前海新盘、蛇口新盘、深圳湾双拼房、华侨城二手房等等。
