近期，位于前湾新盘一湾瑧邸曝光最新营销节点：

预计5月1日开放营销中心，5月20日开放样板间，5月31日开盘（以KFS为准）。

一湾瑧邸项目亮点是把前海新房户型建筑面积门槛下探到100㎡以内，99㎡可以做3房，116㎡可以做4房，另外还有151㎡大4房。

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项目信息

一湾瑧邸项目为前湾T102-0410宗地，于2022年8月4日，由深圳招商地产以51.29亿元+竞配22000㎡自持竞得。

据悉，该宗地商品房毛坯限制均价为10.71万/㎡，若加上0.5万/㎡装修费，最终预计均价在11.21万/㎡，具体是否带装修+有无折扣优惠，最终以KFS信息为准。

项目占地面积为2.43万㎡，总建筑面积为16.67万㎡（含0.4万㎡商业），计容容积率为4.92。项目共计8栋建筑，含5栋可售住宅+1栋保障房+1栋自持租赁用房+1栋幼儿园，总套数1346套（可售商品房646套，保障房140套，自持租赁保障房560套），车位数1150个，车位比1:0.85。

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户型图

99㎡3房246套，116㎡4房253套，151㎡4房147套。

项目西南侧后期会新建其他建筑，预估基本没啥海景，大部分户型合围式看花园为主。

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周边配套

交通方面，项目靠听海大道，距离5号线前湾站与前湾公园站各在400米左右。

教育方面，项目隔壁就是一块规划的9年一贯制公立学校。距离项目900米是在建的南二外前海教育集团（前湾学校）前期上学会在这所学校，国际学校有哈罗公学。

商业方面，项目自带0.4万㎡商业，前海站中集前海国际带有8万㎡多元体商业，将以“Mall+Street+Park”三重叠加场景为核心，打造24h不打烊的沉浸式商业体验空间。

其他配套，据数据统计来看，前湾的公共配套是整个前海三湾体量、密度最大，人均配套服务设施面积为桂湾5倍。

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优缺点分析

优点分析：

01、项目把前海新房户型建面从早期120㎡做3房直接打下来，降至到99㎡3房，同样兼顾到实用性，如116㎡可以做到4房，这样降低了总价门槛。

02、项目距离5号线前湾站与前湾公园站各在400米左右。

03、项目对比2年前开盘的龙光前海天境、1年半前开盘的润峯府均价方面可能会保持一致，但总价门槛相比降低100-150万。

缺点分析：

01、当前前湾处于大开发中，区域内空置地块较多，居住体验不佳，因此需要一定周期配套升级。

02、项目由于地块占地面积较小，总套数1346套（自持租赁+保障房合计700套比商品房646套要多），并且车位数1150个，车位比不足1:1。

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价值分析

01、扒取前海2019年到当前新盘信息来看，一湾瑧邸项目户型建面门槛是最小的，建面99㎡做到3房，比同区域前海天境、润峯府少了7-10㎡，即总价门槛低了预计100-150万。

02、项目116㎡可以做4房，这是前海新盘中继瑧湾悦115㎡4房之后，第二个做到高实用率的。

03、项目所在前湾片区住宅地块仅有3个，加上区域内已再无新住宅地块，整体有一定稀缺性。

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总结

整体而言，由于前海地块功能性基本已全部分配，住宅项目不足20个，有一定稀缺性。因此，项目还是值得入手的。

其中，重点推荐116㎡横厅4房，预计总价比99㎡多不了多少，但功能性能满足家庭二胎居住需求。当然，预计不多如刚好总价1000万出头，上车99㎡3房也是一种选择。