近期，京东拍卖网上线一套香格丽苑114平3房，起拍总价1077万，评估价1346万，整体而言该房源无论是地段配套还是起拍总价均算得上近期不错的标的。（有意向的朋友留一下拍卖时间9月16日，需要代拍服务扫一扫文章底部二维码）

然而，重头戏是这套房源业主通过一系列骚操作，最终爆仓走向拍卖：首先以1750万总价买下，贷款7成；然后半年后做个小额贷款，贷出150万；再之后4个月左右再次通过个人借贷，贷出170万。最终无力偿还贷款，导致被起诉，走向拍卖。

01

高杠杆买房：

总价1750万，首付仅掏了300多万！

通过该套房源不动产登记信息查询结果告知单来看：

第一步：业主于2020年9月23日购买香格丽苑114平3房，购入总价1750万，首付3成即525万，贷款7成即1225万。

第二步：等待大概半年之后，在2021年3月5日通过第三方小贷公司贷出150万。

这个时间深圳二手房指导价刚出台不足1个月，市场情绪还未回落，房价已经冲击到最高位，相比购入价1750万，肯定有些增值空间，但由于本身是首付3成购入，正规银行DYD肯定做不了，只能转向做第三方小额贷款。

这中间近半年左右垫资成本：若按照万4-5/天，垫资300万，半年左右大概成本在22-27万区间，加上手续费，接近25-30万左右。

第三步：4个月之后，再次通过第三方个人借贷，贷出170万。

小结：

通过这一些操作来看，基本锁定高杠杆操作。总价1750万，减去贷款7成1225万，减去150万，再减去170万，大概等于205万，加上垫资成本等，若加上月供成本，最终这个成本应该在300万上下。

02

骚操作本质是：步子大了，扯着D！

01、上述业主这套骚操作本质就是没钱，非要上高杠杆去购买超出预算之外房源。（不知道又是哪位大V带的）

本来首付200-300万之间，首付3成，去买个总价800万以内房子属于正常能力可控范围，非要瞎操作挑战能力之外的标的。

加上自身现金流差、还款能力差（收入不高或没其他资产），每个月6万多月供只能通过借贷来还，赌上看好楼市预期，结果二手房指导价出台后半年左右楼市急转，下行期开启，房价一直跌。

02、正确的高杠杆玩法：绝对是不会超出自身还款能力。

首先选好标的，如优质资产豪宅、名校TOP30内改善房等大方向上正确，绝非远郊的老破大、刚需盘非主流户型、双拼房等等。

其次通过DYD来做到低首付，如全款购买（找第三金融机构垫资），在等待半年左右，DY贷出资金做到低首付。

最后，通过DYD资金来还月供成本，等待楼市上升期，收割结果。

现在早已过了那种GDGD楼市时期，现金流强+月供还款能力强，还可以操作一下，其他就少碰。用网络一句戏言：没钱就别玩高配。

03

香格丽苑114平多少总价入拍下合适？

香格丽苑位于福田安托山与香蜜湖交界处，距离距地铁2号线侨香站300米，1站到安托山、3站到车公庙、5站到福田中心区，整体区位比较优越。

小区共有4座（AB座、C/D/E座），合计612户，户型建面为86-138平2-4房，其中主力户型为114平3房、138平4房，分错层，厅出阳台或卧室出阳台两种。小区园林设计有游泳池和小孩娱乐设施还不错，首层楼空设计，小区管理好。

项目带侨香外国语小学（改名福田实验学校小学部）+深圳高级中学初中部，教育资源也算不错。

缺点是车位仅500个，略有不足，加上处于侨香路与农园路交汇处会有噪音影响。

114平3房厅出阳台

114平3房卧室出阳台

2019年双11左右价格：1400万上下

2020年715左右：1600万出头

2021年底价格：跌回至715左右水平

目前价格：大概在1600万左右

2022年6月份，成交一套20楼116平，成交总价1680万。按此推算114平，价格会略少一些，加上不同楼层（奇偶层差别），应该在1600万上下。

上述这套拍卖房114平不满5年，增值税全额征收5.3%+个税3%+其他杂费，加上学位情况是否占用情况不明，另外项目同户型二手房指导价在1490万。

综合来看，上述114平拍卖房最终成交价若在指导价及以内，性价比还行。