近日，位于宝安尖岗山万科新项目万科未来之光户型总价区间曝光：
73平3房1卫，总价区间为539-600万；
80平3房2卫A户型（南北通透），总价区间为579-650万；
80平3房2卫B户型，总价区间为619-700万；
99平4房2卫，总价区间为820-900万；
125平大4房，单价10万起。
据悉，项目将于9月17号开样板房，9月27号开盘，首批推售719套，并且送装修（具体以KFS信息为准）。
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项目信息
万科未来之光为新安A012-0112宗地，于2022年4月底由万科+深圳安居集团以70.51亿拿下，建成商品房后毛坯限价87494元/㎡。
项目占地面积7.4万㎡，总建筑面积30万㎡，计容容积率仅2.91，总户数1700多套。
户型方面，主要有73平3房1卫、80平3房2卫、100平4房2卫、115平4房2卫、125平4房2卫，属于高赠送。
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户型图一览
若首付3成，买73平3房，最低首付162-180万；若首付3成，买99平4房，最低首付246-270万。这两个户型算是里面最具性价比，满足刚需500-600预算万区间上车、800-900万预算区间刚性改善4房需求。
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配套
交通配套方面，项目距离5号线兴东站1.6公里，距离未来待建15号线宝安公园站大概1.3公里。由于整体距离较远，步行基本不太靠谱，更多依靠自驾出行。
通过自驾出行，可以15分钟左右抵达留仙洞总部基地，30分钟左右抵达前海。
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教育资源配套，项目目前所属学区为南科大附属宝安学校+宝中集团实验学校共享大学区，距离南科大附中宝安学校（九年一贯制）大概2公里左右，距离宝安中学集团实验学校大概1公里左右。
商业配套方面，项目自带1万平商业，周围就有曦城VIVITOWN山地风情商业街，周边缺乏大型集中式商业。
（图片来源：公众号【房通记】）
其他资源配套，项目本身是一个低密纯居住社区，而且紧邻华南地区最大的纯别墅社区——曦城别墅区，周边2公里内有宝安公园、尖岗山公园、国际山公园，直线1.7公里是铁岗水库，生态资源丰富。
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优缺点分析
优点分析：
01、容积率2.91，算是新盘中较少低容积率住宅项目。
02、总价500多万上车，对置业宝安刚需的上车友好，将豪宅区卖出刚需价格，也算是一种侧面优势。
03、户型做到小建面、多功能的特色，如73平做3房、99平做4房，小建面、总价自然就降低。
缺点分析：
01、距离地铁基本在1.3-1.5公里左右，对依托地铁出行不友好，基本要靠自驾出行。
02、尖岗山片区早期作为高端别墅区，本身区域居住人群较少、环境静谧，随着近年几个刚需盘入市，略有改色，但对喜欢闹市区、夜生活等群体可能不太适应。
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周边近年新盘对比一览
从尖岗山片区近几年入市新盘来看，户型面积段、总价均出现低门槛化，如2021年中入市万科都会四季最低门槛524万起。
这意味着，尖岗山从早期别墅区的产品逐渐开始刚需化，只有当区域有刚需入场、流通才能刺激区域楼市热度，毕竟接地气才是务实。
9月底即将入市的万科未来之光最低门槛539万起，基本与去年的万科都会四季同等门槛，加上整体户型类似，可做参考。
不同的是，本次万科未来之光推出99平4房户型，弥补刚性改善4房需求，如资金量不多+家庭二胎这类群体需求。
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到底能不能买？
01、自2021年10月之后，深圳新房市场开启降价、打折、转介、送首付等各路骚操作，本质问题是购买力不够了。
经济大环境不景气，加上各行各业降薪、裁员，导致都不敢加杠杆，正如年初本人所说2022年降低杠杆、保证现金流才是正确做饭。
02、基于以上市场环境来看，要说接下来深圳新房还有多少“日光盘”，估计基本零星甚至没有。
03、基于以上两点分析，万科未来之光这个盘，只有部分户型可以入手或者具有性价比：
第一种，73平3房1卫，总价539-600万区间。同等总价600万以内，整个宝安+近前海区域（30分钟内）+3房，在今年基本找不到第二个对标产品。
第二种，99平4房2卫，总价820-900万区间。同等总价900万以内，整个宝安+近前海区域（30分钟内），4房比较少选择，但3房选择就多，比如碧海京地海樾府等。
另外，预算到了900万，基本可以加点直接到1000万预算，可以直接买前海新盘。
因此，这个99平4房适合需要家庭二胎+4房需求的这类群体。
关于其他户型：
80平3房2卫总价相比73平3房1卫多出80-100万，仅多出1个卫生间，从性价比角度来看，1个卫生间≠80-100万，毕竟其他地方也大不了多少。当然，不在意这些，看个人情况。
125平大4房，由于总价到1300万起步，已经到了这个区域预算，可以直接买前海新盘。
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总结
尖岗山片区从早期别墅产品，到近年逐步刚需化，对刚需而言肯定是赚了，毕竟花更少的钱买同等区域配套。
鉴于尖岗山片区远地铁、人流量少这两大短板，因此这个区域适合喜欢居住环境安静+有无地铁无所谓的自驾出行，在近前海区域范围内，对于总价600万以内刚需上车、800-900万区间刚需改善+4房需求群体，还是值得。
