一般而言，深圳置业方向可分为城市规划方向、轨道交通（TOD枢纽）、学区房、豪宅区等。其中，刚需一般能够得门槛只有城市规划方向、TOD枢纽。

作为当下最为火热的方向：西部+TOP枢纽，若加上刚需门槛限制条件，大概率只剩下光明城片区。

光明城站除现状广深港高铁外，未来还将引入赣深高铁、深莞城际、城市轨道交通6号线支线、13号线和18号线等轨道，将会一举成为深圳西北部重要的交通枢纽。

光明城综合交通枢纽规划图

01

光明城片区新盘一览

除售罄项目中海观园、龙光玖瑞府之外，其他在售项目如尾盘观月台、润曜府、润晖府，待入市项目中海时光境以及待拍地块A503-0107地块。

价格方面，去年中海观园毛坯限价4.44万/平，加上装修费最终备案均价4.7万/平，开盘热销千套，一战成名，成为整个光明销量冠军。

周边地块基本均为土拍而来项目，由于土拍年份的不同，市场环境+ZF限价等因素，导致区域项目不一。如即将入市的中海时光境毛坯限价4.89万/㎡，待拍地块A503-0107毛坯限价5.03万/平。

周边在售的润晖府、润曜府目前折扣到92折，自带小户型69㎡2房最低到总价300万起，但自身地块较小，密度较高。

从居住体验上来看，中海时光境是除中海观园之后地块最大的社区，周边基本是若干“豆腐块”新盘。项目整体为4栋6座，采用斜排式分布，保证每个单位通风、采光良好。

因此，如果考虑光明城片区置业，结合自住舒适性，中海时光境或是最好的选择。

02

中海时光境项目信息

中海时光境项目由去年11月土拍而来，占地面积2.7万㎡，建筑面积16.9万㎡，容积率5.6。

项目由4栋6座住宅组成，可售商品房1543套，车位比1:1，为3T6户，主力户型为82㎡3房1卫、89㎡3房、108㎡4房。

目前项目展厅、样板间已经开放，预计9月开盘入市，先推2栋和4栋，毛坯均价限价4.89万/㎡，至于开盘是否有折扣暂不明确。

82㎡3房1卫

82㎡户型朝向分为东北向，整体视野开阔。

89㎡3房2卫

除02号为东南向，其他89㎡户型均为西南向。

108㎡4房

相比市面上那种常见的3卧室并排并且朝北设计，108㎡4房采用3卧室跟阳台同一方，均为西南向，这样的好处是保证卧室采光更好。

03

中海时光境项目分析

第一，项目整体区位属于光明城片区，区域基本上均是新建的项目，整体面貌较新、干净。

第二，自去年中海观园热销千套、成为光明销量之冠后，光明城片区逐渐被市场所接受。

第三，光明城片区未来地铁13号线开通之后，到南山留仙洞总部基地、南山科技园均在30分钟之内。

项目处于13号线同观路站与光明城站中间，各自500米左右。

第四，项目所处于观光路南侧，这条路两侧分布的均是当前整个光明房价最高楼盘，诸如玖龙台、深房传麒山、光明大第以及备案价最高均价7.9万/平的新盘中海寰宇时代。

未来随着周边配套落地，周边连成一体，有一定辐射带动作用。

第五，项目最小82㎡3房，毛坯限价4.89万/㎡，预计最低门槛总价360万左右起步（可能还有折扣优惠，待定），相比之前3年打新高峰期均价5万多、6万多买入光明新盘（如星河天地3房门槛基本500万起步），整体门槛降低大100多万，即省下成本，利好刚需上车。