昨日，一则“宝中花样年花乡免费送房”的消息刷爆网络，从中可以看出业主2020年下半年高位买入，已经扛不住了，打算免费赠送。

这其中几点信息：

01、2020年下半年365万买入花样年花乡27.88㎡单间，折合单价13万/㎡，这个价格算是高位入手（最高峰期大概单价15万/㎡）。

2023年初同样户型成交单价只有8.86万/㎡，两者对比来看，总价相当于跌了117万，单价跌了4.14万/㎡，跌幅大概在32%。

进一步来看，若原来2020年3成首付买入，即首付成本109.5万，贷款7成即255.5万，也就是现在房子的欠款=当前房子市场价格，属于资不抵债！

02、深圳自2018年731限购之后，房产需满足产证3年及以上才能交易。当前房产赠送、离婚析产均能P限购。

03、即使赠送，也需要红本在手，即提前还清贷款，这个垫资成本、税费等成本具体哪方承担均需要协商，实际一般非直系亲属赠送还算走房产交易为主。

04、2020年底、2021年初深圳高位入场+高杠杆上车的，如果扛不住，房子基本最后走向拍卖，今年应该会有很多，特别是这些被假大V忽悠“人人买得起房”的外地客，可能收入都不稳定。

05、敬畏市场，没有精钢钻，别揽瓷器活。深圳买房首付不够可能不重要，但月供很重要，没有稳定的3-5年现金流，一旦市场不好基本必死。同样，楼市下行期，覆巢之下，焉有完卵。

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“免费送房”从燕郊开始！

“免费送房”在国内最早大概在2020年开始在环京燕郊、北三县等地上演。

燕郊房价大概有两波涨幅，第一是2015年消息宣传北京市政府要东迁的消息，加上当年货币宽松、贷款优惠、棚改爆发等，从年初八九千的价格涨到年底接近2万/㎡。

然后，真实掘金浪潮从2016年底、2017年初，随着各方宣传、大V躁动带路等，房价又从2万涨到3.5万/平左右，最高超过4万，上演最后的疯狂。

2017年3月开始，调控连续加码，非当地户籍居民家庭能够提供当地3年及以上社会保险缴纳证明或纳税证明的，限购1套住房。从那时起，燕郊房市开始逐渐冷清。

限购政策迅速让燕郊楼市降温。2018年初开始出现较大幅度下跌，到2019年初燕郊房价降到1.8万/㎡。

到2023年初，燕郊房价已经从高位3.8万/㎡，跌到1.2万/㎡，跌幅68%，差不多2/3没了，如果高位入场的基本变成负资产，倒欠银行一大笔钱。

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深圳高位接盘，基本首付跌没了

根据深圳中原统计数据来看，从2020-2023年来看，成交均价下跌的楼盘达到了近74%。

主要有几点规律：

房价下跌的楼盘主要分布在东部区域如罗湖、龙岗、盐田，其中又以罗湖区的楼盘占比最多；

而近3年成交价跌幅比较大（30%以上）的楼盘，在核心区域如南山、福田都有分布；

有部分因为学区、片区规划等利好因素，在2020年及之前房价飞涨的楼盘，“挤泡沫”的迹象明显，跌幅排在区域前列。

比如近3年跌幅榜前几名，如八卦岭、龙悦居、诺德国际、花样年花乡/花郡，从房价最高位算起，到当前最新成交价格，基本普遍跌幅30%以上，甚至腰斩！

如果是首付3成高位入场，跌幅超过30%以上，基本算是首付跌没了，等同于负资产。如果是房价腰斩的，要想再回到高峰期怕是很难了。

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现在惠州楼市行情极差，新盘降价、送首付情况不绝如缕。开发商先打折9折，然后送给客户20%首付，客户刷卡转进来按揭，相当于0首付买房。

01、中介去交友网站套路获客，画饼给你买房，让你自己供楼；

02、然后找这种送首付楼盘，交2万首付，写女方名字买房，然后赚5-6万佣金，女方供楼

03、相当于整个流程，白睡+白赚几万佣金。

04、当然最坑的还有，找个装修公司和贷款公司，用你的房子去做装修贷，做完之后，钱进公司口袋，你一分钱没拿到，最后你就欠下一屁股的债。

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总结

01、当前全国楼市行情都不好，这个时候对于刚需而言，还是个上车机会，一来整体行情不好、价格自然是不会大波动；二来新盘相比几年前还有折扣优惠，整体价格比几年前还便宜。

02、行情不好，就得降低杠杆。像之前高杠杆+高位入场的，今年有很多扛不住，慢慢供不起楼，房子走向拍卖。

03、免费送房，本质是资不抵债，特别是二手房，这里与新房送首付还是有一点区别。

04、任何时候，买房尽量远离投资客多的小区，一旦市场不好踩踏就来了，自然卖不起价格，诸如深圳上述几个大跌的小户型大社区。

05、2035年的深圳肯定是不缺房子的，格局是小产权+商品房+共有产权+公租房+保租房为主，那么大部分房产肯定会价格出现瓶颈，房产的稀缺性决定价值，即是否可替代、同类竞品有多少。