今日，位于光明中心区科学公园旁满京华金硕华府官方版户型图正式公布，主推89㎡3房1卫、100㎡3房、102㎡横厅3房、120㎡4房以及140㎡4房，合计1144套，样板间8月13日开放，预计9月入市。

官方版户型图如下：

89㎡3房1卫

项目由于是旧改而来，故户型得房率相比其他土拍而来新盘略小，比如89㎡3房只有1卫，略有些瑕疵。

100㎡3房2卫

100㎡3房卫是项目一期主力户型，相比市面上常规化89㎡3房2卫，客厅3.6米，主卧3.15米等开间略大一些。

102㎡横厅3房卫

102㎡横厅3房，朝向为西北、东北向，故采用横厅设计，增加采光面。

120㎡4房

140㎡4房

4房户型也是采用横厅设计，朝向依旧是西北、东北向。

项目信息

项目原为狮山利益统筹项目，位于光明科学公园旁，总占地面积10万㎡，总建筑面积近百万体量。

其中，项目用地7块，返还用地1块，公共绿化用地2块。分别为05-03地块（金硕臻府）、05-05地块（楼村商业大厦）、05-09地块（金硕和府）、05-13地块（金硕瑞府）、05-10地块（金硕华府）、06-06住宅地块（未命名）、06-04住宅地块。

项目一期满京华·金硕华府由6座建筑组成，1栋1-2单元、2栋1-2单元、3栋都是可售商品住宅楼，有3梯6户、3梯4户两种梯户比，加上一栋幼儿园，总货量约1138套。

项目优缺点分析

优点分析：

项目最大优势是，处于光明中心区内+科学公园旁，整体无论区位还是环境算得上不错的。

作为光明重点打造区域，光明中心区是近4-5年内光明新盘推新、旧改力度最大区域，区域内楼盘基本均是近年光明打新网红新盘，整体面貌新，环境好。

同时，光明科学公园占地约208万㎡，2倍于深圳湾公园，总投资超15亿，定位为深圳北部中心的“绿色核心。

因此，光明中心区+科学公园算是整个光明的牌面。

缺点分析：

项目周边还有2个超级大旧改项目，为卓越楼村第一工业区和满京华第二工业区旧改，单体规模均超过本项目，意味着后续5-8年内周边新盘处于增量状态。

价格参考

项目旁边为深铁光明新项目睿著广场，体量较小，只有栋住宅，商品房毛坯限价4.53万/㎡。

但考虑到满京华金硕华府项目为旧改项目，一般价格会高于土拍项目，如旁边同样旧改项目绿城桂语兰庭备案均价5万/㎡，带装修。

如果结合之前不远处星河天地均价5.1万/平带装修，宏发万悦山一期毛坯均价4.8万/㎡，以及当前去装修费+带简单装修的趋势，因此项目大概率是参考价格在4.8万/㎡左右（仅供参考）。

加上当前市场环境较差，光明竞品较多，项目开盘应该会还有所折扣优惠，不然一次性1000多套，去化存在较大压力。

总结

比拼价格，项目大概率比不过光明其他新盘，诸如当前光明价格战；比拼户型，项目最小89㎡3房只有1卫，也不过其他光明新盘60多平2房、70多平3房等等。

因此，项目最大优势不是价格、户型等，在于区位，地处于光明中心区内+科学公园旁，整体配套、环境相对其他竞品而言算是不错的。

如果考虑居住环境好，项目可以在考虑之中。