作为曾经的宇宙中心，龙华在近些年随着市场上新盘不断陈现，逐渐进入一个相当内卷的地步。如何从中脱颖而出呢？

宏发悦见倾湖项目将于近期入市，拥有近4号线地铁口+大型综合体+宏发高口碑开发经验+豪宅打造的标准等，满足刚需各类需求，或是其中佼佼者。

01.项目信息

宏发悦见倾湖原为彬峰桂工业园城市更新单元，位于龙华区龙华街道和平路与清龙路交汇处东南侧。

项目整体占地面积4.85万㎡，总建筑面积约55万㎡，将打造成集办公、商业、住宅、城市公共配套等功能的大型街区综合体。分两期开发，一期（01-01地块悦见倾湖锦府；01-02地块悦见倾湖誉；01-03地块悦见倾湖和府）；二期（02-01地块悦见新时代大厦）。

本次主要推出的是01-01地块的悦见倾湖锦府，推出351套住宅，面积段为96-119㎡3-4房，带简装交付（无厨房、卫生间装修，其他装修标准还算不错，特别是带装甲门，整体档次上去了，具体可以实体看房感受），交付时间为2025年下半年。

项目实体楼栋

项目对比现状

从实地现场来看，周边生活氛围较为浓厚，项目所在的区域整体城市面貌较为不错，后续项目建成落地之后，对区域整体配套升级有极大作用。

02.户型一览

本批次预售户型，整体分为96-102㎡3房、116-119㎡南北通透4房。

96-102㎡3房2卫

96-102㎡整体基本趋于传统常规3房户型，亮点有，一是把墙体做成凹形状，可以放冰箱位，合理利用空间，减少浪费；二是主卧入户一侧做衣柜，可以保证主卧空间最大化使用。

116-119㎡4房

该户型做到南北通透，相比当前市场主流110多㎡横厅4房（3个房间并排），南北通透居住体验上更加舒适。

03.配套一览

交通：项目与地铁4号线清湖地铁口物业，由于项目采用多元复合连廊设计，串联多个地块，使得无缝衔接、园林共享、地铁到家。

自驾方面，项目周边有龙华大道、梅观快速、龙观路等城市主干道交错分布，可快速通达福田、罗湖、南山等区域。

教育：项目自带一所18班幼儿园，楼下便是九年一贯制龙华区清泉外国语学校（计划2023年竣工交付），附近还有新华中学、龙华第二中小学和清湖小学等优质教育。

商业：项目自带约3万㎡底商，临近的盛璟润府带有约4万㎡商业，距离星光城TTMALL约500米，与星河ICO直线距离约900米，1个地铁站之歌有约60万㎡龙华壹方城和山姆会员店，商业配套丰富。

休闲：距离项目约1公里可达龙华文化体育中心（在建）、龙华文化艺术中心、深圳书城龙华城、龙华文化广场四大文体地标。

04.价格参考

旁边盛璟润府项目，于2021年底备案均价6.95万/㎡，一方面这个项目当时捂盘10年，另一方面当时预售时基本接近封顶，差不多半现楼状态，加上市场环境来看，这个竞品价格作为参考对象基本无效。

另外，周边二手房指导价仅有5.65万/㎡，但实际二手房成交价格远高于，主要是周边大花园、大社区较少、加上幸福城高赠送等原因产生一定溢价。

根据目前销售口径，加上当前市场环境下开盘折扣优惠等，综合来看大概率单价最低5万多起步。

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项目价值点分析

在如此内卷的龙华新房市场，宏发悦见倾湖项目如何脱颖而出的呢？个人认为，项目有几大优势：

01、项目处于4号线清湖站地铁附近大概100米，相比其他一众新盘远地铁、无地铁项目，有通勤优势。

02、项目为地铁+商业+办公+住宅等综合体项目，加上开发商宏发品牌，可以做到必到一处，自成中心，诸如宝安QCC、公明宏发天汇城等均超出周边其他物业。

03、项目整体外立面采用铝板+金属格栅+Low-E玻璃为主，辅以局部真石漆外墙，加上集中大堂、亚洲主题园林，以及宏发一级悦心物管等，在当前新房市场上较为少见，比肩10万+楼盘品质，甚至还远超一些低品质伪豪宅。

04、项目无可售人才房、共有产权等，不用担心以后流通拉低房价。

05、项目为旧改而来（回迁房为写字楼），总体1521户，住宅部分（3块地）车位数2627个，远超常规1:1，相比当前一些土拍而来的商品房车位比不足，完全不用担心。

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总结

综合来看，项目有着高口碑开发经验，地处龙华4号线地铁口，加上大型综合体项目，满足日常生活需求，若开盘价格合适，对比整个龙华区域新盘而言，还是有一定优势的。