深圳楼市自2020年下半年进入下行通道以来，市场低迷行情，导致房地产产业链上下游产生一系列不良的连锁反应，比如新盘送首付、二手房免费送房等等。

这种现象归根结底为，楼市下行期价格大跌。因此衍生不少低首付、甚至零首付操作情况。

（2005年出版的，比较老，有些不适用了）

实际上，从整个楼市发展周期来看，这些无非就是之前“重复再利用”。

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深圳低首付发展历程

2007年乃至以前：中介囤房赚差价

这个时期，特别2007年深圳楼市处于上涨通道，算是比较疯狂的，中介通过囤房赚差价成为不少现象。

一种是中介通过获取房源，积压2-3个月，然后再涨价，给客户推房源；

另一种就是中介或者几个中介一起凑钱买下房子，或者几套甚至几十套，然后等一段时间卖出，赚钱差价。

由于没有长期现金流，中介持有房产一般周期比较短，大部分短炒赚差价几万、几十万。

2008年低迷期：KFS打折卖房

2008年深圳楼市低迷期跟现在差不多，但不同的是当时房价基数少，关外一些新盘降价打折、甚至腰斩卖出，这时候出现不少0首付买房的。

2009-2014年：反复跌宕起伏

众所周知的是，历经一年低迷期，2009年深圳楼市反弹期，房价死灰复燃。

2010年成交量相对减少，但价格整体依旧上涨，导致2011年政策加持，成交量急剧萎缩、房价下降；2012年小政策利好，年底上涨；2013年继续打压，新盘“限涨令”、“深八条”稳定房价。

2014乃至2015年之前：一刀流

这个时期，只有胆子大、加上一个好工作，首付不够不要紧，用信用卡、信用贷甚至企业低息贷款等等一套整齐，强行上车，俗称“一刀流”。

当然这个前提是赌对楼市行情，2015年深圳大爆发，房价暴涨，成功升阶。

2016年下半年之后：高评高贷

2016年10·4出台“深八条”之后，楼市迅速进入下行通道。

水库热爱者们，通过买入龙岗等“老破大”大面积、低单价这类物业，拉高评估价，然后通过抵押贷等方式，从而做低首付。

不幸的是，深圳楼市自此之后横盘3年，很多没有扛过来，没看到2019年底黎明的曙光。

2020-2021年：全款再抵押

2020年、2021年一些外地客，本身资金量不足，在大V忽悠下，通过垫资—抵押—甚至拼团等形式，强行上车。

接下来，2021年下半年之后楼市行情不好，扛了2年多，很多痛苦不堪，必将走向法拍的道路。

2021年下半年：新盘打折、KFS送首付

2021年下半年开始到现在，最早是罗湖一些楼盘打85折卖房，然后到关外楼盘衍生送首付等操作。

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KFS低首付骚操作

楼市下行期，KFS为了快速卖房、回款，不得不降价卖房，相比直接打85折卖房，又衍生不少骚操作，如送首付：

01、深圳新盘最高折扣是85折，这个折扣ZF可以允许；

02、新盘通过“送首付”形式，这种方式ZF不允许，主要原因是购房者只需出“1成甚至0首付”，导致杠杆太高，风险太大。

如之前坪山龙光某项目、信城龙岗某项目、以及近日福田水围某项目等等，均打着“送首付”幌子，全城中介一宣传，没有不透风的墙，ZF自然不会同意的。

KFS“送首付”方式：

第一类，通过首付分期的形式，将原先正常首付分2次或3次，在规定时间3个月或半年内，补齐首付即可。

第二类，KFS通过第三方公司给买家提供一些贷款诸如首付贷等，从而降低当前首付成本。这类不被允许。

实际上，这两类只能算“伪低首付”，毕竟钱还得还。

第三类，KFS通过第三方公司转账部分首付资金，然后客户凑齐部分首付，从而达到最低3成首付，再然后转账到KFS账户购买，最后银行审批、贷款批复。整个过程借出的部分首付，算KFS折扣优惠，不需要还。这类也不被允许。

KFS“送首付”与打折的区别，以总价800万房子为例：

如“送2首付”：正常首付为3成即240万，贷款7成即560万，KFS送2成首付，那么实际购房者只需掏1成即80万，但贷款金额还是560万。

如打85折：总价打85折，即折扣后总价680万，按照正常3成首付计算即首付成本204万，贷款7成即476万。

对比之下，可以看出KFS“送首付”套路首付更低，吸引首付不足买家来上车，但贷款更多，把更多风险转移给银行，正因如此ZF才明令禁止。

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二手房低首付骚操作

炒房客用的最多降杠杆方式：垫资—全款—抵押，这种方法放在现在已经不算稀奇，但核心点在于选筹正确、降首付（实力有，降成本）。

相比之下，一些首付不够的想强行上车的，照搬套用，一旦市场下行，加上还款压力，基本扛不久必挂。

第一类：卖价低于指导价房源

2021年初深圳出台二手房指导价之后，买二手房是需要多首付，因为当时二手房价格普遍比指导价高，多出部分需要买家掏。

到2023年上半年，随着市场持续下跌，出现一些二手房比指导价低的房源，这个时候买二手房可以按指导价去贷款，出现低首付。

比如：之前传出负首付50万买罗湖3房的消息。

这是位于深圳罗湖的一套评估价为570万元的房源，业主以520万元的低价出卖。该套房源的代理中介表示该套房源是回迁房，业主房子很多拿出来低价卖。

比如，现在一套二手房指导价800万，业主只卖750万，那么可以按照800万总价去申请银行批贷，最高按照7成贷款即560万，首付=买入价750万-560万=190万。

相比之前，按照750万成交，首付3成即225万，低于指导价房源首付会低35万。

值得注意的是，这种情况并不是高评高贷，属于正常批复，仅适用于卖价低于指导价房源。

在当前市场下，这类低于指导价房源多为回迁房、老破旧物业、业主急卖房、法拍房、双拼房、刚需盘顶楼大户型等等。

第二类：垫资—全款—抵押

这类模式也很简单、理解，最大问题是隐形成本还是挺高昂的，诸如垫资周期、成本、抵押服务费、中介费、税费等等，一系列成本比正常房贷是要贵出不少的。

另外，一些关键环结需要密切衔接起来，不然周期过长、过繁琐。

这两类最大区别是前者为正常房贷，后者需要一个繁琐过程进而达到。

总体而言，无论何种手法，在当前这种下行市场环境下，降低杠杆+稳定的现金流才能扛着楼市寒冬，不然高杠杆只会死在黎明的前夜。