前言

最近有人问他在通州的房子要不要卖，未来的最大利好就是M102线经过小区门口。周边也算成熟，就是房价一直在降。是不是卖了置换一下呢？这个是一个复杂问题，今天就来说说通州城市副中心的M102线。

一、M102线

1.1、历史--M102线与副中心的定位和规划同步出现的

2012年，在北京市第十一次党代会上，北京市委、市政府明确提出“聚焦通州战略，打造功能完备的城市副中心（提出了副中心概念，明确了通州作为副中心的定位）；

2016年中央研究部署规划建设北京城市副中心，一系列顶层规划以“钉钉子精神”扎实落地（在2012年至2016年期间，通州的建设相当于加速了，属于“打基础、补短板，有序拉开城市框架”的步骤实施。2016年开始，上升到“立长远、强功能、全面上台阶”的新阶段）。通州规划从此前的小打小闹，变成了全面开花（上面默认要投钱了）。

2018年6月21日，北京市规划国土委、通州区政府共同发布通知，《北京城市副中心控制性详细规划(街区层面)》草案已经编制完成（这一时期同步规划了轨道交通，M101、102、103、104等线路。这几条线主要服务于副中心）。这也是M102线第一次面世。

2021年12月9日，市规划自然资源委网站对《北京市轨道交通线网规划（2020年-2035年）》启动公示（这其中就包含了副中心的这些轨道交通线路，算是纳入了北京的后续建设整体规划中）。

2022年8月，北京市政府正式批复《北京市轨道交通线网规划（2020年-2035年）》，北京市轨道交通线网由区域快线（含市郊铁路）和城市轨道交通组成，规划线网总规模约2683公里。其中地铁普线（M线）强调尽可能覆盖城市主要功能区，满足多样化出行需求，提高城市公共交通服务水平。（北京市共规划了24条地铁普线（M线），其中在城市副中心区域规划了4条线路，分别是M101、M102、M103、M104。），这里面正式确定了M102线的规划（这个算是官方批复确定下来的，后期就是分步慢慢建设。并且这一时期，也基本确定了后续通州各条线路的建设过程）。

整体规划的完成，意味着在后续的建设过程中，涉及到换乘车站，会进行整体设计和预留。

目前正在建设的22号线，明确在神威大街站预留与M102线支线换乘条件。

目前正在全力推进M101线的建设，M102线在北京市轨道交通三期规划中为出现，因此属于纸面上的规划阶段。

图片来源于网络（小红书）

按照之前的规划。到“十四五”末，通州将初步形成“一环六横四纵”的轨道交通格局，人行道和自行车道累计总里程约1500公里，绿色出行比例达到80%（这里其中的“一环”就是指的M102线路）。

M102线路预测在北京地铁第四期规划中会出现（2027-2032年的建设中）。

【地铁揭秘】北京地铁M101线的前世今生及沿线站点分析#D0440

M101线一期工程全长约19.0公里（共设车站14座：商务园站、通州西站、通顺路站、会议中心站、龙旺庄站、通胡大街站、玉带河大街站、城市副中心站、行政西区站、北京大剧院站、体育中心站、张家湾西站、张家湾站、张家湾东站），目前处于正在土建加紧建设阶段（计划2027年底开通，这个时间节点基本大差不差，遇到困难段推迟一年也使情理之中）。

1.2、M102线路

M102线路是北京城市副中心的一条内部环线，并且在东北和西南向外延伸了两条支线，分别在燕郊的神威大街站与22号线换乘，在亦庄的次渠与亦庄线换乘。线路全长50千米（这条线算是把副中心的各个区域连接起来）。

图片来源于网络

1.3、其它线路

①、M103线路

线路：定福庄站-召里站，线路全长14千米；

②、M104线

线路：五方桥东站——副中心站地区/张家湾小镇地区，线路全长20千米。

总之：从21012年通州城市副中心的提出，就开启了通州未来光明的发展模式。2016年领导的视察直接把副中心的规格和未来定了下来，接下来就是全面的规划和建设阶段。轨道交通同步作为重要的配套规划和建设起来了。2018年规划批复，M101至M104线从此开始确定下来。核心区以政务区为核心的区域开始了建设模式。同时M101线作为最先建设的线路，进行了各种前期准备工作，在2022年的北京市轨道交通三期规划中确定下来，并且最先开始建设，目前已经全面开工。M102线属于把副中心圈起来的一条重要线路，在副中心的规划中明确在十四五期间开建（2021-2025年）。但是三期规划（2022-2027年）中未有M102线，那就意味着在北京城市轨道交通四期规划（2028-2032年）中会第一条加上去（和M101线相类似，在沿线的各种规划中都预留接口，并且在2028年之前和M101相类似，准备好一切工作，一经批复，立马开建），剩下就坐等吧（M101来了，M102还会远吗？）。

二、环线站点分析

2.1、新通州西站-范庄

2.1.1、新通州西站

①、限制条件：

与M101线和市郊铁路S6线换乘（三线交汇）；

市郊京承铁路（未来新建新通州西站与M101线站点综合一体化设计）

②、站点特征

站成一体化设计（以轨道站点为原点，结合车站中庭，打造东西畅达的公共通廊，缝合市郊铁路两侧，带动公共服务功能和自然景观渗入枢纽建筑空间，形成站城融合的宜人空间）。

③、周边利好

这一站基本确定，目前M101线已经动工，站点周边也做了规划，并且后续会利用M101线的利好，紧邻运河边上，进行拍地。

近期，北京城市副中心0601街区FZX-0601-0505等地块规划条件的公示（商务园地铁站南侧和通州西站）。

这里紧邻通州西站区域，周边的空地已经规划完成，利好都已经兑现了，接下来就是又一轮的卖地了。

紧邻河边的产业规划（这也为接下来产业规划留下了空间）

④、新地供应

2024年6月9日，北京城市副中心0601街区FZX-0601-0512等地块（用地四至：北至榆东四街，南至碧湾街，西至商通大道，东至翠河路。地块面积：9.32公顷。建筑规模：21.88万平方米）。配建幼儿园和养老服务驿站。

总之：这一站属于三线交汇，紧邻运河边，属于副中心的商务区域定位，规划已经完成，未来会成为拍地集中新建片区。概念还是比价新颖的。会卖一个不错的溢价。值得关注（未来周边的二手房还是会保值的）。

2.1.2、范庄

①、周边利好

这一站的大致位置基本在目前殡仪馆附近（①、涉及到拆迁的范围小，大片空地建设难度降低。②、未来整体规划完后，又是一片新地供应区域）。

殡仪馆搬迁

这个板块最大的不足就是紧邻板块东侧的殡仪馆，目前已经确认，未来搬迁至永乐店区域，官方已经确认。这个算是一个重大利好（计划2025年完成殡仪馆的迁址工作）。

②、殡仪馆周边规划

通州殡仪馆原址所在周边的土地进行整体的规划，因此这里会越来越好（主要还是以居住和生活配套为主）。

总之：随着殡仪馆的搬走，叠加M102线利好，这里周边接下来又是一片集中建设片区（新房供应片区）。目前南侧有正在售卖的新盘--2021年就取证的北投晟景汀澜（由于殡仪馆的存在，也是艰难销售中，指导价5.5W，网签均价4.9W）。

2.2、陈列馆路&通州李庄

2.2.1、陈列馆路

①、站点大概位置

根据之前公布的站名和规划图纸，基本确定这一站的站点位置是陈列馆路和潞苑二街的交叉口。

②、板块周边

站点周边还是有一些待规划建设区域，站定近距离周边未来必然是一体化设计，因此短期也就这样，稍微有点距离的区域，居凭借这个利好逐渐卖地（主要看拍地的顺利程度，多家抢拍，那必然是现在拿出来卖。无人文静，仅靠通州城投来接盘，那就等M102线建设开始落地了再卖吧）。

2.2.2、通州李庄

①、站点限制条件

这一站M102线与M21号线实现换乘；

周边空地建设空间

②、站点位置

通州李庄站根据站名和之前的规划图纸，这一站的大概位置在潞苑二街和潞苑东路的交叉口。

③、目前规划

在规划的地铁站周边的这两块地在2019年《北京城市副中心0602、0604街区FZX-0602-6001、FZX-0604-6001等地块控制性详细规划方案》已编制完成，并进行了公示（主要是综合性商业和金融办公用地）。

2023年9月26日，再次对此地块进行了实施方案的公示。

④、周边利好

站点近距离的周边有大片的空地待规划和建设。首先未来站点必然是与周边商业配套一体化建设（周边是大片空地，有规划和建设空间）。未来东侧哈游一大片空地区域，待建设和规划。

2.3、疃里&六合西路

2.3.1、疃里

①、站点位置

站点周边已经非常成熟了，小区基本是沿着瞳里大街两侧分布。可供地铁的建设发挥空间有限。因此根据地理位置和之前的规划图，这一站的设置位置大致在六环路的西侧，瞳里大街和潞邑东路的交叉口的西侧区域。

②、规划

东六环改造

东西两侧分布着办公区、商务区、副中心站等重要功能区域，交通需求越来越大，但都被东六环阻挡着。在2019年底启动东六环改造。东六环入地后，上面未来建成绿化带。连接地上的各个区域（这个也是投资巨大的大工程，还是比建设同等长度的地铁更费钱，因为洞变大了）。项目大概在2028年完工（反正现在到了这边属于大片的工地区域）。

这个地铁站口的东侧六环路的地上入地改造段的人口处，北侧进行加宽处理，南侧是公园化处理。

总之：瞳里站周边相对比较成熟（已经建设完成的小区布满了板块），目前的利好就是6环路的入地工程，和未来M102线的得建设。未来基本没有新地可供拍卖建设。

2.3.2、六合西路

①、站点位置

根据规划图纸和站名，大致确定此站的位置在新建安贞医院的东北侧区域。

②、板块周边

这里属于城乡统筹发展组团0701区域，北侧目前整体规划是绿化区域。并且在地铁站周边会规划相应的商业配套。

总之：这一站最大的配套就是西南侧的北京安贞医院，未来在地铁站周边规划配建相应行商业配套。北侧主要还是绿化区域。

小结：

东六环的东北侧区域，未来M102沿线，新通州西站周边已经完成规划（凭借紧邻水系和三线交汇，主要一产业+住宅为主，接下来会形成一个未来热点区域，住宅也必然凭借这些概念，卖个缦云ONE的价格和逼格）。范庄站随着殡仪馆的搬家，周边整体规划，形成一个新的拍地热点区域。陈列馆路的东侧紧邻河边，也是有一定的文章可做（等待接下来的整体规划，还是按照顺序发展，先建设南部的通州西站周边，再向北发展到这里）。李庄的站点西侧目前已经规划完成，建设商业综合体项目（楼下商业，楼上办公），李庄东侧还有大片空地待规划，大概率是地铁和主路沿线商业，南北侧住宅的模式（要想规划别的，主要面积受限，很难有大的用途）。瞳里站就想对非常成熟了，目前的东六环建设，未来M102建设（未来也就这样了）。

这里周边的房价基本在3W-4W之间（房子也基本是2000年之后，不少事2010年之后建设的，单价依然是在3W左右徘徊。毕竟位置还是有一些偏了。要想上4W+，必须就得高品质了，别墅洋房的概念--典型代表有别墅概念的尚东庭小区，御世佳府、中建红杉溪谷等），这里也有一些限竞房还不能交易--帅府潞苑。

未来M102的落地，也是对这里刚需房价更稳了，要大涨还是比较难的（这里毕竟规划的是城乡统筹组团，大的投入建设也比较难）。

2.4、小堡&宋庄

2.4.1、小堡

①、站点位置

根据站点名称和规划图的位置，以及线路的走势，大致确定小堡站的站点位置为徐宋路和未来潞苑二街的交叉口。

②、周边利好

这一站属于宋庄镇的小堡村，这里也是在北京艺术家们的聚集地。这里属于城乡统筹发展组团（0702街区，这里周边目前规划的事产业基地）。这里也是宋庄艺术小镇的南侧发展区域。

宋庄发展规划

2024年3月15日发布的《宋庄艺术创意小镇高质量发展三年行动计划》中介绍的发展区域主要是副中心北侧的宋庄区域，而不是M102线宋庄地铁站的周边区域。

总之：这里目前是以村庄的形式存在，并且居住有大量的艺术家（影响相对还是比较大的）。目前规划的宋庄高质量发展三年规划，必然是把这里的艺术家向北移动（更重要的是北侧卖了地，必然要叠加一些利好，要不然真不好卖。新地已经挂出，北京金地壹街区、建投国贸-瑨上还在艰难的热卖中）。这里在副中心的规划中，属于产业区域（必然是依托现有的艺术产业，形成产业区）。

【京楼资讯】通州宋庄上新地了，这个地方值得买吗？#D0530

2.4.2、宋庄

①、限制条件：

与北京地铁21号线、M102北支线换乘或者互联互通运行

②、站点位置

根据站点名称和规划图的位置，以及线路的走势，大致确定宋庄站的站点位置为通怀路和老政府路的交叉口。

③、规划利好

这里的定位是0702街区，主要是产业发展区，未来就是逐步拆迁建成艺术产业区。这里的利好可以参考小堡站。

总之：目前这里是是宋庄镇政府所在地（以镇的形式存在，属于宋庄村），目前是村名与艺术家们杂居在一起。短期这里保持现状，未来这里必然是重新规划，主要是升级之前的艺术布局，更现代化一些。地铁站基本不可能进行大面积的商品房的开发，未来最多建设一些安置房项目。

2.5、宋庄东&邢各庄

2.5.1、宋庄东

①、限制条件：

与M102北支线互联互通；

②、站点位置

这一站根据站点名称和规划图的位置，以及线路的走势，大致确定宋庄站的站点位置为首都儿科研究所附属儿童医院的东侧区域。

③、未来规划

这里属于07组团，0704街区。这目前规划建设了儿研所，这样的大部分区域是战略留白用地。

总之：这里医院建了，剩下的大部分是战略留白用地，因此接下来除了逐步拆迁，建设一些安置房以外，大部分区域还是不会动的，更不会拿这个招拍挂卖地（通州可卖的地方还是很多的）。

2.5.2、邢各庄

①、限制条件：

与北京地铁18号线(北京地铁R1线)换乘；

②、站点位置

这一站根据站点名称和规划图的位置，以及线路的走势，大致确定邢各庄站的站点位置为邢各庄路，儿研所南侧区域。

③、未来规划

这里根据通州副中心的整体规划，这里属于战略留白区域，因此这里短期还是以基础实施配建和拆迁安置为主，沿着道路两侧建设一些小区和商业配套（未来地铁的建设过程会有一波拆迁安置过程）。后续就慢慢拆迁吧。

总之：这里目前属于村庄+空地+工业园的形式存在，短期的未来这里也就是拆迁和安置为主，沿着通怀路两侧会有一些住宅和商业配置。

2.6、丁各庄&召里

2.6.1、丁各庄

①、站点位置

这一站根据站点名称和规划图的位置，以及线路的走势，大致确定丁各庄站的站点位置为丁各庄路和通怀路交叉的区域。

②、区域规划

这样属于07组团，0703和0704街道交汇区域，这里仍然是城乡统筹组团（沿着道路两侧为商业+居住聚集区，东侧和西侧定义为战略留白区）。

北京城市副中心宋庄办公区

北京行政办公区二期（六合村）将有六家委办局入驻，包括园林局、医保局、体育局、知识产权局、统计局、国家统计局北京调查总队。

总之：目前地铁周边还是以村庄，西侧已经在建设副中心办公区域二期拆迁了一波了（六合村办公区域基本建设完成，并且在东侧建设了六合庄的安置房社区，并且南侧的丁各庄产业园区已经拆迁完成），丁各庄北侧是保障性住房--燕保丁各庄家园（北京名字带燕保名字的，基本都是保障性住房）。未来的东侧和南侧会逐步进行拆迁和安置，并建设相应的配置房，沿着铁路和通燕高速两侧会建设相应的绿化带（目前是村庄+二手房市场+文化产业园等）。

2.6.2、召里

①、限制条件：

与北京地铁M103线进行换乘；

②、站点位置

这一站根据站点名称和规划图的位置，以及线路的走势，大致确定召里站的站点位置为通怀路，泰禾中国院子的西北侧区域。

③、规划

这里属于08组团，0801街区，地块由于北侧有通燕高速、南侧是运潮减河，东侧是减震沟，形成一个三角形区域。这里著名的是紧邻河边北岸的泰禾中国院子（2004年-2011年建成的独栋别墅社区，自从限墅令后，这个稀缺性就更就爱凸显了，自从这里变成副中心，泰禾中国院子立马水涨船高，单价直奔11W+，总价2500W至1个小目标的都有）。

总之：这里周边除了召里家园安置房社和东侧别墅社区泰禾中国院子豪宅社区外，这未来主要是沿着通怀路两侧会形成商业配套，西侧主要是绿化区域。东侧还是有一些商品房地块（未来这里还是会热抢的，位置还是比较稀缺的），再往东就是战略留白了。

2.7、政务中心东&东夏园

2.7.1、政务中心东

①、限制条件：

与北京地铁22号线(平谷线，正在建设过程中)换乘；

这个车站的站点位置是明确的，毕竟22号线正在建设。

2.7.2、东夏园

①、限制条件：

与北京地铁6号线换乘；

②、这两站周边的规划

这里属于09组团（0901和0902街区的交界区域），属于创新组团，也是副中心建设的核心区域，重金砸进去建设的区域。目前西侧的政务中心已经基本成型，东侧还在加紧建设过程中（主要是给西区上班人居住的政策性住房，还有一部分是安置房社区，剩下东侧还有大面积的待拆迁或半拆迁的区域），典型代表就是北投朗清园。这还有中国人民大学（通州校区）。

总之：这里属于副中心的核心建设区域（西侧是政务办公区域，东侧是大学+回迁安置+大量是办公人员的生活区，办公人员福利分房及相应的生活配套），这里地铁两站1.5km范围内基本没有商品房（因此想在这里买房就往西武夷花园片区，这里不仅紧邻运河，而且新房二手房都有）。

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2.8、潞阳大街&会展中心

2.8.1、潞阳大街

①、站点位置

这一站根据站点名称和规划图的位置，以及线路的走势，大致确定潞阳大街站的站点位置为通济路和潞阳大街的交叉区域。

②、规划

总之：这一站的东侧是朗清园+学校+空地+待拆迁区域。南侧是就是紧邻北运河的公园带，西侧是政务区的水系和公园绿化带。

2.8.2、会展中心

①、限制条件：

这一站与未来的北京地铁M104线实现换乘；

②、站点位置

这一站根据站点名称和规划图的位置，以及线路的走势，大致确定会展中心站的站点位置为绿心公园的会展中心区域。

总之：这一站周边身处在绿心公园之中，相当与给沿线居民前往绿心公园提供便捷（同时这里未来会建设通州的会展中心，目前还是以公园为主）。

2.10、城市绿心&张家湾

2.10.1、城市绿心

①、限制条件：

与北京地铁18号线、北京地铁M104线换乘；

②、站点位置

这一站根据站点名称和规划图的位置，以及线路的走势，大致确定城市绿心站的站点位置为绿心公园的南部区域。

③、未来规划

在城市绿心公园里面会逐步配建一些公共基础设施建筑（现在已经建设完成的三大建筑，南侧是体育中心，东北侧是会展中心）。

总之：绿心公园站基本是绿心公园的东南侧，未来逛公园到这里即可（目前周边已经基本建设完成，周末或者节假日来这里玩玩还是不错的体验，停车也比较方便）。

2.10.2、张家湾

①、限制条件：

与北京地铁M101线、北京地铁M104线换乘；

②、站点位置

因为这一站与M101站张家湾站实现换乘，因此这一站的位置基本已经确定。

张家湾站位于通州区张梁路与梧桐路相交路口西北侧，建设规模13352.74平方米。

③、设计规划：

这里属于第11组团（城乡统筹组团），也是张家湾核心区域。

根据规划，张家湾站周边为产业组团和家园中心。目前板块的南侧大部分是空地区域，规划已经制定完成，接下来就慢慢开发卖地吧。

总之：站点的北侧产业区（目前有一些企业入住，主要是占地面积比较大的生产型企业），南侧空地，利好规划已经来了，后续就慢慢卖地吧。这里刚需居住可以。想要借着副中心大涨一波，大发一笔，就比较难了，之前概念已经炒作的比较热了，现在反而大家更冷静，利好刚需购房群体（这里适合周边上班人群，特别是在副中心和产业区的上班人群）。

2.11、张家湾古镇&环球度假区

2.11.1、张家湾古镇

①、站点位置

根据站点名称，和张家湾的规划布局以及线路的走势规划图，张家湾古镇站基本位于张梁路，古镇的核心区域。

②、设计规划：

根据张家湾镇的整体设计规划，整体构建“一区（镇中心区集宜居生活、综合服务、花园式办公、休闲娱乐等功能于一体的生态宜业新镇区）一环（依托主要交通绿道串联各建设组团、村庄聚落、产业集群，打造镇域南部的宜居发展生态环），一带（凉水河生态景观休闲带）多点（南火垡组团以优美自然环境、醇厚乡土民风为核心特色的滨水休闲综合体；垡头组团以科技与设计为核心的绿色产业园区；多个新型农村社区、美丽乡村生态文明田园聚落）”的空间布局，城市绿心森林公园、环球影城已经基本确定，并且建设完成。张家湾西站未来规划为设计小镇区域。

在规划的张家湾古镇站就处于张家湾规划的一个核心功能区。位于文化创新轴线上。西侧是紧邻六环路的居住区。

总之：目前基本通过M102线把张家湾规划的设计小镇、张家湾古镇和环球影城串联起来。张家湾站基本是居住+产业结合的区域（未来主要引导和升级为设计产业为主，这个是一个缓慢转型过程）。古镇区域必然是挖掘和保护古镇遗址，并进行复建，再结合萧太后河和凉水河水系的绿化带建设，形成一个围绕着站点的旅游打卡区域。西侧的两个居住区域，就看后续如何把太玉园的小产权变成大产权了（周边还会有一些安置房和商品房建设的规划）。

口号是美好的，剩下就看怎么打造了，

2.11.2、环球度假区

①、限制条件：

与北京地铁1号线(八通线)、北京地铁7号线换乘；

②、站点位置

这一站基本是确定的，与目前开通的7号线环球度假区站实现换乘。

③、规划

这里属于第12组团（属于创新示范组团，意味着也是副中心重点投入真金白银打造的组团区域。1202区域是以环球度假区为核心的度假区域，主导是旅游度假区域）。

总之：这哥站点周围规划的是以已经建成的环球影城为核心的旅游产业区，周边会丰富配建相应的商业，形成真正的度假区域，未来会建设度假区的二期、三期等设施。就是一个游玩区域。站点周边也不会有住宅用地。

2.12、田家府&将军坟

2.12.1、田家府

①、限制条件：

这一站未来与M102南支线互联互通；

②、站点位置

根据车站名称和规划图纸，基本确定车站的位置为文景东街。

总之：这一站周边目前是被拆迁后的大片空地，未来规划是文旅产业及其相应的配套，地铁站南侧区域紧邻河边石战略留白区域。

2.12.2、将军坟

①、限制条件：

这一站未来与M102南支线互联互通；

②、站点位置

根据站点名称和板块规划布局以及线路的走势规划图，将军坟站基本位于九棵树中路和文盛街交叉区域。

③、未来规划

车站所在的东侧规划是未来的环球影城二期和三期区域，并且有相应的商业配套区域。板块的西侧区域，除了接下来在沿线建设配建相应商业外，以及现在建设完成的安置房小区（永丰里系列小区），其它区域是战略留白区（未来慢慢建设吧），

总之：目前站点周边是拆迁完后的大片空地区域，在西北侧建设完成并且入住的安置房社区，剩下区域就等着后续慢慢建设（这里未来东侧是文旅配套建设，西面基本是战略留白，毕竟还是有些偏远，不容易卖上价钱）。

2.13、万盛东&云景南大街

2.13.1、万盛东

①、限制条件：

这里与正在运营的北京地铁7号线实现了换乘；

②、站点位置

这一站的站点位置是明确的，就是现在7号线的万盛东站。

③、规划

总之：在万盛东站沿着万盛南街两侧有大片的空地和少量的安置房住宅。这里未来规划沿着万盛南街两侧建设住宅区域和配套的商业区域，特别是万盛东南侧是文旅商业配套和公园配建区域。紧邻地铁站新建还是以商业配建为主。其它区域基本是以住宅位置（未来可供拍卖的地还不少）。目前正在售卖的新盘有-帅府京彩世界。

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2.13.2、云景南大街

①、限制条件：

这一站与未来的北京地铁M104线换乘；

②、站点位置

根据站点名称和板块规划布局以及线路的走势规划图，云景南大街基本位于九棵树中路和云景南大街交叉区域。

③、未来规划

这里属于03组团区域，属于通州的老城区，定位是更新改造组团。这里未来就是缝缝补补。

总之：目前九棵树中路至云景南大街站就成断头路。周边还相对比较成熟。这里未来建设就是以九棵树中路打通为主要工作，同仁堂集团公司通州仓库是必然要拆迁的--国企仓库拆迁难度会小很多（沿着道路两侧是商业，中间目前有通州云景公园，未来沿着公园周边还是可以卖地的，这个房价就不会便宜了）。

2.14、孙王场&九棵树

2.14.1、孙王场

①、站点位置

根据站点名称和板块规划布局以及线路的走势规划图，孙王场站基本位于云景公园的东北角，九棵树中路孙王杨村区域。

②、站点规划

总之：这里属于接下来通州老城区要建设的一个重点区域，以拆迁和道路打通我基础，这里①、紧邻公园，②、紧邻地铁站。③、周围配套成熟。未来这里的土地和新房还是能卖出一定的溢价的。

站点周边的八九十年代的老房子基本挂牌单价在3-3.5W之间徘徊。2000年以后稍微好点的在3.7W。这里的2024年刚刚交房的新房盛世天玺（一共12栋，600户，挂牌单价6W，必然是无成交，不仅税费高，挂的也高，先冷一冷）。未来的新房必然是指导价要超越这个次新的二手的，周边新房相对还是稀缺，未来还是会好卖一点的。

2.14.2、九棵树

①、限制条件：

这一站与北京地铁1号线(八通线)换乘；

这一站位置基本明确。

②、未来规划

总之：九棵树板块周边非常成熟，未来就是丰富周边的公园绿化，以及一些老房子改造了。这里也是通州区的老城区的核心区域，八九十年代的6层无电梯老房子基本在3-3.9W之间（主要区别是小区维护情况，房子新旧，是否改造，距离地铁站的距离等等）总之差别不是很大（未来也就是改造一下，拆迁就难了）。稍微新一点的是2016年建成的K2玉兰湾（12栋高层，2367户，人车分流，花园社区，外立面是干挂石材，单价在5.9W左右）。

2005年左右建成的带电梯小区，基本在4.3W左右（当代名筑，瑞都国际等等）。

2.15、通州站&新华大街

2.15.1、通州站

①、限制条件：

与市郊铁路S1线(城市副中心线)换乘；

②、站点位置

根据站点名称和板块规划布局以及线路的走势规划图，通州站基本位于新华南路和西营前街的交叉区域（这里的东南侧就是通州站-火车站）。

③、规划

总之：这里属于老城区（最大的标注就是通州火车站的周边，必然是不仅仅成熟，而且还显老的区域）。周围未来火车站南侧的厂房区域必然是拆迁（但是属于战略留白区，未来好长时间保持原样）。整个区域未来就是地铁通了，交通更方便了，其它就保持现状。随着通州楼市的大波浪走。

2.15.2、新华大街

①、限制条件：

这一站未来与北京地铁M103线换乘；

②、站点位置

根据站点名称和板块规划布局以及线路的走势规划图，新华大街站基本位于新华南路和新华西街的交叉区域。

总之：这里属于通惠河的南岸，北运河的西岸区域，因此这里也是之前的通州发展核心区域。有少量的拆迁改造区域（其中缦云ONE就离这里不远。新房一出来就就卖出通州规划概念的板块溢价）。板块内的八九十年代的无电梯老破小单价在3.5W左右。2005年左右的单价基本在4.9W左右（2005年的摩卡空间单价4.9W、2014年的京杭府，只有两栋楼，单价5.2W）。未来也就是缝缝补补，沿着河边会建设一些商业综合体和写字楼。

2.16、岳庄&北关桥

2.16.1、岳庄

①、站点位置

根据站点名称和板块规划布局以及线路的走势规划图，岳庄站基本位于岳庄村和新华北路的交叉区域。

②、规划

总之：这里属于之前的新城与老城区的交界区域，紧邻河边（也就是地铁压线的东侧区域是商业办公聚集区，未来就是高楼林立区域），目前已经在建好建成不少商业办公物业了。西侧区域紧邻路边是商业（这里目前有一个著名盘就是缦云ONE。未来这里要腾出这么一大片地方就比较难了，因此这个开发商也是直接打出的缦云的旗号，捂地惜售了这么多年）。

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这里周边除了2022年刚交房的北京东湾小区，挂牌价6.2W左右（很少成交，税费太高，溢价也不小），剩下就是围绕着医院和财贸学校的个中国老破小小区，单价在3-3.5W左右。

2.16.2、北关桥

①、限制条件：

与北京地铁18号线换乘；

②、站点位置

根据站点名称和板块规划布局以及线路的走势规划图，北关桥站基本位于通燕高速和新华北路交叉区域（这座桥叫做通州北关桥，未来地铁站就在这座桥下面）。

总之：这里紧邻高度个运河区域，因此主要是高层的办公写字楼。西侧基本是老旧小区为主。西南侧是缦云ONE的售楼处。

三、支线

3.1、M102线北支线，(宋庄/宋庄东)&燕顺路&神威大街

这条线北支线规划从宋庄和宋庄东站引出，向北至燕顺路，然后向东跨过潮白河大街至神威大街与22号线交汇换乘。

3.2、M102线南支线，(田家府/将军坟)&台湖东&台湖&台湖西

这条线南支线规划从田家府/将军坟站引出，向南至台湖东&台湖&台湖西西区域，并且在亦庄火车站与亦庄线实现换乘，并延伸至次渠站（与北京地铁17号线、北京地铁24号线(亦庄线)）。

总之：M101线是通州现在建设和发展的主线（并已经开始建设），那M102线属于把通州副中心规划的各个区域串联起来（西部的老城区，南部的文旅产业区，东南侧的张家湾小镇新概念区，公园城市配套区域，政务区，东北侧的宋庄艺术家聚集区，以及北部区域）。并且基本在这些所经区域都进行了未来的发展规划。后续就是逐步建设的过程（罗马不是一天建成的，慢慢来吧，通州未来会在这些沿线时不时的有新地供应出来）。沿线周边无电梯的老房子单价基本在3-3.5W之间。2000年以后的次新子啊4-4.5W左右，稍微新一点的在5W+。刚交房的几个小区挂牌价在6W左右，新盘基本是6W+。