南三环最近又迎来了一位重量级的选手，这是继中海和瑞叁号院和永定金茂府之后，华润带着最新的产品中环悦府入主大红门板块。至此，北京最牛逼的三大央企开发商，齐聚南三环，开启贴身肉搏战。
由于三个项目仅挨着，因此在大的环境和配套上，基本一致，华润作为后来者，想必已经研究透了前两家的产品，那么中环悦府能否作为砌墙的砖，后来者居上呢？
今天本文将重点分析一下华润中环悦府本身的产品设计和大红门的地段价值。
去年底华润以34.845亿（溢价15%）拿下大红门最后一块住宅用地，楼面价6.82万，销售指导价9.5万。和旁边的中海、金茂相同的指导价，但是拿地成本贵了一万多，也就意味着中环悦府基本不会有大的折扣空间。要想购房人买账，只能在产品上面升级，力压中海和金茂，因此，疯狂的堆配置是华润的必经之路。
项目由6栋小高和高层组成，共计326户，容积率2.4，建面包括134-137-145-166-176-213㎡全四居产品。其中11层的小高层共2栋，一梯两户；17层的高层共4栋，两梯两户。小区体量较小，属于小而精的那种小型社区，因此在园林方面大概率不会有太多出彩的地方。
在建筑设计及外立面方面，主要是以对称轴线及建筑格纹配以古铜色金属和灰色low-E玻璃，并且搭配米白色石材，可以说是在北京悦府和北京瑞府的基础之上再进行升级。
并且社区配备下沉式酒店级全龄会所，构建除花园客厅、光影庭院、日光泳池等核心场景。
在户型设计方面，项目起步134㎡，而且整个小区是全四居产品，因此定位要比隔壁两个邻居略高一筹。由于样板家还没有开放，凭着目前官宣的户型图，给大家总结一下：
1、所有户型全部为南向三面宽眼镜户型，全部正南正北，南北通透。
2、南向阳台半赠送，北向露台全赠送，加赠送得房率高达84%-90%，部分户型要优于隔壁邻居。
3、南向全落地窗设计，最大程度的增加采光面积和视野。
4、除134户型外，全部配有独立的家政间。
5、所有户型收纳空间做的比较足。
6、四居三卫的户型，除了南向次卧卫生间为暗卫，其他皆有全明格局。
至于其他细节以及更多具体内容，等样板间开放了，我再去给大家一探究竟，敬请持续关注。
论产品本身，可以说是非常优质了，毕竟都到了1200万起步的级别，无论是户型格局还是装修标准，可以说很难再有大的提升空间。但是既然花上千万置业了，那么大红门这个地段未来潜力如何，是否值得入手，这恐怕才是买房人最关心的问题。
提到潜力不得不提“首都商务新区”的规划，想必很多人可能都没有听过这个概念，这里给大家普及一下：首都商务新区以南苑、大红门地区转型发展为带动，积极推动高端商务服务、时尚创意、展示交易、电子商务等特色产业发展，打造生态轴、文化轴、发展轴，将该区域建设成为产业转型升级示范、环境优、宜居宜业的面向国际交往的重要门户，打造首都高端商务发展的新空间、新名片。
要将大红门地区建设成为新时代服务保障首都功能的示范区、带动城市南部地区发展的引领区、有国际吸引力的首都商务新高地和有世界影响力的文化艺术新中心。
近期发展目标：环境整治与品质提升初见成效，重要公共服务设施基本建成，人居环境显著改善，重要功能节点建成并投入使用，服务保障首都功能的城市框架初步形成。
中期发展目标：城市服务能级显著提升，生态环境和城市品质显著改善，国际化要素集聚初具规模，国际商务领域取得重大突破，首都新兴功能体系初步显现，形成富有艺术气息、城市活力和国际特色的高品质综合城区。
远期发展目标：形成具备核心竞争力和国际影响力的首都功能体系，建成安全低碳、和谐宜居、智能高效、多元融合的公园城市样本，成为首都新兴功能的重要载体和引领城市南部地区发展的新兴增长极。
文末加微信获取丰台规划完整文档和中环悦府内部资料
可以看出，首都商务新区有两个关键性的字眼：服务与文化，并且从近中远起的发展目标可以看出，近期重点在于环境的治理以及基础设施的建设。因此，短期内大红门片区依旧不会有太多的改观，至于新修的博物馆群以及中央芭蕾舞团对于普罗大众的生活依旧起不到什么作用。
再加上去年底开园的南中轴国际文化科技园体量较小并且处于起步阶段，并不能提供众多的高薪职位，从产业的角度看，大红门依旧无法与丽泽或者总部基地相提并论。
对于大红门这一板块，更多的偏服务保障首都功能以及人文类的定位，因此，指望“首都商务新区”的规划落地带来房价的增值，可能性较小。
中环悦府凭借三环的环线优势以及出色的产品设计和高总价的圈层定位，未来更多是偏宜居的属性，那适合什么样的人买呢？
主要是以大红门及周边本身的地缘性改善客群以及东西城外溢的改善养老客群为主，凭借南中轴三环的优势，整个长安街以南的客群，如果能接受大红门的位置，中环悦府还是值得一看。（样板间明天开放，有兴趣的小伙伴文末加微一起约起来吧）
在此情况下，旁边的新房也即将迎来开盘，悄然间已占据“天时“”、“人和”之势。那么今天我们也来剧透下。
项目案名——华润·中环悦府，首先作为华润的高端“悦府”系，也备受大家的关注、青睐。早在去年的北京悦府已见证（项目开盘当天认筹近百组，更是蝉联10万+豪宅榜首）
2023年12月，丰台大红门0006地块被22家房企争夺，最终被华润以34.845亿元摇中丰台大红门0006地块，溢价率15%，成交楼面价6.82万/㎡，销售指导价9.5万/㎡
项目占地面积约2.1万㎡，建筑面积约7.5万㎡。容积率2.4，规划6栋住宅楼，共计326户，1-4号楼为17层（两梯两户）5-6号楼11层（一梯两户）
社区很纯粹，全改善四居格局。面积覆盖，134㎡、137㎡、145㎡、166㎡、176㎡、213㎡。其中主力户型为176㎡，略小户型不多。目前样板间处于加急状态，预周末开放134㎡、145㎡、176㎡、213㎡四个样板间有一定难度（现在做意向登记，看房联系小编有额外优惠哦）预计本月底开盘
134㎡是中环悦府的起步户型， 主打实用型四居。南向三面宽10.9米，客厅面宽4.3米，主卧3.6米，尺度适中。最小次卧9.45平米，足可以放下一张1.8米的双人床，和一组衣柜，实用性很强。主卧套间设计，主卫双面盆，解决了夫妻二人同时洗漱的痛点，同面积段更多只做一个面盆。南向三个阳台和北向两个设备平台都算一半面积，赠送超给力。
137㎡是经典的四叶草户型，格局上比134㎡做了升级，客厅面宽达到4.45米，LDK一体化设计使整个空间感更加通透。此外多了一个单独的家政间， 和入户玄关也增加了收纳的功能。南侧三个阳台，北侧三个设备平台都是半赠送。这个户型跟中海和瑞叁号院基本一样，但是中环悦府主卫做了双面盆，北向厨房也多了一个设备平台的赠送。
基本是137㎡的放大版，主要区别是北向的房间面积更大了。南侧房间尺度基本一样。还有145㎡都是边户，137㎡是中间户。
166㎡四居最大的升级是主卧270° 转角飘窗，而且开窗的位置明显向外拓展了一些。这近乎是一个三套房设计，三个卫生间，足够三代人居住生活。单独的拐角玄关，打造了两组玄关柜，同时也保证了居家的私密性。东向次卧也有可拓展的空间。
176㎡也有两种户型，6.6米面宽的大横厅＋LDK一体化，带来超级震撼的空间感，合家聚会或者宴请朋友，可以满足各种生活场景。主卫设计了浴缸和淋浴区。
213㎡的四居，主卧270°转角飘窗，面积外拓，实现了四面采光。面宽7.6米的横厅，搭配落地窗，奢侈感十足。双套房设计，次卧卫生间也做了三分离。主卧的浴缸靠窗，主卫开窗也比较大。可以在浴缸里欣赏城市夜景，简直是五星级酒店的享受。
户型总结：
1、南边阳台赠送一半，北向露台全赠送。加赠送得房率约84-90%之间，相比市场产品得房率略高，户型全部为南向三面宽的眼睛户型
2、南向全部是落地窗设计，采光、视野无忧
3、除134㎡外，其他户型均自带独立家政间，其中三卫户型均带一个暗卫
外立面循礼中轴秩序，新思现代天幕，对中轴直线秩序和建筑格纹元素进行时代转译，在以单元重复形成的秩序感下，加人庄重、华贵、典雅时代色彩，承袭北京悦府光幕设计，将古铜色金属、灰色low-E玻璃、米白色石材等结合
中环悦府外立面效果图
园林是取自中轴皇家园林的园院规划，以国际高奢安缦风酒店度假式园林手法，复现皇家度假感，创新中轴折叠绿洲。奢感门仪“发光盒子”，社区一盏灯照亮归家，「华堂、镜天、丘山、林泉、蓬生、街坊」六大场景，大视野会所庭院、一贯式风雨连廊、精奢自然感会客厅、林下全龄活动场等配套，打造四时皆宜的雅奢酒店度假式园林。
周边配套：
项目的优势也是非常明显的，不仅具备双铁优势；其北侧地块为教育用地（九年制）已经确定由北京十二中办学，命名佟麟阁学校，项目所处的位置还在首都商务新区，未来的人文环境和自然环境都是非常不错的
1、交通方面：
地铁8号线大红门南站西侧约750米 ， 距离地铁8号线与10号线换乘站大红门站 约 1公里.，通往国贸、丽泽、金融街三大产业园都是非常便利的
2、项目南侧配建幼儿园，近期将启动木材厂西侧九年一贯制学校方案设计，建成后拟交由北京十二中办学，命名为佟麟阁学校。
中海和瑞叁号院、永定金茂府都将纳入该校入学服务范围。中环悦府几乎也是板板钉钉的。
3、首都商务区功能定位：着力建设有国际吸引力的首都商务新区高地和有世界影响力的文化艺术中心，完善和优化首都发展布局，打造撬动南部地区发展的核心引擎；
从规划来看，04、06街区主要为商业商务主导，其余街区则为现状保留；
中环悦府所在的区域为国际商务区，旁边就是博物馆群一期和二期，未来的人文居住环境非常不错；
首都商务新区的规划是挺好的，只是在时间上需要点耐心，头五年重点是环境整治，要到2035年才能完全落地建成；
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