因为临界海淀北部，昌平南一直都是码农朋友们争相热捧的区域。昌平南比较火热的板块，一个朱辛庄，一个霍营。
朱辛庄现在还有一个新盘：中海寰宇未来，3月底即将开盘，销售指导价比去年略高了4000，但是凭借朱辛庄这个地块的价值，相信肯定和之前几个楼盘的一样,开盘即空。想入手朱辛庄，这个楼盘真的是不容错过。
中海寰宇未来|朱辛庄当红热盘6,6万开售在即，内附最新最全户型图
如果您对朱辛庄那微微上涨的指导价望而却步了。羊毛哥说，咱别急，沿着地铁咱再往北看三站，临铁的梧桐星宸，只有五万出头，现在还有大幅折扣，是不是非常具有诱惑力。感兴趣的朋友，可以私信羊毛哥具体楼层、户型、具体报价。
为啥羊毛哥说梧桐星宸也不错呢？首先它的项目距离地铁站仅500m，是真正的临地铁房。从朱辛庄到高教园，地铁就差了三站，乘车时间多了不到10分钟。但是总价会低不少，或者拿之前的买朱辛庄的预算可以买更大的平米。
再来看下项目板块内部设置，在中央设计了一条景观生态轴线，板块的核心配套比如商业综合体、TOD综合体、体育中心、创新社区、学校都规划在了绿轴旁边。
梧桐星宸的西侧是市政公园，再往西是九年一贯制学校，目前学校还没定。北侧有一块停车场用地，停车场的北侧是商业综合体的规划。
项目地块未来规划不错，周边公园、学校配套齐全，非要羊毛哥说它有什么不足的地方，就是周边商业可能稍微欠缺一点，但是整体来看，生活配套完全ok。
我们一起来看看项目本身怎么样：
01PART项目简介
项目基础信息
项目地址：昌平线沙河高教园地铁站旁
梧桐星宸
北京市昌平区外交学院(沙河校区)北200米
开发商：首开+北京建工+越秀
占地面积：约6.15万平方米
住宅面积：约12.7万平方米
拿地时间：23年7月
交房时间：26年6月
总套数：31栋楼1243套，本次开3个地块572套
产品面积：59一居，75两居，85/99三居，124/127四居
整盘均价：5.5万/㎡
总价区间：320-700万
容积率：2.0-2.5
总层数：7-14层
总层高：2.95米（顶层2.9米）
物业：越秀服务
物业费：4.29元/㎡
梯户比：59/75/85-2梯4户，99-1梯2户，124/127-2梯2户
样板间：75/85/99
装修标准：精装修
项目总建面12.73万㎡，地块占地面积为6.15万㎡，容积率2.0-2.5，限高45米。
该项目共有6个居住地块，规划了32栋住宅楼，总户数为1243户。
注意，这六小块地块的容积率是不一样的。
建筑总层数在6-14层之间，其中总高11层以下1梯2户，总高11层以上2梯4户，或2梯2户。
全部精装修交付。看实景，装标比朱辛庄板块前期项目更高）
02PART
户型分析
项目面积段为59-127㎡一居到四居。具体为59㎡一居、75㎡二居、85㎡三居、99//104㎡三居、124//127㎡四居。
因为户型面积段跨度比较大，看来项目是想要照顾到更多的群体，不过主力户型应该是99平应该没错了：
59㎡ 一居室
59平一室一卫，南向两面宽。适合单身或者无孩的小两口，总价在320万左右。
这个户型房源不少，不过空间布局上有些略显压抑，采光可能不够。
75㎡ 两居室
75平两室一卫，三面宽朝南，格局全明。两个卧室都有南向采光，U型厨房加上中心岛台，空间布局清晰合理，美中不足的就是卫生间是暗卫。
85㎡ 三居室
85平三室一卫，南向两面宽，南北通透，明厨明卫。
户型比较方正，也有一个多功能空间，整体看下来中规中矩，适合大部分家庭。
99㎡ 三居室
99平三室两卫，南北通透，格局方正。LDK·一体化设计，主卧套房设计，两明厨明卫，还有独立的家政间，布局舒适。
124㎡ 四居室
124平四室两卫，一梯一户，三面宽朝南。四间卧室适合多代同堂的家庭，主卧套房设计，有独立家政空间。
127㎡ 四居室
127平四室两卫，格局方正，南北通透。双明卫，三面宽朝南，以餐厅为中心，形成一个完整的洄游动线，总价在700万左右。
03PART周边配套
「交通配套」
交通：两横三纵一轨 立体交通之城
位于沙河高教园核心区，直线距离地铁昌平线沙河高教园站直线距离约600米。
一轨: 昌平线，三站换乘8号线、五站到达西二旗，直连13号线、15号线、10号线。
两横: 百沙路、北六环，互联昌平城区、海淀北部新城、顺义新城、首都机场。
三纵：南丰路、京藏、京新高速，链接永丰产业基地、中关村软园、西二旗。
「商业配套」
内部10万方的商业规划，直线距离约2公里内的玖耀里和隆兴购物广场，直线距离约10km外超级合生汇（建设中）、万达广场（朱辛庄）、海淀大悦城（建设中）等打造娱乐、购物、时尚为一体的都会商圈，多元化的繁华配套，高效率满足居住者的日常所需。
「教育配套」
8所高校：中央财经大学、北京师范大学、北京邮电大学、中国矿业大学、北京科技大学、北京航空航天大学等。
4所幼儿园：北京幼师实验幼儿园、北京师范大学实验幼儿园、中国科学院沙河高教园区幼儿园、红黄蓝亲子幼儿园。
2所中小学：航空航天大学附属小学、北京师范大学昌平附属中学。
「医疗配套」
周边有昌平区沙河医院、积水潭医院回龙观院区等。
04PART
周边项目对比分析
梧桐星宸对比之前沙河高教园的房子，指导价也上涨了不少。但是昌平地块未来还有很多，优质的新盘会吸纳购买力，之前不具优势的老盘会失去核心竞争力。所以像梧桐星宸这种加上临铁优势的新盘可以优先考虑。
小编也想和大家分析一些客观事实：
沙河高教园有价格优势，对比朱辛庄，沙河高教园这边每平少了1w，也就是说同样预算，能在高教园这边买改善户型，也能在朱辛庄买小户型。在通勤距离+居住舒适+房屋总价的平衡性非常好，可能是京北对于大部分打工人最友好的新盘。但是朱辛庄未来发展潜力要比沙河高教园这边高很多，附近的产业产能以及商业配套要略胜一筹。也是需要购房者自己看自己的个人选择，朱辛庄这边，羊毛哥首推中海寰宇未来，3月底开盘。
中海寰宇未来|朱辛庄当红热盘6,6万开售在即，内附最新最全户型图
还有就是位于永丰板块的，现在中海富华里已经现房出售了，面积段：80平两居、95/99平三居、120/125平四居，销售指导价8.5万/平，总价700万就能上车。想现房入住的可以优先考虑这边，同时还有一些下跃尾房在售。
海淀新潮向 · 极核双轨处 · 都芯理想生活方式 8号/昌平线旁 · 朱辛庄地铁站
建面约98-145㎡ 带装修三至四居
楼盘地址：
北京市昌平区回昌东路 距离朱辛庄地铁站
科创高地 智慧集群
02
朱辛庄：双科创集群的核心
昌平朱辛庄，中关村与未来科学城的交汇点，汇聚全球科创巨头，成为城市价值的新高地
便捷交通·畅达全城三横两纵路网，地铁双轨驱动，连接海淀各大产业区，出行无忧
生活配套·一应俱全精品商业、万达综合体、万科商业中心及超极合生汇，享受一站式购物乐趣
学府环伺·优享教育7所幼儿园、5所中小学环绕，书香浓郁，为孩子提供优质教育
三甲医疗·健康护航积水潭医院、北京大学国际医院等护航家人健康，安心生活
绿意盎然·城市绿肺tbd城市休闲公园、昌平新城滨河森林公园等环抱，享受自然之美
美学社区·浪漫生活打破城市孤岛，中央邻里公园绿意盎然，让生活充满浪漫与诗意
荣誉加冕 实力中海
03
中海地产：塑造全球城市的脊梁
在众多房企中，中海地产独树一帜。作为唯一一家从建筑领域起步的国资央企，中海地产的足迹遍布港澳及内地100余座城市，甚至延伸至国外多个国家和地区。多年的积累与沉淀，让中海地产赢得了“工科中海”的美誉，并多次荣获业界殊荣
中海物业：物业服务的领航者
中海物业，30余年的行业先行者，不仅是国内首家专业的物业服务公司，更是物业服务的标杆。凭借先进的服务理念和对客户需求的深刻理解，中海物业以“生活、生命、生意”为核心服务体系，为每一位客户带来超越期待的尊享体验
焕新之作 致敬城市
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2024焕新之作 致敬城市新青年
比新有房一句话点评：中海寰宇未来
海北昌南 + 央企中海 + 临铁新盘 + 2站西二旗 + 产业环伺 + 职住平衡 + 刚改优选
