这一篇我们来讲朝阳望京北的大平层项目，国誉府。我会分几个维度来展开讲，第一个维度是地段板块，及板块价值；第二个维度讲楼盘本身，给大家做一下楼盘展示及有价值的评价；第三个维度讲这个盘的性价比如何，以及和周边的盘的综合对比，第四个维度讲选房攻略，讲下一般人看不到的细节。通过这几个维度，让大家对楼盘有立体的概念。本篇建议收藏！

1，国誉府位于望京北的奶西板块，奶西离望京大致3公里左右的距离。

开车实测的时间差不多10分钟左右，道路很顺。这个物理距离，与实际的开车通勤体验，对于很多在望京居住多年的人来说，都不觉得远，所以奶西可以称为典型的望京外溢板块。

奶西的板块规划，以改善住宅为主，且以1000万以上的大改善为主。改善住宅地块比较多，总共有10多个纯住宅地块，这样能保证板块的人群体量（没有足够多的人群体量的小板块，价值会低很多），对于商业及教育配套的落地，也是好事。

奶西从板块价值来说，我举几个例子，大家可以做下参考。北京类似奶西这种比较纯粹的板块，其实并不多，所以比较纯粹的板块就是商品房相对集中，且规划较为合理的这种板块。常见的有：新北苑、万柳、世纪城、望京东、双井、朝青等。

这种板块，人群结构较为统一，且素质普遍不错，这是另一层的板块价值。从购买行为上来说，改善群体也喜欢挑着好板块去买。

所以，奶西绝对算是一个极为优质的板块，未来整个板块的保值流动性都不会差。（关于板块看法供大家参考）

下面举几个例子讲下什么是不太好的板块（嫌篇幅长这段可以不看）。第一，崔各庄板块，目前有四个新盘，虽然离望京的物理距离也很近，但是从崔各庄到望京，中间非常绕，其次板块内比较乱，不是那种拆得干干净净的板块，未来也没有特别明确的板块规划，纯以卖这几个商品房地块为主；

第二，天通苑。虽然天通苑跟朝阳的新北苑只隔了一条河，但是房价差异非常大，新北苑的房价在10万左右，而天通苑只有4万左右，很多人觉得天通苑被低估了，其实并没有，天通苑板块内住宅密度极高，且资源配备不合理，巨大的住宅规模，交通资源、教育、医疗等资源，规划都不合理，这是历史遗留问题，其次是天通苑的房子太老且品质太差。从结果看，这么多年大家用脚投票的结果就是，天通苑只值4万左右的价格。

2，目前奶西在建的楼盘有这么几个：望京樾、望京云尚，这两个盘有一些1000万以下的低总价的房子（想了解这两个盘的可以加下微信：PGYZJ01），中建宸园，这是高端盘，有洋房大平层（160平米以上）和叠拼别墅两种，低密度，高品质，这个盘开盘（平层）基本上就清空了。

国誉府是最新的一个项目，以大平层为主，170-220平米，跟中建宸园类似，低密度高品质社区。

后续奶西还会有新的住宅地块拍出来。整个板块的规划图可以加微信领取私聊。

3，接下来就到了国誉府楼盘的一些基础信息及分析阶段。

楼盘的基础信息，我发一下图，大家很容易看懂：

这是国誉府的俯视图，包括了各个面积段户型的分布位置、层高（8-9层）。总体来说，地块方正，楼间距大，低密度，高品质，以纯改善为主。楼盘本身没有硬伤，

指导价8.9万

容积率1.4（北京这种低容积率的楼盘不多）；

得房率85%（在北京的楼盘及二手房小区里，这个得房率也是比较高的）

小区内部全部是纯住宅，没有任何配建，没有任何公租房等保障性住房；

层高3.25米；这在北京的住宅项目里不多见，北京绝大多数住宅的层高是2.9米。

交房时间：2026年9月30日；

物业费：9.98元/平米

户型四种：其实主要是180平米和200平米，只不过有中间户和边户，面积上有小差异。其中，180平米户型总价在1600万左右；200平米户型总价在1800-1900万左右。

提示：我们研究了下一房一价表，有性价比特别高的楼层，单价8.3左右，总价不到1500万。。

户型上我就不多评价了，大家直接看图欣赏即可：

180平米边户，具体户型位置，见图片右下角

180平米中间户：

200平米边户：

200平米中间户：

说明：国誉府有单独的精装包，需要单独付费，正常交房，走工业化装修。

4，楼盘细节：

先来看楼盘的整体效果，这个整体效果是开发商做的效果图，现场销售说未来的交付品质跟这个几乎是一致的。（这个不评价）

小区模拟实景图，从视频里拍下来的

屋檐……

国誉府的大门模型，大门确实很气派。

样板间照片：整体的装修风格，很舒服，简单大气，体验还挺不错的。

4，简单做一下价格评价：这个盘按8.9万的指导价来卖，我不敢说是必买盘，跟之前太阳宫的倒挂盘相比，肯定不一样，但是对于高总价的这些改善群体来说，这种产品品质，加上地段及大致1500-1900万的总价，是完全能接受的，在目前的北京市面上的新房综合对比来看，性价比也算比较高的，可以考虑，且可以长期持有。

具体的一房一价表上，有性价比特别高的房源，可以私信沟通

5，楼盘性价比分析：其实这种高总价品质改善盘，大家关心的重点有两方面，第一，品质好不好，能不能达到我对品质的需求；第二，价格是否相对合理。如果价格不合理，房子也很难卖。

1）同板块对比。这个话题在销售那里，都是避而不谈的，但是我觉得购房者总体来说是相对理性的，先知道真相，大家会有自己的判断。

同板块内的对标盘，是国誉府南边的中建宸园。

中间宸园开盘的时候（2022年11月份左右），楼市总体情况比现在好很多，望京的二手房价格还在普遍高位，宸园当时的指导价也是8.9万，开盘后，洋房基本上开盘就清空了。

但根据一房一价表的情况看，宸园的洋房单价，比国誉府要低。宸园的指导价8.9万，它是按越大的面积单价越高来折的，所以像那种166平米的“小户型”单价就比国誉府便宜。

其次，宸园是精装交房；国誉府是工业装修，如果要更好的精装，需要掏钱买精装包，开发商报价6000一平米，应该会有折扣。

第三，国誉府的拿地价比中间宸园要高一些，国誉府旁边还有一个商业要建，综合建设成本会高一些。但从售楼处给到的品质看，档次并不低，高成本下做品质，这就要看开发商良心了（这一点我觉得开发商还行）。

第四，当前的二手房市场下行，对于新盘的性价比有一定冲击，这个盘如果也放到2022年的话，肯定也特别好卖。

如果说优势的话，国誉府的小区体量比宸园的洋房区体量大，院落大肯定算个优势。

2）与望京和新北苑对比。

先看望京吧。望京离奶西最近的品质盘，是臻园，臻园目前的二手房成交价在11万左右，最高的时候在12-13万。

论品质，臻园肯定比国誉府要差，臻园是接近20层的高层，整体密度要大一些，国誉府是8-9层的洋房，密度低。臻园也是10年前的盘了。国誉府是当下最新的产品。

如果把国誉府平移到望京（来广营）或望京北（上京新航线附近），单价保守算至少13-14万。

在大致3-4公里之外，开车10多分钟的情况下，单价8.9万的盘，大家想不想考虑？

另一个层面来讲，就是奶西的板块价值，等到国誉府交房入住，周边的几个盘也都交房了，形成了一定的规模，后续的还会有新盘入住，板块价值会陆续上升，人气会越来越旺。这也是一个重点的考虑因素。

还有一个考虑因素，假设今天奶西就是成熟板块，类似国誉府这种二手房，你愿意花多少钱的单价去买呢？单价10万你考虑吗？

3）再来看新北苑。

从地段看，其实奶西和新北苑只隔了一个温榆河公园。

目前新北苑的二手房单价，类似润泽公馆这种品质盘，成交价在9万左右，10多年的楼龄；福熙大道的好楼层的成交单价9-10万。都是高层。（去年二手房的价格还要高）

奶西更高品质的盘，单价8.9万。新北苑的优势是已经发展了10年，有地铁13号线和刚通车的17号线。奶西暂无地铁规划。奶西的优势在于，离望京近，楼盘品质更高。

4）综合对比下来，我说下我的大致感觉，如果想要特别好的产品，只有奶西有，望京想买洋房大平层，没啥机会，价格上跟望京和新北苑比，还是能看出一定优势。虽然不敢说优势多大，但对高总价改善来说，能接受。

6，奶西资源：

1）教育资源：朝阳外国语的小学+初中，这基本上是确定的，等楼盘交房后，学校也就开始招生了。（朝阳外国语本部，算是朝阳最好的学区之一，新北苑那边配的就是朝外的来广营分校，学校不错，虽然是分校，但看奶西的购房人群，生源差不了）

2）商业资源：国誉府西侧就是商业用地，类似祥云小镇那种类型，交房的时候基本上也投入使用了；

3）板块资源：拆得干干净净的地块；成规模的品质住宅小区。

4）唯一的缺点：没有地铁。但小区入住后，肯定会有公交线路，去地铁站也就是一两站的距离。（小区成规模后，应该也会通地铁，但时间肯定比较长了）

5）附近的阿里总部，我没觉得是个优势，也没必要过渡渲染。阿里不搬过来，这板块该咋样还是咋样。何况阿里也在走下坡路了。