上一篇文写了中海丰和叁号院的基本情况以及周边的配套（←点击蓝色字体查看），这些其实相对比较浅显，但凡去地块以及售楼处看过的伙伴，基本都清楚。因此上文算是写给还没有去看过的伙伴，让大家对项目有个大概的了解。

该项目从去年10月底开发商拿地起，就备受争议，原因无它，仅仅是因为价格。拿地价大概6.25万，销售指导价9.2万，上下浮动8%；据我了解的这么多新房，但凡涉及上下浮动的，普遍都是上浮。因此丰和叁号院最高售价可以非常接近10万。

仅仅在19年入市的郭公庄新房京投发展臻御府，当时指导价也就6.7万，最高限价7.1万。仅仅4年多的时间，指导价从6.7万上涨到9.2万，增长2.5万，涨幅高达37%，每年将近10%的涨幅。

放在当下可谓大幅度跑赢整个北京楼市，因此大家对中海为什么这么有底气拿这块高价地，非常好奇。

本文将从周边二手和新房竞品入手，通过价格的对比，来帮大家拨开迷雾，看看中海丰和叁号院是否有这个价值对得起9.2万的指导价。

二手房方面，我拉取了项目周边的二手成交数据，给大家汇总一下：

1、西华府：2016年相对次新一点的小区，近一年的成交主力基本都是120㎡以下的刚需户型，成交的最大户型为139㎡；其中最新成交的一套房为今年2月成交的114.98㎡户型，总价730万，单价6.35万。

2、首开华润城：2018年左右的次新小区，最近一套成交是去年12月，141.71㎡，成交价1223万，单价8.63万。

3、中海九号公馆二区，2012年左右的小区，最近一套成交是今年1月，面积213.71㎡，成交价1698万，单价7.94万。

4、中海九号公馆三区，2013年左右的小区，最近一套成交是去年年底，面积171.15㎡，成交价1175万，单价6.87万。

另外像2000年左右的别墅棉花城以及国际花园，像中海御鑫阁之类的刚需小面积小区，这些不具备可比性和参考价值，就不一一列举了。

大家经常拿来对比的限竞房臻御府，22年交房，五年限售，最早可上市交易的时间大概在27年，没有成交也就没法对比。但是可以确定的一点是，无论如何，当下臻御府的价格肯定比不上丰和叁号院。毕竟一个是限竞房小区，执行70/90政策，且面积为89-130㎡的刚需刚改社区。除了地段相同，配套一致以外，论产品本身以及品质，完全是两种不同的产物，针对的也是完全不同的客群。

这也让我想到21年年初，彼时的亦庄河西是一片限竞房竞争的红海，这些限竞房普遍都是刚需刚改户型，单价4-5万左右。中海在北京的第二座藏锋系产品中海京叁号院就落子河西，指导价7.2万，足足比周边的新房贵了一半左右，但是中海硬是凭着出色的产品力脱颖而出。

不知市场下行的如今，中海是否还能复制当年的传奇？

另外我按照20年以内房龄，150-300㎡大平层这个条件筛选，整个电脑可视范围内，仅有如下小区符合要求，即刚刚罗列了成交价的四个小区。

可以看出，次新房首开华润城的价格在目前周边这几个二手房小区排第一（8.63万是成交价，即市场认可的价格），但是中海丰和叁号院的价格依旧是要贵6000元左右。中海一定会通过产品的升级包括优化户型、提高得房率和装修标准等方式来弥补这个溢价。

再加上中海丰和叁号院的定位本身就高于首开华润城，那么就看购房人是否愿意多花6000元，来享受更好的户型、更高的装修标准、更多的套内使用面积了？抑或是开发商做出的升级，购房人觉得值与不值？

新房方面，丰台的改善豪宅之多，竞争非常之大，但是能快速完成去化的屈指可数。

卖的比较好的比如北京悦府共计639套房，目前已网签531套，成交均价110986元；

北京瑞府共计550套房，目前已网签393套，成交均价99762元（94%产权）；

端礼著共计406套房，目前已网签333套，成交均价110422元；

中海和瑞叁号院共计748套房，目前已网签542套，成交均价88695元；

永定金茂府共计456套房，目前已网签404套，成交均价93000元左右；

中海甲叁号院目前已经现房销售，还有少量下跃户型以及200㎡平层产品，其他基本已经售罄，从之前的期房预售公示可以查到，签约单价为110620元。

这些卖的比较好的项目目前基本已经是清盘或者尾房在售状态（网签有滞后，根据售楼处了解的真实情况是这些楼盘目前基本售罄），可选的房源主要是以低楼层为主，这些项目可以说是中海丰和叁号院最直接的竞品。但是奈何可选的基本不多，1500万以上的预算，很大概率是不愿意将就的。

以上列举的项目，全部都是位于四环以内，丰台其实是最不缺好产品的，并且丰台的高端改善产品同质化竞争非常严重。那么这几个项目之所以能够热销，要么地段配套好，比如北京悦府、甲叁、端礼著；要么环线位置有一定优势，比如和瑞叁号院、永定金茂府；要么价格有优势，比如北京瑞府。

如果说丰台定价很重要的一条依据是环线，那么我们可以来看看不同环线之间的价格情况：二环到三环之间的北京悦府和端礼著，大概11万；三环到四环的中海和瑞叁号院8.8万，永定金茂府9.2万，中海甲叁号院11万；四环到五环之间的比如万和城、天阅山河等，普遍在8万左右。同样三环的甲叁竟然比大红门两个要贵2万左右，抛却同环线的因素，那么导致这2万差的最大的因素，一定是地段和配套。甲叁的整个生活配套以及城市界面，可以说是除了亚林西和西局板块，最完善的。

因此，同样四环外的位置，郭公庄定价9.2万比大瓦窑、青塔之类的板块贵1.2万左右，也相对合理。并不是说丰和叁号院在产品方面有多大的优势，而是郭公庄的地段配套以及整个城市界面的完善，给了中海卖高溢价的底气。

综上，中海丰和叁号院定价9.2万左右，是相对合理的，只是其中有四个方面，我还有一些疑问：

说说东地块，东地块一共7栋住宅楼，总高8-25层，3/6/7号楼都是8层的洋房，1/2/4/5则是25层的高层，整体容积率2.2，包含两个配套建筑和一个下沉庭院。

东地块产品为168-262平的全四居大平层产品，得房率均在85%以上，共412套房，销售指导价9.2万/平。

168平四居，总价1500万左右；

186平四居，总价1700万左右；

200平四居，总价1850万左右；

242平四居，总价2200万左右；

262平四居，总价2400万左右；

户型

户型方面，起步168㎡四居，到最大的262㎡的转角宽幕带大阳台四居，妥妥的纯改善社区，目前样板间开放了168以及200㎡两个户型，262㎡样板间昨天去看的时候暂未开放（今天刚刚开放），样板间由于还在调试不便拍照，给大家简单汇总一下情况

1、168和200㎡皆是中规中矩的南向三面宽眼镜户型，南向主卧室和客厅皆有阳台赠送，后期交房的时候都是包进去的，这点可以参考和瑞叁号院。

2、所有户型北侧皆赠送露台，这点比较实用；大户型262㎡仅位于高层的西侧，设计成270采光的转角边厅格局，便于观社区西侧的园林。262㎡户型和甲叁200㎡户型有些许相似，尤其是南侧部分，不同在于北侧的厨房没有甲叁设计的那么大，但是因为总建面多了60㎡，因此各个空间应该是要优于甲叁的尺度的。

3、值得一提的是甲叁262㎡大户型分奇偶层，赠送不同位置的室外大阳台，要么是客厅处有一连贯的270°转角阳台，要么分为两个阳台分别位于西侧餐厅以及南向和次卧。

4、因为有阳台、北侧设备平台的赠送，因此整体得房率在85%-91%左右。对比丰台其他区域的新房项目，也算是中等偏上吧。

5、关于具体的装修标准，开发商没有报价，也暂时没有拿到具体的交付清单，但是既然定位藏锋系了，肯定差不了。而且据销售介绍，丰和叁号院要较之前的藏锋系产品有一些升级，留一点期待吧。

三、周边配套

其一、地铁下穿对于小区的影响究竟有多大？尤其是对最大户型262㎡的客群来说，恐怕只有入住了才能知晓。

其二、虽说2.2的容积率不高，但那是对于整个地块而言，如果只计算七栋楼所在的东侧部分，容积率差不多直接飙升到3.67左右（合院部分面积少，目测东侧部分面积占整个小区的3/5），享受大面积园林景观的同时，势必要牺牲容积率而带来密度的问题。

其三、起步168㎡，总价1500万起，不知道丰台本身以及西海外溢的客群，足不足以支撑这400多套房的去化？毕竟1500万，在丰台一定算是一个大坎！

其四、指导价9.2万，并且可以上下浮动8%，最终实际价格就看开发商的优惠政策如何了。据悉验资500万排卡，目前仅排卡100多套，如果在进了渠道之后排卡情况依旧不理想，不排除优惠力度就如当年甲叁一样有惊喜了。

最后，给大家传递一线项目最新动态：

1、售楼处在中海甲叁号院北侧→中海丰和叁号院售楼处(看房咨询户型图上售楼员联系方式)

2、样板间有三个，分别是168㎡、200㎡和262㎡

3、目前验资500万排卡登记，不交钱

4、预计本月下旬取证，本月底开盘

5、户型图目前仅公布有168㎡、200㎡、262㎡，其他户型暂未公布

6、三栋四合院暂时不开，估计后面也不开，考虑合院的，自己提前琢磨

7、也是最重要的一条，目前项目已经启动渠道带看，有意向的小伙伴千万不要傻乎乎自己直接去看房，如果想享受渠道优惠和获取专业的选房建议，请添加下方微信一对一高效沟通吧